買賣過二手房的時(shí)候的人們都知道，如果這套房子原先有貸款，賣家先需要結(jié)清之前的貸款，然后才能完成過戶交易，買家再申請(qǐng)新的貸款。

(相關(guān)資料圖)

但不少人在這個(gè)環(huán)節(jié)遇到了難題，數(shù)額不菲的貸款需要下結(jié)清，要么就是賣家四處籌錢、甚至去借高息的“過橋貸”，要么就是買家先行支付首付款或墊付資金“幫”買家結(jié)清貸款，房子還沒過戶就先付錢，買家也不放心。

這個(gè)難題現(xiàn)在解決了！

北京銀監(jiān)局、央行營(yíng)管部、市規(guī)自委、市住建委今天聯(lián)合發(fā)布通知，在全市推行二手房交易“帶押過戶”。即日起，個(gè)人二手住房交易中，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)，交易時(shí)不必結(jié)清先結(jié)清前一筆貸款，可通過“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)，辦理房屋過戶和抵押登記。

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先解讀兩個(gè)大家最關(guān)心的問題，一是哪些二手房交易可以使用“帶押過戶”？

根據(jù)此次四部門的《通知》，北京在全市推行二手住房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)?！皫а哼^戶”業(yè)務(wù)的適用范圍，要同時(shí)四個(gè)方面的條件，一是本市個(gè)人存量住房交易；二是買方須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購(gòu)房；三是賣方未結(jié)清的貸款須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設(shè)立且僅存一次有效抵押。

也就是說，這套被交易的房子，之前沒有還清的貸款必須是商貸，如果是組合貸的話，需要將其中的公積金貸款部分還清。而賣家新申請(qǐng)的貸款也必須是商貸、全款購(gòu)房也沒問題。換句話說，就是公積金貸款是不參與“帶押過戶”業(yè)務(wù)的。另外，這套房子之前只能有一次貸款抵押，除了房貸，不能再有其他的抵押貸。

第二個(gè)問題是如何辦理“帶押過戶”？

之前不少城市對(duì)于“帶押過戶”，采取的是公證后解抵押、設(shè)置專門代還款機(jī)構(gòu)等方式，買賣雙方仍然有一定的成本，而且也要履行公證等手續(xù)。

而這次北京則是運(yùn)用已經(jīng)成熟的二手房交易資金監(jiān)管政策，以及抵押登記網(wǎng)上辦理模式，創(chuàng)新的推出了由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的模式。

具體來說，就是第一步：二手房的買賣雙方先約定好同意“帶押過戶”，辦理網(wǎng)簽；第二步：是去銀行申請(qǐng)“帶押過戶”，與雙方貸款銀行約定首付款監(jiān)管賬戶等事項(xiàng)、買方將首付款打入資金監(jiān)管賬戶；

第三步：買賣雙方就可以前往登記大廳辦理“帶押過戶”登記手續(xù)，辦理過戶，并辦理二次抵押權(quán)手續(xù)；第四步：買方的房貸銀行通過監(jiān)管賬戶向賣方貸款銀行支付原貸款余額并向賣方發(fā)放貸款，之前的房貸解除抵押。

如果是賣家的首付款及新貸款金額不足以結(jié)清賣方貸款的，由賣方先行向原貸款銀行補(bǔ)齊差額部分。

這次北京推行的“帶押過戶”，應(yīng)用范圍比較廣，賣家和買家可以是同一家貸款銀行，也可以不是同一家貸款銀行，也就是可以跨行貸款。舉個(gè)例子，賣家原先的貸款如果是工商銀行的，買家的新房貸如果想申請(qǐng)建設(shè)銀行的也沒問題。

而且，買家如果是全款的話，也可以使用“帶押過戶”業(yè)務(wù)。也就是不用再通過中介公司的擔(dān)保（可是有擔(dān)保費(fèi)的哦），可以將購(gòu)房款交入約定的交易資金監(jiān)管賬戶中，踏踏實(shí)實(shí)的完成交易。

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其實(shí)在此次全市推行前，北京已經(jīng)進(jìn)行了小范圍的試點(diǎn)，試行“帶押過戶”的辦理流程。

北京我愛我家的一家門店之前就試點(diǎn)了一筆“帶押過戶”業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)人小王說，去年11月底，一處位于通州區(qū)的房產(chǎn)需要交易，但交易的一個(gè)難點(diǎn)就是結(jié)清貸款，這套房子有兩筆抵押，除了房貸外，還有一筆抵押貸，賣家還清了抵押貸，但沒錢再還清房貸了，而買家覺得還沒有過戶就先支付首付款不放心。

