文 | 金融八卦女特約作者：伍豪

過去一年，豪宅市場出現(xiàn)了一個怪相，大佬們紛紛在拋售豪宅，打折力度堪稱“骨折”。

2022年之前幾年，不管樓市外部環(huán)境如何，豪宅市場一直都很堅挺。

(相關資料圖)

尤其是2020年，北上廣深的有錢人更是把豪宅當白菜買。連夜排隊，搖號搶房的新聞層出不窮。

豪宅市場的打法竟然降維到和剛需市場一模一樣，讓人大跌眼鏡。

以上海的豪宅碧云尊邸為例，當年可出售的房源共有160套，均價為11.2萬元/㎡，可是光第一天到現(xiàn)場認籌的人數(shù)就有近200人，豪宅盤也能和剛需盤一樣，瞬間被秒。

如此火爆的市場一直持續(xù)到2022年上半年，形勢發(fā)生了巨變。從深圳一套二手頂級豪宅法拍開始，市場的味道慢慢不對勁了。

隨后，從深圳到廣州，波及到北京和上海，二手豪宅市場成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，豪宅市場的寒冬終于來了。

1.

/ 豪宅打“骨折” /

豪宅市場冷暖和金融、房地產(chǎn)市場先后爆雷，脫不了干系。

去年上半年，在阿里拍賣平臺上，掛牌了一套位于深圳福田區(qū)的頂豪。

該豪宅為福田中心區(qū)深業(yè)上城一套467平商務公寓，為第一次拍賣，僅1人報名，最終以約3940萬的起拍價成交，較原登記價（約5530萬）打了7折。

據(jù)悉，該法拍房的所有人為彭鋼，是深圳市小牛投資管理有限公司法人，P2P市場爆雷的后果凸顯。

▲圖源：阿里司法拍賣平臺

隨后，深圳豪宅中介又放出了一套位于深圳灣1號，建面980平米的豪宅。據(jù)悉，該套房源屬于許家印，市場價為4億元，打7折，以2.8億元轉售。

房地產(chǎn)市場房企爆雷風險，繼金融行業(yè)后，再次波及到豪宅市場。

危難時刻，二手豪宅成了大佬們的“救命稻草”，想想當年的風光無限，讓人唏噓不已。

2.

/ 豪宅“只漲不跌”信仰被打碎 /

深圳之后，廣州豪宅市場的日子也不好過。

作為廣州豪宅市場的風向標，珠江新城這個豪宅板塊，過去一年，尤其去年下半年，中介們的日子可以說過得苦不堪言。

作為一名珠江新城的一名豪宅中介，阿光感受到了過去一年珠江新城豪宅市場的冰火兩重天。

“去年是我入行以來最差的一年了。尤其去年下半年，二手豪宅市場成交量出現(xiàn)斷崖式下跌?！?/p>

“2021年市場好的時候，珠江新城每個月能成交150套二手豪宅，萬萬沒想到去年12月份才成交不到60套?！卑⒐庹J為，樓市天花板豪宅市場“只漲不跌”的信仰在2022年被徹底打碎。

阿玲作為一名扎根珠江新城6年時間的資深豪宅中介經(jīng)紀人，見證過豪宅成交最風光的時刻。

阿玲告訴筆者，當時的豪宅二手房源幾乎是一放出來就能賣掉，小區(qū)房東的心態(tài)很強硬，談好的價格，出了門就不認賬，一邊毀價，一邊抬價的現(xiàn)象屢見不鮮。

那兩年豪宅市場，完全就是妥妥的賣方市場。

也正是因為豪宅市場的紅火，阿玲成為了門店唯一連續(xù)兩年業(yè)績突破千萬元的明星經(jīng)紀人。

然而，拐點很快出現(xiàn)了。去年下半年開始，降價賣房成了主旋律。

“除了幾個標桿豪宅小區(qū)價格比較堅挺，其他不少豪宅小區(qū)，房價都回到了2020年?！卑⒘嵴f，目前基本是買方市場，只有遇到降價幅度比較大、低于市場價很多的房源，買家才會果斷出手，打八折是常事，砍價砍到六七折也不鮮見。

進入2023年，阿玲認為，即便將來廣州樓市回暖，珠江新城的豪宅市場未來也很難再進入大漲的通道，短期內(nèi)再想翻一倍或者翻多少，幾乎就是癡人說夢。

3.

