買房送奔馳 中介轉(zhuǎn)詐騙！韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)猙獰

財(cái)聯(lián)社6月13日訊（編輯 馬蘭）全球房地產(chǎn)市場(chǎng)都在經(jīng)歷震蕩調(diào)整，而其中震動(dòng)最厲害的莫過(guò)于韓國(guó)，一路狂跌的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓不少韓國(guó)人心痛如絞。

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韓國(guó)首爾富人區(qū)——江南區(qū)曾經(jīng)叫價(jià)32億韓元（約人民幣1700萬(wàn)）的一處房產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)跌至23.5億韓元，降幅達(dá)到26.5%。當(dāng)?shù)夭簧俚禺a(chǎn)商開始給新房打七折，甚至承諾買房子送奔馳。

但盡管如此，韓國(guó)房?jī)r(jià)依舊崩的不可收拾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)整體房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下跌，首爾的部分公寓售價(jià)急降30-40%，但公寓成交量仍較高峰期暴減超70%。

更令韓國(guó)人頭大的是，赫赫有名的韓國(guó)全租房模式，在房地產(chǎn)普遍爆雷的周期中，變成了一個(gè)更大的雷。

2022年，韓國(guó)共發(fā)生了2073其全租房保證金被吞案，金額高達(dá)7000億韓元；今年4月，因?yàn)楸ＷC金被詐騙而導(dǎo)致受害人自殺的案件更是高達(dá)17起。根據(jù)預(yù)測(cè)，韓國(guó)今年的押金損失將達(dá)到1.8萬(wàn)億韓元，比去年還要翻一番多。

令人大跌眼鏡的是，據(jù)韓國(guó)每經(jīng)中文網(wǎng)稱，最近10個(gè)月全租房押金詐騙案中，40%以上的嫌疑人是持證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)助理，簡(jiǎn)直是防不勝防。

韓國(guó)特色悲劇

所謂全租房，即房東收取房客高額保證金，一般為房?jī)r(jià)的五到八成；房客不用繳房租，而房東通過(guò)用這筆押金投資獲利的一種租房模式。在租期結(jié)束后，房客可以收回全部的保證金。

而在這個(gè)鏈條中，房東通常向銀行貸款買房，而房客也向銀行貸款支付全租房押金。房東通過(guò)押金投資還貸，或是依靠房?jī)r(jià)上漲來(lái)進(jìn)行套利；房客則只需要償還少量的全租押金貸款利息，相比于普通租房省下更多資金。

邏輯上講，這一套商業(yè)模式對(duì)剛起步的年輕人來(lái)說(shuō)十分友好。這些租賃全租房的人，每月可能只需要償還相當(dāng)于人民幣一兩千的利息，就能租到舒適的房子。鼎盛時(shí)期，全租房甚至可以占到韓國(guó)租房市場(chǎng)的70%。

但全租房之所以只是韓國(guó)特色的一個(gè)原因在于，風(fēng)險(xiǎn)太大了，很多國(guó)家都對(duì)這一模式背后的危險(xiǎn)性感到不安，因此將其拒之門外。

而韓國(guó)則因?yàn)闅v史遺留原因，讓這一模式一直得以存在，又加上過(guò)去房地產(chǎn)持續(xù)漲價(jià)帶來(lái)的僥幸心理，該模式一直沒有被阻止，甚至被官方帶頭推行。

死局

有人提出，假如把卷款潛逃的房東房子補(bǔ)償給房客不就行了，房客可以用五到八折的價(jià)格買到房子，也算是一種回本。

血淋淋的現(xiàn)實(shí)是，房東卷款后，房子將被銀行收回，進(jìn)行拍賣。拍賣后所得償清銀行欠款后，才有可能彌補(bǔ)房客的損失。而在當(dāng)前的房?jī)r(jià)下行周期，銀行基本上很難收回全款，房客就更不太可能得到什么補(bǔ)償。

還有一種辦法是，購(gòu)買全租房押金保險(xiǎn)，這樣的話，房客的求償權(quán)可以高于銀行。但由于保險(xiǎn)費(fèi)用加上押金銀行利息，讓全租房月付款與其它租房方式比起來(lái)并沒有什么優(yōu)勢(shì)，很少被人采用。

就算是房客得到了房子，更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)一路下跌，房客得到的是其實(shí)是一個(gè)不斷貶值的資產(chǎn)。他即使出手了這套房產(chǎn)，收回的資金很可能也無(wú)法完全填上保證金的窟窿，這意味著他依舊會(huì)對(duì)銀行違約，背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

而一切可能僅僅因?yàn)?，他在正?guī)合法的渠道租了一套房子，并在政府的鼓勵(lì)下，借了一筆貸款。

首爾一名服藥自殺的年輕人在遺書中寫道：他沒有工作，沒有存款，卻有9000萬(wàn)韓元的保證金欠款。投訴、報(bào)警都沒有用，政府也沒有什么有效的對(duì)策，他無(wú)法再堅(jiān)持下去了。

這看似房客所有后路都被阻斷的死局，唯一的生機(jī)在于房?jī)r(jià)重新上漲，而其中的核心在于美國(guó)和全球的加息周期停止以及降息的到來(lái)。

這也讓人戲稱，現(xiàn)在全球最希望美聯(lián)儲(chǔ)降息的，估計(jì)就是韓國(guó)人了。

（財(cái)聯(lián)社 馬蘭）

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