2023年，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一輪明顯復(fù)蘇。

(資料圖片)

在過(guò)去的2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%，而從2021年9月～2023年1月，70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比變動(dòng)均位于負(fù)區(qū)間，即房?jī)r(jià)持續(xù)下跌了17個(gè)月。2月份該指標(biāo)轉(zhuǎn)正，樓市確實(shí)回溫了。

但是，這輪市場(chǎng)上揚(yáng)能持續(xù)多久？對(duì)此業(yè)內(nèi)看法不一。有房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公司內(nèi)部對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)復(fù)蘇比較冷靜，鑒于疫情期間積壓了不少購(gòu)房需求，市場(chǎng)升溫僅是這部分需求的釋放。另一國(guó)資房企人士則稱(chēng)，公司計(jì)劃在上半年全力沖刺業(yè)績(jī)，因?qū)ο掳肽晔袌?chǎng)走勢(shì)不確定。

從各地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，受百城房貸利率持續(xù)下行影響，主要城市樓市成交仍在上行；不過(guò)，部分城市如杭州，新房二手房成交已連續(xù)兩周微降。對(duì)二手房市場(chǎng)的判斷分歧更大，一方面不少城市年后成交節(jié)節(jié)攀升，與此同時(shí)剛需降價(jià)房多、掛牌總量居高不下，后續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能存疑。

“點(diǎn)狀復(fù)蘇”的小陽(yáng)春

當(dāng)下樓市溫度幾何，身在一線(xiàn)的房企感知最為清晰。

圖片攝影：任玉明

在近日業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)管理層表示，從龍湖重點(diǎn)關(guān)注的47個(gè)城市來(lái)看，并非所有城市都在同步回暖，一線(xiàn)城市和高能級(jí)二線(xiàn)城市相對(duì)比較穩(wěn)定，1～2月杭州、成都、武漢、西安等地簽約成交額整體同比上漲20%，相對(duì)能級(jí)較低的城市繼續(xù)承壓，常州、大連、紹興、臺(tái)州等地成交金額下跌超過(guò)20%。

美的置業(yè)管理層則表示，2月的市場(chǎng)無(wú)論從到訪(fǎng)量還是成交量，環(huán)比1月均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。3月之后，客戶(hù)到訪(fǎng)量有所回落，成交也有一定下滑。不過(guò)，3月成交對(duì)比去年同期來(lái)看，增長(zhǎng)的幅度還是比較大，因此這是一個(gè)階段性回落。

一位已出險(xiǎn)房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，公司2月銷(xiāo)售出現(xiàn)明顯回溫，雖然此前出現(xiàn)了信用危機(jī)，但只要是地段好、產(chǎn)品好、不停工的項(xiàng)目，還是會(huì)受到購(gòu)房者關(guān)注，公司對(duì)后續(xù)市場(chǎng)行情、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)持有信心。

華北一位國(guó)資房企人士則透露，目前公司正全力沖刺上半年業(yè)績(jī)，在營(yíng)銷(xiāo)方面全面放權(quán)一線(xiàn)，只要能拿到銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，不干涉具體的操作方式，有項(xiàng)目通過(guò)社交媒體獲客、有置業(yè)顧問(wèn)轉(zhuǎn)型網(wǎng)紅給項(xiàng)目引流。之所以這樣做，也是出于對(duì)下半年市場(chǎng)的不確定，公司內(nèi)部看法比較保守。

綜合來(lái)看，當(dāng)下樓市確實(shí)正在回溫，但主要聚焦在高能級(jí)城市，且進(jìn)入3月熱度有所消退。后續(xù)，熱點(diǎn)城市行情能否帶動(dòng)整體復(fù)蘇、能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，目前仍有待觀(guān)察。

從房?jī)r(jià)表現(xiàn)看，2023年樓市的確出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”苗頭。2月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè)，比上月分別增加19個(gè)和27個(gè)。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，前2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比降3.6%，住宅銷(xiāo)售額已同比增3.5%；百城成交同環(huán)比皆漲50%，亦超去年3月10%，前2月同比正增2%。其中，天津、杭州、貴陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、南昌、武漢等城市表現(xiàn)較為突出，杭州前兩月住宅成交累計(jì)同比增122%。

從去化率看，北京、上海、杭州、西安、長(zhǎng)沙等地，2月項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)平均去化率環(huán)比上漲，北京從1月的51%漲到了79%；如果與去年12月相比，上海從67%漲到了2月的79%、西安從57%漲到75%、合肥從45%漲到61%、杭州從64%漲到了68%......

二手房表現(xiàn)更為突出。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前兩月20個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交環(huán)比增71%，前2月累計(jì)增47%，幾近20個(gè)月以來(lái)高點(diǎn)；一線(xiàn)城市中，北京累計(jì)同比漲14%、廣州漲40%、深圳漲74%；二線(xiàn)城市中，青島累計(jì)同比漲233%、西安漲130%、合肥漲128%、杭州漲120%......

