一、前言

過去幾年高層對樓市的定調(diào)一直都是——房住不炒！

(資料圖片)

疫情以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展方向有點撲朔迷離了。對于房地產(chǎn)未來的走勢，我也多次發(fā)表了自己的研究觀點。房地產(chǎn)市場剔除投機(jī)炒作和投資性需求之外，剩下是什么？我們一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)遲早會回歸其居住屬性，它的實質(zhì)其實就是告訴我們剛需才是市場的基石，是支撐房價穩(wěn)定上漲的根本性原因。

現(xiàn)在的政策指向十分明確，就是要把房地產(chǎn)拉回居住屬性上來，解決居住問題，首先是剛需，其次才是改善型的需求。在這樣的背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)究竟會何去何從？房地產(chǎn)的終局會是怎樣？

我想說的是這個房地產(chǎn)的終局并不是說這個行業(yè)就完蛋了，房地產(chǎn)行業(yè)在未來仍然是一個龐大的行業(yè)；而應(yīng)該是過往模式的終局，市場表現(xiàn)形態(tài)的終局，投資預(yù)期的終局，最后是價格的終局。

二、供求關(guān)系仍是決定房地產(chǎn)市場走勢的根本因素

市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)該說還是來源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，而這個頂層邏輯是供求關(guān)系。總會有一些人說國內(nèi)的房價走勢是不適合用供求關(guān)系來分析的。我認(rèn)為這是大錯特錯。仔細(xì)分析過往房價的走勢，一樣是在受到供求關(guān)系的決定。只是說在不同階段，存在不同影響供求關(guān)系的因素。有些政策是影響供應(yīng)層面的，有些是影響需求層面的。

對于房地產(chǎn)市場走勢的分析，圈內(nèi)其實一直有一個較為普遍應(yīng)用的框架：短期市場看金融政策、中期市場看土地政策、長期市場看人口趨勢。

所謂的短期市場看金融。主要是指貨幣和信貸政策對房價的短期走勢影響比較大。這也是很好理解的，信貸政策會決定首付比例及貸款利率，也就是會影響潛在購房者的購買力，對房價的短期走勢會影響比較大。

中期市場看土地。土地作為建設(shè)房子的“面粉”，土地的供應(yīng)量和供應(yīng)政策理所當(dāng)然會影響房子的供應(yīng)情況。土地的供應(yīng)量與容積率水平直接決定了房子的供應(yīng)量；而土地價格對房價也起到一定的影響作用，尤其是在三線及以下城市影響會更大。只是由于從土地變成房子，存在一段較長時間的建設(shè)周期，因為土地對房地產(chǎn)中期市場影響會更明顯一些。

長期市場看人口趨勢。如同我上文說的，房價的最終支撐都是真實的需求，這個可以是剛需，也可以是改善型需求。因此歸根結(jié)底，影響房地產(chǎn)市場的長期走勢仍是人口發(fā)展趨勢。在國內(nèi)對房地產(chǎn)影響的人口特征主要有兩方面——人口城鎮(zhèn)化和人口的凈流入或凈流出。

三、房地產(chǎn)市場影響因素的變化

目前影響房地產(chǎn)市場的政策有中短期的，也有長期的，也就是市場經(jīng)常提及的房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。

中短期的政策較早的有“限購”、“限價”、“限貸”等政策?，F(xiàn)在有一些城市出臺的“限售”（購買多少年后才能再次出售“）政策、以及成交指導(dǎo)價等政策，目前難以確定是中短期政策，還是會長期存續(xù)的。

對于房地產(chǎn)長效機(jī)制的政策，像“租售同權(quán)”、取消“學(xué)區(qū)房”、”增加保障房供應(yīng)”等政策都算是長效機(jī)制的組成部分，當(dāng)然還有市場經(jīng)常提及的“房產(chǎn)稅”。即便是這些短期政策會逐漸退出，但是長效機(jī)制會一直存在。根本性的因素發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，短期因素改變不改長期趨勢。

另外，就是大家經(jīng)常提到的M2的問題，認(rèn)為M2在增長，房價不可能跌。其實這個完全是誤解，現(xiàn)在的政策很明顯，就是限制資金流入房地產(chǎn)市場，誰說M2增長就一定意味著房價要上漲？

四、房地產(chǎn)市場的終局

對于房地產(chǎn)市場來說，大家關(guān)心的終極問題還是房價的走勢。

城鎮(zhèn)化放緩及人口紅利的逐漸消失，房價繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)將逐漸消失。城市的發(fā)展格局將導(dǎo)致房價會因城市而分化——一二線產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)及人口流入的城市，房價有望保持穩(wěn)定向上；而過去上漲過快的三線及以下城市的房價很有可能出現(xiàn)下跌調(diào)整。

房地產(chǎn)不會消失，未來的玩法肯定會發(fā)生變化，存量房運營恐怕比開發(fā)什么樣的樓盤出來更重要，高周轉(zhuǎn)的模式將徹底終結(jié)，取代將是依托金融市場的公募REITs模式。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè)