進入2023年以后，房地產(chǎn)未來的走勢依然引市場“擔(dān)憂”。從數(shù)據(jù)上來看，2022年，房地產(chǎn)銷售及開發(fā)均處于下跌狀態(tài)，房價下跌城市數(shù)量有所增加，有關(guān)房地產(chǎn)是否會“硬著陸”的討論則是不絕于耳。

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近日，《華夏時報》記者與中航基金副總經(jīng)理兼首席投資官鄧海清展開了一場對話，其向記者分析了2023年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，并解析了包括提前還貸等多個熱點現(xiàn)象背后的成因。

房地產(chǎn)仍對經(jīng)濟有提振作用

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為132895億元，相比較2021年下降10%。同年，商品房銷售面積為135837萬平米，同比下降24.3%。除這些指標(biāo)之外，包括土地購置面積、銷售額、房企到位資金等均呈現(xiàn)較大幅度的下跌。這表明，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)處于低位運行的狀態(tài)。

在近3年的調(diào)整和震蕩中，行業(yè)不斷出現(xiàn)的暴雷和違約現(xiàn)象使得整個行業(yè)的信譽度有所降低。那么，在多項政策支持且重回“支柱地位”的聲援之下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟是否還有“翻身”的機會？

“房地產(chǎn)在2023年經(jīng)濟增長中可能出演‘男主角’，成為2023年推動中國經(jīng)濟增長的重要力量?！编嚭Ｇ逯毖?。不過，鄧海清進一步解釋，此次房地產(chǎn)對經(jīng)濟的提振作用與過去不同，其是處于消費目的的房地產(chǎn)購置需求。

在鄧海清看來，近兩年，居民失業(yè)情況較為嚴重，年輕人失業(yè)率較高，結(jié)婚買房、生娃買房等消費型需求均被延遲，大量的具有消費屬性的房地產(chǎn)購置需求實際上處于被壓抑狀態(tài)?！霸谀贻p人群體中，包括生娃群體中，房地產(chǎn)可能是消費支出大項。而隨著2023年被壓抑的房地產(chǎn)需求得到恢復(fù)，作為消費品的房地產(chǎn)有可能出現(xiàn)上漲甚至出現(xiàn)報復(fù)性反彈。”鄧海清說。

值得關(guān)注的是，近期，多個城市針對多孩家庭發(fā)放了生育補貼。例如，浙江溫州發(fā)文表示，擬對符合條件的家庭生育一孩、二孩、三孩的，分別發(fā)放一次性生育補貼1000元、2000元和3000元。

局部房價可能大漲

如果說被抑制的房產(chǎn)需求可能在2023年集中釋放，那其是否會對房價走勢產(chǎn)生影響。對此，鄧海清同樣給出了預(yù)判。

鄧海清說：“局部房價有可能再現(xiàn)大幅度上漲?！痹卩嚭Ｇ蹇磥?，2023年不僅僅是房地產(chǎn)市場可能會發(fā)生變化的一年，也是企業(yè)開始“轉(zhuǎn)彎”的一年。鄧海清表示，在堅持“房住不炒”、推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的政策思路下，原本以高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)為特征的房地產(chǎn)開發(fā)模式將向以低庫存、低杠桿、低周轉(zhuǎn)為特征的新房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。

“轉(zhuǎn)型可能導(dǎo)致供需失衡，局部房價有可能再現(xiàn)大幅上漲，頭部優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司迎來‘苦盡甘來’的春天?！编嚭Ｇ迦绱吮硎?。

值得關(guān)注的是，進入2023年以來，全國重點城市的房價出現(xiàn)了明顯變化。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)增加，且二三線城市房價跌幅出現(xiàn)明顯收窄甚至轉(zhuǎn)漲。

房地產(chǎn)能夠走出低谷絕不單單在于市場端的單一修復(fù)，企業(yè)端如何走出大額債務(wù)漩渦是行業(yè)回暖及行業(yè)成功“轉(zhuǎn)向”的重要因素。自2022年下半年以來，中債增信開始跑步入場，為多家房企提供信用支持以便獲得融資。同時，股權(quán)融資的閘口被重新打開，釋放了重要信號。

鄧海清認為，當(dāng)前，優(yōu)質(zhì)房企融資問題和現(xiàn)金流緊張問題已經(jīng)得到了極大緩解，主要矛盾轉(zhuǎn)為商品房銷售遇冷和房企拿地意愿不強。那么，這一問題又該如何解決？

“房企要主動轉(zhuǎn)變觀念，適應(yīng)低庫存、低杠桿、低周轉(zhuǎn)的新發(fā)展模式，積極增強自身資本實力，改善現(xiàn)金流狀況，在商品房銷售和自持出租兩端發(fā)力?！编嚭Ｇ褰o出建議。

存量房貸利率仍有下行空間

2023年開年后，房地產(chǎn)行業(yè)同樣出現(xiàn)了許多“抓馬事件”。例如，1月份開始，多個城市上演了提前還貸熱潮，不少銀行門口提前還貸的購房者排起長隊，甚至有銀行為緩解該業(yè)務(wù)壓力關(guān)閉了線上提前還貸通道。

業(yè)內(nèi)認為，購房者之所以提前還貸，是因為其可以有效節(jié)省利息。鄧海清表示，行業(yè)出現(xiàn)提前還貸潮主要有兩方面的原因。其一，居民投資消費習(xí)慣發(fā)生了一些變化，部分居民傾向于降低負債率，減少投資和消費，從而出現(xiàn)提前還貸。

其二，當(dāng)前居民理財渠道較為匱乏，理財收益不高，甚至可能和房貸利率存在倒掛，提前還貸成為部分購房者“最理想的投資”。

自2022年以來，多城在不斷下調(diào)房貸利率，包括天津等在內(nèi)的城市已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為3.8%的低值。由此，存量房貸利率和現(xiàn)行房貸利率之間的矛盾開始展現(xiàn)，存量房貸利率是否有下調(diào)的空間？

“未來，存量房貸利率仍有下行的空間。從數(shù)據(jù)上看，目前房地產(chǎn)銷售仍處于低位，需要政策繼續(xù)呵護。在支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇的政策背景下，5年期以上LPR仍有下行空間，而存量房貸利率與此掛鉤，因此也有下行的空間?！编嚭Ｇ迦绱苏J為。目前，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，已經(jīng)連續(xù)6個月維持不變。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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