《投資時(shí)報(bào)》研究員卓瑪

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，虧損是2022年大多數(shù)上市房企的業(yè)績(jī)關(guān)鍵詞。其中，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（下稱榮盛發(fā)展，002146.SZ）更是預(yù)計(jì)虧損超200億元。

(資料圖片僅供參考)

作為一家立足于河北省的區(qū)域房企，與華夏幸福（600340.SH）一樣，借助環(huán)京旺盛的購(gòu)房需求，榮盛發(fā)展曾經(jīng)也走出一條快速發(fā)展道路，并在華夏幸福出險(xiǎn)后仍大舉拿地成為新的區(qū)域TOP級(jí)房企。

不過伴隨著有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)管控不斷加強(qiáng)，尤其是“三道紅線”的出臺(tái)，加之疫情影響，榮盛發(fā)展也于2021年的業(yè)績(jī)預(yù)告中開始暴雷，并在今年1月底由于未按期足額兌付本息而首次正式公開債務(wù)違約。

而自2022年11月以來(lái)，針對(duì)地產(chǎn)融資的寬松政策密集出臺(tái)，基本形成穩(wěn)地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”的態(tài)勢(shì)，上市房企股權(quán)融資由此重啟。

乘此機(jī)會(huì)，榮盛發(fā)展也在2022年12月發(fā)布了定增預(yù)案，擬非公開發(fā)行不超過13.04億股，募資不超過30億元，用于三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。而這次定增也在今年1月底獲得了證監(jiān)會(huì)受理。

《投資時(shí)報(bào)》研究員曾就公司近期業(yè)績(jī)表現(xiàn)等問題電郵溝通提綱至榮盛發(fā)展，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

截至2月23日收盤，榮盛發(fā)展報(bào)收于2.18元/股，自2022年以來(lái)，該公司股價(jià)已累計(jì)下跌49.90%，公司當(dāng)前總市值為94.79億元。

預(yù)虧近200億收關(guān)注函

榮盛發(fā)展2022年業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)虧額巨大。

數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)2022全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-190億元至-250億元，上年同期為虧損49.55億元，虧損同比增加283.42%—404.50%；預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)-193億元至-253億元，上年同期為虧損49.35億元，虧損同比增長(zhǎng)291.08%—412.66%。

也即，榮盛發(fā)展或連續(xù)兩年虧損。

對(duì)于2022年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，榮盛發(fā)展表示主要受市場(chǎng)情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時(shí)由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)率下降，公司毛利潤(rùn)同比大幅下降。

業(yè)績(jī)預(yù)告發(fā)布次日，深交所上市公司管理一部即火速對(duì)榮盛發(fā)展下發(fā)包含三大問題的關(guān)注函，要求該公司說明業(yè)績(jī)虧損同比大幅增加的原因及合理性、是否存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形，以及公司持續(xù)盈利能力是否存在重大不確定性等。

延期一次后，榮盛發(fā)展回復(fù)了關(guān)注函，表示公司業(yè)績(jī)虧損同比大幅增加具備合理性且符合行業(yè)整體變動(dòng)趨勢(shì)，不存在集中在報(bào)告期計(jì)提大額資產(chǎn)減值的情形，公司持續(xù)盈利能力不存在重大不確定性。

榮盛發(fā)展表示，2022年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，受疫情管控、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降及運(yùn)營(yíng)資金緊張等因素影響，各大房企均面臨銷售規(guī)模大幅下降、購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重、施工交房進(jìn)度緩慢等困境。在這個(gè)背景下，由于榮盛發(fā)展的地產(chǎn)項(xiàng)目覆蓋全國(guó)各地，2022年內(nèi)全國(guó)大范圍反復(fù)的疫情和長(zhǎng)時(shí)間的封控嚴(yán)重影響公司項(xiàng)目施工進(jìn)度，項(xiàng)目交付量大幅下降。

同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)信用違約等事件頻發(fā)，榮盛發(fā)展新增融資受阻，為保證現(xiàn)金流的持續(xù)性，2021年以來(lái)該公司采取降價(jià)促銷等措施促進(jìn)銷售回款，導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率大幅下降進(jìn)而對(duì)公司的凈利潤(rùn)造成不良影響。

