多位地產(chǎn)業(yè)人士建議，重新面向個人銷售，取消限購限貸政策，縮小單個最小分割面積500平方米的要求，才能盤活商住房存量

文｜《財經(jīng)》記者?姚佳瑩 ?

(資料圖片)

編輯｜朱弢

“去年房地產(chǎn)銷售額從2021年的18.2萬億急跌到13.3萬億，跌掉將近5萬億，這個大窟窿是別的產(chǎn)業(yè)堵不上的。汽車一年最多是4.6萬億，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)平均一年是4萬億，2022年吸收外資突破1.2萬億人民幣，而去年房地產(chǎn)跌去的5萬億超過4倍引進外資總額?！?/p>

在2月26日《財經(jīng)》和北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會聯(lián)合主辦的研討會上，中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇如此描述房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟的重要性。

“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”“著力擴大國內(nèi)需求”“保交樓、保民生”……中央經(jīng)濟工作會議和高層頻繁表態(tài)，再次強調(diào)了房地產(chǎn)對經(jīng)濟恢復(fù)的重要性。如何激活房地產(chǎn)市場以復(fù)蘇中國經(jīng)濟，日益受到各界關(guān)注。

本次研討會聚焦“商辦類項目保交樓、保民生、化解金融風(fēng)險”的主題，參會嘉賓既包括房地產(chǎn)專家，也包括萬科、金地、華潤、融創(chuàng)等十多位房地產(chǎn)業(yè)界代表。他們通過剖析當(dāng)下北京商辦類項目痛點，提出了當(dāng)下激活房地產(chǎn)的可行路徑——調(diào)整“326新政”，放開庫存量極大的商住房，重新面向個人銷售，取消限購限貸政策，縮小單個最小分割面積500平方米，以盤活商住存量。

與會者認為，無論是個人購房者，開發(fā)商，還是銀行等金融機構(gòu)，均迫切期待北京商住產(chǎn)品進入市場流通。

現(xiàn)狀：商住存量大，需求多

孟曉蘇指出，北上深等一線城市房地產(chǎn)市場的回暖具有風(fēng)向標(biāo)意義。“經(jīng)濟要啟動，必須先啟動房地產(chǎn)，房地產(chǎn)從一線城市、特別是北上深率先啟動。北京從哪里啟動？我認為從商辦啟動是很適合的?！?/strong>孟曉蘇表示。

目前，北京商住庫存較大。據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會數(shù)據(jù)，2009年以來北京市共計成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬平方米，其中，未售面積為4886萬平方米，占規(guī)劃可售面積超65%，未售面積中有4172萬平方米未上市，占規(guī)劃可售面積55.5%以上。

商住市場的低迷源于2017年的房地產(chǎn)“326新政 ”。這一政策有三個核心要點：一是新建商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米；二是個人不得購買商辦新房；三是停止商辦新房和二手房貸款。

而在“326新政”之前，已規(guī)劃設(shè)計的商住項目大部分為小面積、低總價的產(chǎn)品。在限定商辦項目最小分割面積、排除個人購買商辦新房資格后，由于大量商辦項目位于北京五環(huán)、六環(huán)的非核心區(qū)，與企業(yè)購置辦公區(qū)的實際需求脫節(jié)，造成大量商辦項目滯銷、價格大幅下跌。

多位房地產(chǎn)企業(yè)人士在研討會上均提及面臨商住庫存滯壓的難題。

旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍介紹，目前該公司旗下的商辦庫存項目主要有三種情況：一是已順利交付的項目；二是在“326新政”后無法銷售的項目，改造成長租公寓；三是一些商辦用地長期未開發(fā)，給企業(yè)帶來極大的持有成本，造成社會資源浪費。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超表示，在“326新政”后，企業(yè)面臨著“面粉比面包貴”的現(xiàn)狀：即在政策出臺之前拿地成本較高、建設(shè)及運營管理資金沉淀周期長，新政后項目銷售停滯，入市項目價格倒掛的現(xiàn)象。