/ 豪宅市場也是冰火兩重天 /

對于當下的豪宅市場，可以用冰火兩重天來形容。

其實去年豪宅市場分化還是很嚴重，一二手豪宅成交冰火兩重天，1000萬+、3000萬+的市場還好，5000萬+的市場出現(xiàn)了斷崖式下行。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年總價5000萬元以上的頂級豪宅市場降溫明顯，去年全國范圍內(nèi)僅成交383套，同比下降40%。與此同時，部分城市，一手豪宅市場依然火熱，以上海為例，2022年總價1000萬以上的新房成交套數(shù)增加44%。

去年年中，在北京核心地開盤的中建壹品·學府公館單套總價超出1000萬，714套房子、數(shù)千人申購，大約3.7個家庭搶一套，輕松實現(xiàn)“千人搖”；

萬柳書院的少爺這個梗，大家都知道，還上了熱搜。去年6月左右，萬柳書院拍出2套豪宅，其中一套單價36萬，成交價1.09億元，隨即刷新法拍房的單價記錄。

其實，部分一手豪宅市場的火爆還是離不開價格和地段這兩個“王道”。一二手倒掛的好地段的豪宅，絲毫沒有受到外部環(huán)境的影響。價格倒掛，基本靠搶。

部分有錢人懷揣上千萬，卻鎩羽而歸，當在線選房系統(tǒng)顯示“項目售罄”那一刻，他們終于明白：買北京的豪宅，只有錢真不行，還需要一些運氣。

在法拍房領域，稀缺地段的豪宅仍然火熱，并且富豪們熱衷于“撿漏”，這是另一種“倒掛”，條件不俗的房子，土豪們搶房也非常瘋狂。

比如，去年4月備受關注的一套豪宅拍賣，泛海世家·西府的一套大平層，以4550萬起拍，最終6398萬成交。當?shù)刂薪榘姼嬖V筆者，當時7個土豪爭搶一套豪宅，比起拍價溢價了1848萬成交。

4.

/ 2023，“豪宅打新熱”照舊 /

展望2023，只要有倒掛，哪怕豪宅市場寒冬，“豪宅打新熱”照舊。

沒有倒掛的二手高價豪宅依然寒冬，但只要豪宅市場還有較大的倒掛價差，一手倒掛豪宅依然還是要受到追捧，走出自己的獨立行情，和二手豪宅自然實現(xiàn)切割。哪怕去年豪宅行情如此慘淡，絲毫不影響“豪宅打新熱”。

以北京為例，去年年中，在位于海淀區(qū)北二環(huán)外的天恒學院里向市場推出143套住宅供認購，但卻有14034個符合資格的購房人入圍了搖號程序，相當于98個人搶一套房。據(jù)悉，天恒學院里的均價達到了8.54萬元/平方米，和周邊房價形成明顯倒掛。

更重要的是，類似豪宅拍賣中標者轉讓獲取的差價費，上億的豪宅往往意味著轉讓的差價費能夠達到幾十萬上百萬。而歸根到底，打新熱的本質是供需不平衡。

豪宅市場“打新熱”的背后，一定是和投資掛鉤?！岸勒蛐聼帷弊阋酝癸@豪宅的投資屬性。細盤豪宅打新的火熱現(xiàn)象，一手豪宅市場之所以去年和大行情背道而馳，其根本原因還是一二手房倒掛價差，而巨大的價差是一手豪宅火熱的驅動力。

豪宅一旦具有巨大的倒掛價差，就意味著強大的投資屬性，必然引來資金追捧，這是市場規(guī)律，也是價格倒掛的由來。受到大行情影響的概率很小。

未來唯一的變量就是：隨著二手豪宅成交量下行、多地開始大幅降價成交，豪宅價格回到歸理性區(qū)間，一二手價差不斷縮小乃至持平，投資屬性的降溫，倒掛的一手豪宅才能走出下行趨勢。

（應受訪者要求，文中阿光、阿玲、阿強為化名。）

關鍵詞：