2023年初，房地產(chǎn)市場需求端又迎利好政策。

2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》（以下簡稱《通知》）。根據(jù)新的機(jī)制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

房地產(chǎn)調(diào)控走向市場化

(資料圖)

《通知》明確，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進(jìn)行動態(tài)評估。

對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

在落地過程中，地方政府按照“因城施策”原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制配合實(shí)施。

放寬利率下限并非“一勞永逸”。

《通知》指出，對于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

此外，《通知》提示，其他情形和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，這項(xiàng)政策出臺標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控從行政手段向市場手段轉(zhuǎn)變，是建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要突破。未來，通過房貸利率工具，根據(jù)市場動態(tài)表現(xiàn)自動調(diào)節(jié)，能更加科學(xué)、精準(zhǔn)地調(diào)控市場熱度。

“值得注意的是，新機(jī)制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率。房貸如何定價仍由銀行與客戶商定?！闭新?lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼提示。不過他認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場較為低迷、居民住房消費(fèi)需求不振的情況下，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行將對多數(shù)客戶實(shí)際執(zhí)行房貸利率下限。

38個城市符合動態(tài)調(diào)整條件

實(shí)際上，與首套住房貸款利率掛鉤的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，在2022年已經(jīng)初露端倪。

2022年5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會曾對個人住房貸款利率下限作出重要調(diào)整。

根據(jù)調(diào)整后的政策，首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于5年期以上LPR減20個基點(diǎn)；二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR加60個基點(diǎn)。

隨后，金融管理部門又于2022年9月末進(jìn)一步規(guī)定，對于2022年6—8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年年底前，允許階段性放寬首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，二套房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

中國銀行研究院高級研究員梁婧分析認(rèn)為，本次出臺的政策進(jìn)一步完善了首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，將相關(guān)調(diào)整機(jī)制更加制度化、長期化，在機(jī)制設(shè)計(jì)上也更加完善。

此外，“此次利率調(diào)整機(jī)制的建立仍主要針對首套住房，支持剛性需求的目的較為明確，這也是堅(jiān)持‘房住不炒’的應(yīng)有之義。”梁婧表示。

制度完善后，哪些城市有條件率先落地相關(guān)政策？梁婧介紹，根據(jù)《通知》要求，從2022年四季度的評估期看，在70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市包括天津、石家莊、太原、沈陽、大連、長春等38個城市，這比2022年9月底符合調(diào)整條件的城市數(shù)量（23個）進(jìn)一步增加。

促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間

當(dāng)前，房地產(chǎn)銷售依然處在下行通道，購房者需求有待提振。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1—11月份，商品房銷售面積、銷售額分別同比下降23.3%、26.6%。

“近幾個月降幅還有所擴(kuò)大，2022年11月當(dāng)月分別下降33.3%、32.2%。從30個大中城市商品房成交面積看，2022年12月同比降幅仍在20%以上?！绷烘褐赋?。

展望2023年，業(yè)內(nèi)人士普遍表示，促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比例、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

董希淼建議，2023年應(yīng)進(jìn)一步加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等優(yōu)化措施。目前，住房信貸政策調(diào)整主要集中在支持剛性住房需求方面。接下來，應(yīng)在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的措施，二套住房貸款利率下限也可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

梁婧表示，后續(xù)政策一方面需要穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，做好“保交樓”等工作，減輕居民購房的后顧之憂。另一方面，需繼續(xù)加大對合理住房需求的融資支持，比如可針對以舊換新、多子女家庭等出臺結(jié)構(gòu)性支持政策，促進(jìn)合理需求釋放。

實(shí)習(xí)記者 許予朋

編輯 韓業(yè)清

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