2023年，招商蛇口的拿地投資依舊會聚焦于核心16城，遠離庫存大、供過于求、看不清形勢的地區(qū)。

“我們2023年的銷售目標為3300億元，希望比去年有10%以上的增長。”3月21日召開的業(yè)績會上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在談及新一年的銷售目標時如此說道。

(資料圖)

這是截至目前業(yè)內(nèi)第二家對外透露銷售目標的房企，也是其沖刺3300億元規(guī)模的第三年。

2021年，招商蛇口首次定下3300億元的銷售目標，但最終實現(xiàn)合約銷售額3268.34億元；去年，其維持這一目標不變，不過當年行業(yè)規(guī)模大幅下滑，公司業(yè)績完成度約為88.7%，即2926.02億元，較上一年下滑約10.5%，在克而瑞百強房企排行榜中位居第六。

難以突破的不只是銷售規(guī)模，還有經(jīng)營指標，其2022年歸母凈利潤同比下滑58.89%，是近三年來跌幅最大的一年。

在這家頭部房企身上，外界更能體會到下行周期的殘酷，畢竟相比其它同行，招商蛇口的生存條件要優(yōu)越許多，抗周期能力也更強。一系列的換倉、降低融資成本、調(diào)整業(yè)務劃分等措施后，其對未來也提出了更為長遠的規(guī)劃。

蔣鐵峰在會上表示，行業(yè)重塑、“三高”模式轉(zhuǎn)變后，招商蛇口迎來了新的機遇，未來三年要躋身前五強，他強調(diào)五強并不只是規(guī)模指標，更多的是利潤、質(zhì)量、效益、經(jīng)營收入等多維度的體現(xiàn)。

凈利率腰斬

“去年大家都不容易，無論生活還是工作，行業(yè)也是一樣?！睒I(yè)績伊始，招商蛇口董事長許永軍便直言了2022年的生存底色，他說公司雖然利潤指標下滑，但還是跑贏了同行，“其他指標突出一個‘穩(wěn)’字”。

事實上，2022年是招商蛇口歸母凈利潤連續(xù)下滑的第三年，對應42.64億元；同期營收則同比增長13.92%至1830.03億元；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的毛利率為21.06%，同比下降5.94個百分點；整體凈利潤率則由上一年的9.46%降至4.97%。

行業(yè)整體毛利率下滑、資產(chǎn)減值計提、租金減免、投資收益減少等因素都在一定程度上影響了招商蛇口的凈利潤水平。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，該公司計提信用損失準備、存貨跌價準備、投資性房地產(chǎn)減值準備等合計約64.01億元，較2021年增加了20.29億元，對應減少歸母凈利潤45.58億元；租金減免共8.4億元，并表7.49億元。

財務總監(jiān)黃均隆表示，上述因素中，行業(yè)整體毛利率下降影響最大，“去年整個售價受到影響，使得毛利下降、減值成倍增加”。

他指為了應對這一趨勢，招商蛇口在操盤端和投資端共同發(fā)力，積極換倉。其中投資端更加聚焦于高能級城市，全年以766億元的權(quán)益地價摘得56宗地塊，在“深耕6+10城”的投資金額占比達到90%，60%的資源投放在長三角，粵港澳則占19%，“去年很多企業(yè)沒有能力去拿地，這個時候我們就要勇于獲取一些比較優(yōu)質(zhì)的項目”。

操盤端則狠抓銷售、回籠資金、控制成本，按其所言，公司去年新增項目中有22個實現(xiàn)當年開盤，首開當天平均去化率77%，毛利率在23%左右，為報告期貢獻銷售金額約300億元，“這幾個指標都充分證明我們?nèi)ツ曜プ×藱C會”。

這些優(yōu)質(zhì)地塊為招商蛇口未來的利潤水平打下了基礎(chǔ)。蔣鐵峰同在場的投資者說道，當下行業(yè)毛利率更多反映的是2021年之前的拿地經(jīng)營情況，但2021年下半年至今所摘地塊的利潤空間相對更大，加之操盤能力提升、各個環(huán)節(jié)成本把控更為精細等，毛利率空間也會有所提升，“現(xiàn)在行業(yè)利潤空間基本在12%左右，我們向制造業(yè)學習，一城一策制定標準”。

另一方面，更加聚焦核心城市、核心地段的戰(zhàn)略布局也為公司銷售目標提供了保障。去年，招商蛇口在上海摘地10宗、合肥5宗，這些項目將在今年陸續(xù)上市，蔣鐵峰對這些項目十分看好，他說這些項目中有相當一部分會是紅盤，基本開盤可以秒光，因為存在著價格倒掛優(yōu)勢，“馬上杭州、上海這些核心城市的土拍要開始了，我們應該還會增持”。

