全球通訊!越秀地產(chǎn)59億激進(jìn)拿地全國拓展存隱憂 短債270億激增41%現(xiàn)金流惡化融資250億補(bǔ)血
2023-02-13 16:49:30    長江商報(bào)

長江商報(bào)消息 長江商報(bào)記者 陳然

時(shí)隔兩年,廣州老牌國字號(hào)房企越秀地產(chǎn)(00123.HK)再次高調(diào)拿地引發(fā)關(guān)注。

近日,北京2022年第五批集中供地落幕,6宗地塊成交價(jià)132.09億元,而越秀地產(chǎn)以總價(jià)59.11億元拿下兩宗熱門地塊,成為最大“黑馬”。


(相關(guān)資料圖)

越秀地產(chǎn)在京強(qiáng)勢奪地,或與其近年迅猛發(fā)展勢頭有關(guān)。2021年其合同銷售首次突破千億元,2022年則達(dá)到1250.3億元,同比增長8.6%。

目前,越秀地產(chǎn)仍未發(fā)布2022年全年業(yè)績,2022年前三季度,公司取得未經(jīng)審核營業(yè)收入428.41億元,公司股權(quán)持有人應(yīng)占盈利20.76億元。

近幾年,越秀地產(chǎn)一改以往保守策略,無論是在拿地方面還是融資都頗為激進(jìn),進(jìn)一步推高了負(fù)債。數(shù)據(jù)顯示,截至2022年上半年末,越秀地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短債達(dá)269.59億元,同比增加40.67%,現(xiàn)金余額為390.5億元,剔除受限資金,非受限資金僅有260.68億元,覆蓋不了短債。

激進(jìn)擴(kuò)張的同時(shí),越秀地產(chǎn)依靠國企融資成本優(yōu)勢“補(bǔ)血”,長江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),從去年至今,越秀地產(chǎn)通過發(fā)債、擔(dān)保票據(jù)、債券等融資渠道融資超過250億元。

豪擲59億獨(dú)攬北京兩宗地

2月8日,北京迎來開年首場土地拍賣,也是2022年第五批次集中供地的收官,共計(jì)出讓6宗地塊,吸引33家房企及聯(lián)合體報(bào)名競逐,除了本土京圈房企,還有不少來自南方的地方國資房企,與眾多深耕北京的房企展開一番正面較量。

最終6宗地塊成交價(jià)132.09億元,越秀地產(chǎn)以總價(jià)59.11億元拿下兩宗熱門地塊,成為此次供地中最大“黑馬”。

本次土拍中,熱度最高的昌平信息園地塊,共吸引14家房企參與報(bào)名,包括華潤、首開、中鐵、越秀地產(chǎn)、建發(fā)、招商、中海聯(lián)合體等大型中央房企。最終,越秀地產(chǎn)以33.12億元和4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積的條件競得該地塊。

此外,越秀地產(chǎn)還以25.99億元和現(xiàn)房銷售1.5萬平方米拿下石景山蘋果園地塊。

公告稱,公司以合理成本收購這兩處地塊,將增加公司的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備,并有助于鞏固公司在北京的戰(zhàn)略地位。

此次并非越秀地產(chǎn)首次“亮相”北京土拍市場。2021年,越秀地產(chǎn)已在北京初露雄心。當(dāng)年5月,其聯(lián)手北京本地國企天恒置地,以底價(jià) 45.7億元競得懷柔區(qū)劉各長村地塊,樓盤名稱為天恒越秀懷山府,成為進(jìn)軍北京的“首秀”。

從結(jié)盟聯(lián)合開發(fā)到單槍匹馬拿地,可以看出越秀正有意加碼布局北京市場的意圖。

不過,兩年時(shí)間里,越秀地產(chǎn)在京項(xiàng)目的銷售去化成績并不理想。住建委官網(wǎng)顯示,越秀于2021年5月拿地的樓盤,目前已取證房源1000余套,已簽約套數(shù)僅19套;成交均價(jià)為3.66萬/平方米,遠(yuǎn)未達(dá)到銷售指導(dǎo)均價(jià)4萬/平方米。

在北京狂飆奪地外,越秀地產(chǎn)近期還接連現(xiàn)身杭州等土地市場。僅2022年10月以來,越秀地產(chǎn)通過股權(quán)收購或合作方式,接連取得杭州5宗地塊、廣州2宗地塊、合肥3宗地塊,皆為居住用地。