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而且即便是結(jié)清房貸，也需要提前一個(gè)月預(yù)約，買賣雙方又希望能在春節(jié)前完成。

小王之前經(jīng)過了內(nèi)部培訓(xùn)，了解“帶押過戶”可以解決這個(gè)問題，于是主動(dòng)向買賣雙方提出可以申請(qǐng)“帶押過戶”試點(diǎn)，雙方也同意了。

因?yàn)橐咔榈脑?，雙方是從12月底才正式開始交易的下一步流程，兩家的貸款都選擇的是建行，雖然是試點(diǎn)“吃螃蟹”，但辦理的流程并沒太慢，買家申請(qǐng)貸款從面簽到批貸用了大約一周的時(shí)間。

批貸函下來之后，小王就約了買賣雙方以及銀行人員一起到通州區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳辦理過戶，大廳里也是所有手續(xù)一個(gè)窗口通辦，上午就全部辦完了。

再等了幾天，買家新申請(qǐng)的貸款放款了，因?yàn)樾沦J款的金額要比之前的房貸多，因此其中一部分銀行直接劃轉(zhuǎn)結(jié)清了之前的貸款，另一部分打入了賣家的銀行賬戶中。整個(gè)的交易也在春節(jié)前全部完成。

“最后無(wú)論是賣家還是買家都非常滿意，這樣的方式下，既省錢又節(jié)約了時(shí)間，而且手續(xù)也不繁瑣，非常便捷?！毙⊥跽f。

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目前北京的二手房交易中，7成以上是通過貸款購(gòu)房，價(jià)格稍低的普通住房交易中占比更大。北京這次推行的“帶押過戶”，對(duì)于剛需和改善性購(gòu)房家庭來說，將實(shí)實(shí)在在的受益。

首先是減輕了二手房交易的資金壓力。過去，先結(jié)清貸款再辦理過戶，賣家往往需要四處籌款還貸，有的甚至去借高息的“過橋貸”，貸款利率通常是一個(gè)月1%到2%，借一百萬(wàn)就是一兩萬(wàn)元的費(fèi)用。有的是買家先付首付款或墊付資金來“幫”賣家提前還貸，但還沒交易就出錢，買家也不放心，通過中介公司擔(dān)保，又有一定的擔(dān)保費(fèi)用。

而辦理“帶押過戶”，賣家之前的貸款就不用先還清，買家新申請(qǐng)的貸款將直接用于還清原房貸。這樣買賣雙方就不用再承擔(dān)結(jié)清貸款額外的費(fèi)用。

其次是北京這次的模式很安全，能最大程度的保護(hù)交易資金的安全。買家的首付款或全款打入的是資金監(jiān)管賬戶，在確認(rèn)“帶押過戶”完成后，銀行才會(huì)將首付款和貸款劃至賣家的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押。

最后是手續(xù)簡(jiǎn)單、二手房交易周期將縮短，買賣“二手房”更加方便。

其實(shí)在實(shí)施了購(gòu)房資格審核即時(shí)出結(jié)果、“連環(huán)單”并行辦理等一系列便民政策后，北京的二手房真正的交易已經(jīng)很快了，制約二手房交易周期的主要是籌款結(jié)清原房貸等交易手續(xù)外的因素。而這次推行“帶押過戶”后，結(jié)清房貸這個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)沒有了障礙，二手房買賣也將更快了。

需要說明的一點(diǎn)是，無(wú)論是去年9月推行的二手房“連環(huán)單”并行辦理、還是這次的“帶押過戶”，北京的調(diào)控政策都沒有任何變化，在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定的基調(diào)下，著重對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)的堵點(diǎn)、痛點(diǎn)進(jìn)行流程優(yōu)化、再造。在優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、簡(jiǎn)化交易流程、更加方便群眾交易上“下功夫”。

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“帶押過戶”實(shí)行了，肯定也會(huì)觸及一些既得利益方，比如一些小貸公司，他們所謂的“過橋貸”將沒有了市場(chǎng)。為了確保新政能實(shí)實(shí)在在的落實(shí)，購(gòu)房者能真正受益，這次四部門還提出了一系列的要求。

對(duì)于各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，四部門要求其在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，要主動(dòng)向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強(qiáng)制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。

同時(shí)，各商業(yè)銀行要積極回應(yīng)符合條件客戶的“帶押過戶”需求，不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記大廳要一窗辦理把不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設(shè)立登記業(yè)務(wù)，做到共性材料不再重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”一站式辦理。

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