拋開新獲取的項目不談，招商蛇口今年將有約6000億元的存貨入市，蔣鐵峰據(jù)此算了筆賬：按去年55%的去化率來看，公司今年3300億元的銷售目標“很有機會達成”。

2023年，招商蛇口的拿地投資依舊會聚焦于核心16城，遠離庫存大、供過于求、看不清形勢的地區(qū)，不過蔣鐵峰也稱，今年投資競爭會更加激烈，公司也會在一些低能級城市尋找投資機會，前提是要有足夠高的利潤回報率、符合內(nèi)部標準。

“錢袋子”和“糧倉”

舊改項目的進展也是外界關(guān)注重點。截至報告期末，招商蛇口累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規(guī)劃計容建筑面積約1200萬平方米，總貨值超4000億元。

不同于土拍市場的擴儲布局，招商蛇口舊改市場的重點在粵港澳大灣區(qū)，尤其是深圳、廣州、佛山等地，與此同時其也在積極推動一些其他城市的舊改項目，例如位于上海的招商弘安里。

2021年，招商蛇口攜手綠城斥資42.22億元獲得了弘安里項目80%股權(quán)，該項目為石庫門風貌保護項目，獲批上海市第二批歷史風貌保護街坊，是北外灘首幅歷史風貌純別墅地塊。如今項目即將入市，也將成為招商蛇口在上海的代表作之一。

談及舊改項目的擴儲，蔣鐵峰直言這類項目的投資和回報要優(yōu)于同期公開市場的土地，紓困項目標準也是如此，“一定是商業(yè)可行的原則，如果拿到的項目利潤率不如公開市場，那還不如去公開市場拿地”。

去年，招商蛇口的身影頻繁出現(xiàn)在出險房企的紓困進程中，先后與佳兆業(yè)、半島城邦、富力簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。

蔣鐵峰透露，這其中有不少項目取得了一些進展，已經(jīng)“落袋”的有幾百萬平方米，有的現(xiàn)在已經(jīng)進入公示階段，很快就可以開發(fā)，可能今年底或明年就可以上市；對于一些貨值非常大的項目，公司也已經(jīng)獲得了主體資格，價值會持續(xù)釋放，而部分情況復雜的項目也在分批推進。他說，公司合作的項目規(guī)模非常大，總標的可能有數(shù)千億之多，具體進展將等到成熟落地的時候?qū)ν馀丁?/p>

某種程度上而言，國/央企的信用背書相當于房企的“膽子”和融資閥門，有了膽子和資金，才能勇于接下爛尾項目，盤活資產(chǎn)，援助同行。

2022年，招商蛇口完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。截至報告期末，公司綜合資金成本3.89%，較年初下降59BP。

“按照現(xiàn)在的趨勢，我們今年的融資成本應該還會下降一些?！秉S均隆稱，目前招商蛇口的開發(fā)貸利率為2.1%，處于行業(yè)較低的水平，因此公司會抓住窗口期，最大化地降低融資成本。

截至報告期末，招商蛇口擁有貨幣資金約862.43億元，同期短期借款15.09億元，一年內(nèi)到期的非流動負債390.34億元，現(xiàn)金短債比1.3倍。

對于非公開發(fā)行股票募資85億元一事，他也表示會全力推進事件落地，若交易完成，招商蛇口將進一步增加對前海自貿(mào)投資的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價值。

蔣鐵峰稱，前海片區(qū)是公司的“大糧倉”，目前雖然只開發(fā)了很小一部分，但已經(jīng)為公司帶來了歸母凈利潤80億元的貢獻，隨著周邊交通改善、配套提升、規(guī)劃優(yōu)化，前海片區(qū)的價值也會得到提升，開發(fā)進度也會提速。

按其所言，在當?shù)卣闹С窒?，公司已?jīng)啟動了今年的首開區(qū)，當下正在規(guī)劃公示，年內(nèi)新一批項目能夠銷售，過兩年結(jié)轉(zhuǎn)；并且從這一批開始，明后年會持續(xù)有項目上市，形成穩(wěn)定的供應，“前海可以說是深圳未來的中心，甚至會超越后海，我們對此非常有信心”。

談及“雙百計劃”的推進，副總經(jīng)理聶黎明直言，雖然疫情對辦公樓及商業(yè)帶來了很多影響，但公司已經(jīng)將商業(yè)板塊作為主賽道之一，“雙百計劃”維持不變，相關(guān)投資也將聚焦核心板塊、核心位置。

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