加速擴(kuò)張全國化布局

長江商報(bào)記者注意到,越秀地產(chǎn)此次在北京激進(jìn)拿地,與新上任高管快準(zhǔn)狠的風(fēng)格不無關(guān)系。

此前不久,旭輝華北區(qū)域總裁董毅在告別旭輝后,加盟越秀地產(chǎn),就職華北區(qū)域副總裁,其十分擅長投資并購。

董毅選擇加盟越秀地產(chǎn),或許也是看中了其近年的擴(kuò)張勢頭。

越秀地產(chǎn)成立于1983年,是國內(nèi)第一批房企之一。上世紀(jì)90年代,越秀與萬科、招商蛇口、中海、金地等并列為粵系五大主流地產(chǎn)商。

越秀地產(chǎn)多年前就喊出“走出去”的口號(hào),不過,與其他已在全國各地布局項(xiàng)目的同梯隊(duì)房企相比,越秀地產(chǎn)對(duì)廣州區(qū)域的依賴明顯。

2021年至2022年,越秀地產(chǎn)在廣州的銷售額分別為606.0億元、593.1億元,分別占總銷售額的52.6%、47.4%。

目前,越秀地產(chǎn)實(shí)行“1+4”全國化戰(zhàn)略,以粵港澳大灣區(qū)為核心,并在華東、華中、北方和西部四大區(qū)域的高能級(jí)城市獲取優(yōu)質(zhì)資源。

但越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)以外的市場布局仍然相對(duì)薄弱。2022年上半年,公司錄得合同銷售金額約489.1億元,其中,大灣區(qū)占比64.9%,華東地區(qū)約占15.2%,華中地區(qū)11.2%,北方地區(qū)4.9%,西部地區(qū)約為3.8%。

近年來,越秀地產(chǎn)一改往日保守狀態(tài),發(fā)展勢頭著實(shí)迅猛。據(jù)公告數(shù)據(jù),越秀地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1151.5億元人民幣,同比上升20.2%,逆勢闖入千億元陣營。2022年累計(jì)銷售額1250.3億元,同比增長8.6%,超額完成任務(wù)。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2021年,越秀地產(chǎn)銷售金額排名31位;2022年則一舉躍升至15位。

2023年1月,越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售(連同合營公司項(xiàng)目的合同銷售)金額約為88.84億元,同比上升約76.3%,實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約為23.65萬平方米,同比上升約21.0%。

利潤承壓杠桿加大

雖然去年上半年,越秀在TOP30房企里唯一實(shí)現(xiàn)銷售額正增長,但仍處增收不增利狀態(tài)。

半年報(bào)顯示,2022年上半年,公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約312.9億元,同比上升29.1%;凈利潤約為25.83億元,同比下降4.34%。

利潤壓力早在2021年就已經(jīng)顯現(xiàn),越秀地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入573.8億元,同比增長24.1%,凈利潤卻出現(xiàn)大幅縮水,同比下滑15.51%至35.89億元。

目前越秀地產(chǎn)仍未發(fā)布2022年全年業(yè)績,2022年前三季度,該集團(tuán)取得未經(jīng)審核營業(yè)收入428.41億元,期內(nèi)盈利33.30億元,毛利92.40億元,公司股權(quán)持有人應(yīng)占盈利20.76億元。

值得注意的是,越秀地產(chǎn)的短債壓力不容忽視。2019年—2021年,公司總負(fù)債分別為2347億元、2632億元、3139億元,資產(chǎn)負(fù)債率為76.48%、75.58%、76.31%。短債規(guī)模從2019年的71.38億元增長至2021年的298.02億元。

2022年上半年,越秀地產(chǎn)負(fù)債合計(jì)約2395億元,其中一年內(nèi)到期的負(fù)債為269.59億元,同比增加40.67%。而公司賬面上貨幣資金為390.54億元,剔除受限資金,非受限資金僅有260.68億元,覆蓋不了短債。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售低迷的情況下,越秀地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流也出現(xiàn)惡化。

2021年,越秀地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為-46.76億元,同比大降129.3%,這是其2018年以來首次經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為負(fù)。2022年上半年現(xiàn)金流量凈額為-16.19億元,而上年同期為4.49億元。

造血能力不足,越秀地產(chǎn)依靠國企融資成本優(yōu)勢加速“補(bǔ)血”,長江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),從去年至今,越秀地產(chǎn)通過發(fā)債、擔(dān)保票據(jù)、債券等融資渠道融資近250億。

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