黎乃超表示，要正視“326新政”后，商住項目銷售停滯帶來的影響。一是商住產(chǎn)品滯銷，價格腰斬，導(dǎo)致開發(fā)商出現(xiàn)運營資金問題，甚至無法交房，使得企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險；二是即使商住房已交付，客戶產(chǎn)權(quán)分割等訴求也無法及時得到解決；三是商辦市場的開發(fā)資金主要來自金融機構(gòu)，項目無法銷售，開發(fā)商無法償還銀行貸款。他認為，“金融機構(gòu)迫切希望商住產(chǎn)品流通，解決他們的資金問題”。

泰禾地產(chǎn)北京區(qū)域負責(zé)人范偉指出，目前市場已存在大量商住存量，關(guān)鍵是如何盤活，但目前所有政策均是針對住宅出臺的，商住房處于“被遺忘的角落”。

2022年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提到，“著力擴大國內(nèi)需求”，需求在哪里？多名企業(yè)代表提到，個人購買商住房的剛性市場需求普遍存在。

根據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會數(shù)據(jù)，商辦項目購買群體99%以上是個人。

另據(jù)融創(chuàng)北京城市大宗交易負責(zé)人兼西長安壹號項目總經(jīng)理張皓團隊整理，78.2%購買融創(chuàng)項目的客戶屬于高職高知人群?！坝胁糠秩巳荷形传@購房資格，也沒有達到購買住宅的經(jīng)濟水平，但是他們又基于實際發(fā)展來到北京。由于目前商住房價格較低，可以成為這部分人群在北京的先期落腳點，然后再經(jīng)歷五年的時間拿到住宅的購置資格。”張皓說。

江南集團董事長于全亦表示，由于購買商住房以白領(lǐng)居多，要讓他們買得起，讓有剛需的群體買得起房。

提及北京的“認房認貸”政策，于全表示，北京的“認房認貸”政策已經(jīng)成為提振房地產(chǎn)市場的阻礙，“很多人的剛性需求被‘認房認貸’所限，他們在北京就業(yè)、發(fā)展，為北京貢獻GDP和稅收，最后自己連房子都買不了。北京二套房80%的首付比例太高了?！?/p>

盤活：允許個人購買商住房，取消限購限貸

孟曉蘇表示，北京商品房的均價約6萬元，而商辦現(xiàn)在是2萬左右，如果能向個人開放商住房購買資格，至少能帶來兩大好處，其一能平抑北京的平均房價，其二有利于緩解房企的現(xiàn)金流，助于銀行回籠資金。

根據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會統(tǒng)計，由于滯銷或項目擱淺，商辦市場造成約8000億社會資金沉淀，這些資金80%以上來源于銀行貸款。

孟曉蘇認為，應(yīng)該取消限購，在北京還需進一步取消限貸?！氨本┤绾谓o房地產(chǎn)業(yè)解開枷鎖？可以首先從北京郊區(qū)的商改住取消限購起步?！?/p>

如何盤活商住存量？與會人士主要提出三方面建議。

其一是允許個人購買商住房，取消限購限貸。

張皓建議，依據(jù)市場上商住存量項目取得拿地、規(guī)劃審批、開工建設(shè)的時間劃線，采取“老項目老政策，新項目新政策”，作為區(qū)分式輔助城市新經(jīng)濟發(fā)展時代的階段性產(chǎn)品，回歸市場供需關(guān)系的自然盤活去化。

張志軍則建議，首先恢復(fù)個人的商住購房資格，且商住房不占據(jù)購房指標(biāo)；其次是降低個人購買商住房的信貸利率，降低其購買門檻。

其二，目前“單個最小分割面積不小于500平方米”的限定條件并不符合市場實際需求，應(yīng)該加以調(diào)整。

張志軍表示，當(dāng)下500平方米最小分割單元很難與用戶需求匹配，開發(fā)小戶型商住產(chǎn)品更能契合市場需求。

于全亦建議應(yīng)縮小最小分割單元面積。“500平方米的面積用作辦公區(qū)，真正有需求的小微企業(yè)根本租不起；用作居住，如此大的面積，即使買得起也不好住，商住項目水費、電費、物業(yè)費均比較高”。

其三，由于預(yù)期成本難以回收，不少開發(fā)商需要處理土地長期未開發(fā)帶來的持有成本難題。企業(yè)代表建議，探索公租房、保障房并由政府統(tǒng)一回購等嘗試。

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