1?樓市大事，昨天住建部有了非常明確的表態(tài)——

【資料圖】

首套房要大力支持，首付比利、利率該降就降；

二套房要合理支持，改善置換，政策得幫。

三套房原則上不支持，不給投機(jī)炒房客入市空間。

借此和大家聊聊我對(duì)今年樓市的想法，僅供參考，不一定對(duì)，時(shí)間驗(yàn)證。

2?住建部的表態(tài)相當(dāng)于給需求端定了性，各個(gè)城市名正言順地跟進(jìn)——第一套房怎么搞，第二套房怎么搞，用因城施策堵嘴，用房住不炒收尾，事辦了，話也說(shuō)得漂亮。

3?通過(guò)復(fù)盤歷史，我在五個(gè)月前識(shí)別了?第5輪樓市寬松周期已確認(rèn)啟動(dòng)。

但是本輪寬松周期的節(jié)奏被打亂了，疫情打亂了需求端，房企危機(jī)打亂了供給端，所以罕見(jiàn)地刺激樓市，大家卻反應(yīng)平平——很多人仍在這個(gè)情緒中沒(méi)有走出來(lái)，現(xiàn)金流量表的修復(fù)也并非一日之功，這點(diǎn)十分理解。?

但是每一輪漲幅都是由當(dāng)期成交量來(lái)定價(jià)的，形勢(shì)比人強(qiáng)，你攔不住別人搶跑。

2023年的樓市是明牌，不同人群的緊迫程度不一樣。

4?投資人群，說(shuō)實(shí)話，等得起，以后不炒了都行，說(shuō)到底是個(gè)資產(chǎn)，不是沒(méi)有替代品。更不用說(shuō)黑鐵時(shí)代，人口、基數(shù)、宏觀杠桿率等等...大家并沒(méi)有那么樂(lè)觀。房子夠了的，你可以看空，不礙事的。

5?剛需上車人群，沉默成本就是這波漲不漲，漲多少？就算沒(méi)漲你上了也不虧，房貸利率還-20BP，其實(shí)沒(méi)必要猶豫，終究是買來(lái)住的，既有使 用價(jià)值，又有 情緒價(jià)值。年后開(kāi) 春了你更慌，我話撂這。

6?置換人群，比較尷尬，因?yàn)槎追扛呤赘侗壤@個(gè)政策卡著，一線城市的置換需求已經(jīng)從2017年憋到現(xiàn)在了，疫情讓大家意識(shí)到改善需求，大戶型漲得好也成共識(shí)了，類似的觀念還有擁抱稀缺、擁抱改善。我擔(dān)心井噴，畢竟能玩抵押經(jīng)營(yíng)貸的人注定是少數(shù)。尤其是一線城市，置換的友好窗口期非常短。

之所以說(shuō)尷尬，是因?yàn)轭愃啤高€清貸款算首套」這樣的大殺招依然沒(méi)祭出，你買二套還是高首付比例。

但我覺(jué)得可以準(zhǔn)備了，起碼得有幾個(gè)備選的小區(qū)，中介小哥都聯(lián)系上。一旦放開(kāi)，市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)很快。還有想置換掉的房子，去找中介掛上，不非得賣，溜著談唄，感受市場(chǎng)，等待信號(hào)——二套信貸放松的信號(hào)。?

深圳已經(jīng)允許帶押過(guò)戶了...人家真的好會(huì)服務(wù)！

7?賣房人群，比如低線城市、二線城市近郊、老、破、小... 等等，只要不是好牌，如果這波行情來(lái)了，抓緊賣，堅(jiān)決賣，別貪，能出手就是好事。

賣完咋辦？要不咱不碰房子了，要不咱找個(gè)一線、強(qiáng)二線城市核心區(qū)域（刺激期內(nèi)大概率不限購(gòu)）買好產(chǎn)品，作為家庭新的財(cái)富錨。

8?一些小范圍共識(shí)：

第一，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)在部分強(qiáng)二線城市的點(diǎn)狀區(qū)域，一線城市的面狀區(qū)域。

第二，陰霾散去，第五輪寬松應(yīng)該能在今年看到效果，但是隨著漲得過(guò)熱、過(guò)頭了，必定關(guān)門打狗。

啥時(shí)候關(guān)？不知道。大家可以看看過(guò)去幾輪的時(shí)間窗口期，表格里都有。公眾號(hào)底部對(duì)話框回復(fù)：樓市周期有一張我好大哥做的神圖，梳理得更詳細(xì)。

房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)其實(shí)就倆：一是托底，二是防止過(guò)快非理性上漲。說(shuō)白了就一個(gè)字：穩(wěn)！

我犯嘀咕的是這輪會(huì)不會(huì)拋盤比買盤大？但轉(zhuǎn)念一想，或許太高估整體的理性和執(zhí)行力了。

9?以上都是很個(gè)人的想法，僅供參考而已，中了還是打臉，時(shí)間會(huì)驗(yàn)證。大家注意看文末風(fēng)險(xiǎn)提示。

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