細(xì)究當(dāng)下市場(chǎng)回暖的共性原因，克而瑞表示，一方面剛需剛改自住需求集中入市，此外多城市處于供給空窗期。比如京滬市場(chǎng)，剛需首置入市支撐市場(chǎng)高熱不退；寧蘇等依托剛需剛改集中釋放，來(lái)訪(fǎng)、去化穩(wěn)中有增；天津剛需、剛改、改善全面回暖，鄭渝廈小面積、低總價(jià)項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)。

在二手房市場(chǎng)，剛需是二手房成交助力，降價(jià)刺激了二手住宅短期加速放量。克而瑞分析了東莞、南京、武漢、天津、鄭州五個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)，顯示2月其二手房可比房?jī)r(jià)同比下降，跌幅低于城市水平的項(xiàng)目占比分別為58%、56%、30%、49%、33%。

各地市場(chǎng)將加速分化

2006年以來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)共經(jīng)歷了5輪降溫大周期，其中第五輪降溫周期始于2019年4月，終于2022年10月，歷時(shí)43個(gè)月。結(jié)合1～2月份房?jī)r(jià)和3月份市場(chǎng)運(yùn)行情況，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上走出了降溫周期，并逐步進(jìn)入新一輪的上行通道，易居研究院研報(bào)顯示了該觀(guān)點(diǎn)。

進(jìn)入三月份，1～20日全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1468萬(wàn)平方米，環(huán)比2月1～20日增長(zhǎng)了18%，同比2022年3月1～20日增長(zhǎng)了29%，整體市場(chǎng)行情尚可。

但該報(bào)告同時(shí)顯示，盡管1-3月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)節(jié)節(jié)攀升，但市場(chǎng)也有冷的一面。如果與2019年1月～2021年5月數(shù)據(jù)對(duì)比，該階段月均交易面積為2932萬(wàn)平方米，今年3月份交易量相比該平均值縮水22%。“房地產(chǎn)市場(chǎng)走出降溫通道、逐漸復(fù)蘇和回暖的大趨勢(shì)不變，但一些城市仍面臨壓力。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比往年樓市調(diào)整博弈期，本輪市場(chǎng)供應(yīng)端與需求端都出現(xiàn)了問(wèn)題，因?yàn)橐咔閹?lái)的購(gòu)房者收入問(wèn)題，很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷(xiāo)售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非?？?，這些因素使得全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)全面回暖。

他還表示，作為經(jīng)濟(jì)龍頭的一線(xiàn)城市，需求相對(duì)旺盛，出現(xiàn)小陽(yáng)春的概率非常大。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要一線(xiàn)城市穩(wěn)定，特別是改善需求扶持政策落地，市場(chǎng)才有望真正企穩(wěn)。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，3月份數(shù)據(jù)有望繼續(xù)上行，是不是能持續(xù)到2季度，需要看政策的變化。

招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛表示，認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯著回暖還為時(shí)過(guò)早，目前市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)并不牢固，持續(xù)性還需要觀(guān)察。主要原因有：居民部門(mén)購(gòu)房信心依然偏弱；地產(chǎn)政策以托底為主，大規(guī)模刺激政策并未出臺(tái)；居民部門(mén)實(shí)際房貸成本依然居高不下，提前還貸動(dòng)力充足，而加杠桿意愿薄弱。

李湛認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，年內(nèi)房地產(chǎn)企穩(wěn)向好是大概率事件，但考慮到居民部門(mén)購(gòu)房信心與意愿修復(fù)，以及后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松陸續(xù)出臺(tái)，更傾向于：年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出漸進(jìn)式復(fù)蘇，不同城市、不同地區(qū)復(fù)蘇的節(jié)奏有所分化。

《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》也顯示，前幾輪周期中，樓市的城市分化主要呈現(xiàn)“一線(xiàn)城市引領(lǐng)，三四線(xiàn)跟隨”的“雁行模式”；2017年開(kāi)始呈現(xiàn)“三四線(xiàn)城市攀高、一二線(xiàn)城市承壓”的“二八輪轉(zhuǎn)”特征；到2020年，出現(xiàn)跨能級(jí)、跨區(qū)域的“超級(jí)分化”。

報(bào)告表示，如果單看綜合實(shí)力排名前10%的城市，常住人口占全國(guó)30%左右，經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)40%以上；新房規(guī)模占全國(guó)50%以上，一二手市場(chǎng)合計(jì)容量更是達(dá)近60%，這些主要城市生命周期仍在往上，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)期，將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性長(zhǎng)牛”特征。因此，城市分化是常態(tài)，也是動(dòng)態(tài)，未來(lái)70%～80%經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)動(dòng)能都將發(fā)生在城市群、都市圈。

信達(dá)證券宏觀(guān)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，過(guò)去房地產(chǎn)銷(xiāo)售受多個(gè)因素壓制，包括期房信心、收入預(yù)期和疫情等多，但目前疫情影響逐漸減弱，房地產(chǎn)銷(xiāo)售已初步顯示出L型企穩(wěn)的跡象；另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格也釋放出企穩(wěn)信號(hào)，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比變化出現(xiàn)改善跡象，春節(jié)以來(lái)的房?jī)r(jià)關(guān)注度也在大幅上升。

在這種“L”型的走勢(shì)中，城市間的分化將逐步加大。克而瑞認(rèn)為，3-4月小陽(yáng)春熱度大概率維持，熱點(diǎn)恒熱，但城市輪動(dòng)或?qū)⑾?。北京、上海、成都等城市預(yù)期維穩(wěn)；廣州、武漢等供應(yīng)高峰將至，3-4月成交仍有上行空間，若后續(xù)漲價(jià)或取消優(yōu)惠，無(wú)政策利好疊加刺激，市場(chǎng)會(huì)有壓力。二手市場(chǎng)撿漏“低價(jià)房”后，增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，市場(chǎng)回暖后掛牌量亦大幅增加，持續(xù)性待觀(guān)察。

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