事實(shí)上，不只是榮盛發(fā)展，可比公司中，陽(yáng)光城（000671.SZ）、金科股份（000656.SZ）、中南建設(shè)（000961.SZ）和首開股份（600376.SH）2022年前三季度的總營(yíng)收和2022年的預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)均出現(xiàn)大幅下降，榮盛發(fā)展表示公司的下降趨勢(shì)超過同行可比公司中位數(shù)和平均數(shù)，但變動(dòng)情況符合行業(yè)整體趨勢(shì)。

此外，榮盛發(fā)展表示公司在2022年計(jì)提了70億元—100億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，主要由于項(xiàng)目拿地成本較高，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷且項(xiàng)目周邊競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)激烈定價(jià)降低；計(jì)提了40億元—70億元的應(yīng)收款項(xiàng)信用減值損失，主要由于諸多合作企業(yè)受市場(chǎng)環(huán)境影響資金困難，公司自身也在個(gè)別合作項(xiàng)目中出現(xiàn)違約。

從高歌猛進(jìn)到業(yè)績(jī)暴雷

榮盛發(fā)展成立于1996年，于2007年8月登陸深交所上市，是河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。公司總部位于河北省廊坊市，董事長(zhǎng)和實(shí)控人為耿建明。經(jīng)過多年發(fā)展，榮盛發(fā)展現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)為支柱，以實(shí)業(yè)、設(shè)計(jì)、酒店、商管、互聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)專業(yè)公司為輔助支撐的業(yè)務(wù)發(fā)展格局。

作為一家立足于河北省的區(qū)域房企，和華夏幸福一樣，借助環(huán)京旺盛的購(gòu)房需求，榮盛發(fā)展走出了一條快速發(fā)展道路。2018年—2021年期間，該公司分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1015.63億元、1153.56億元、1270.97億元和1345.58億元，連續(xù)四年破千億。

就在榮盛發(fā)展高歌猛進(jìn)之際，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控不斷加強(qiáng)，2020年8月央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)更是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了重要的“三道紅線”指標(biāo)，自此，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展融資等都謹(jǐn)慎了起來(lái)。

不過榮盛發(fā)展并未停下擴(kuò)張的腳步，仍在積極拿地?cái)U(kuò)充自身規(guī)模，并成為自華夏幸福出險(xiǎn)后新的區(qū)域級(jí)TOP房企。

據(jù)榮盛發(fā)展2020年報(bào)顯示，該公司當(dāng)年先后在京津冀、長(zhǎng)三角、中西部區(qū)域的29個(gè)城市獲得土地65宗，規(guī)劃建筑面積714.57萬(wàn)平方米，購(gòu)地金額281.61億元，權(quán)益購(gòu)地金額249.91億元，截至年末擁有總土儲(chǔ)面積3835.98萬(wàn)平方米。

到了2021年，似乎是意識(shí)到不能再加碼環(huán)京地區(qū)，在拿地?cái)?shù)量和購(gòu)地金額均大幅減少的基本盤下，榮盛發(fā)展加強(qiáng)了在杭州、徐州、廣州等南方城市的土地儲(chǔ)備，全年先后在京津冀、長(zhǎng)三角、中西部、珠三角區(qū)域的16個(gè)城市獲得土地29宗，規(guī)劃建筑面積303.19萬(wàn)平方米，購(gòu)地金額123.42億元，權(quán)益購(gòu)地金額80.19億元，截至年末的總土儲(chǔ)面積為3468.90萬(wàn)平方米。

而當(dāng)年榮盛發(fā)展的增長(zhǎng)未能持續(xù)，該公司在2021年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-49.55億元，同比下降166.06%；實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤(rùn)-49.35億元，同比下降165.85%。

值得注意的是，榮盛發(fā)展在2022年1月底發(fā)布2021年業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1億元—1.5億元，上年同期為盈利75.01億元，同比下降98%—98.67%，盡管利潤(rùn)縮水嚴(yán)重，但仍為盈利狀態(tài)。

不過該公司此后又在2022年4月18日晚間發(fā)布了2021年業(yè)績(jī)預(yù)告的修正公告，這次全年實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)就從預(yù)計(jì)盈利修正為預(yù)計(jì)虧損45億元—60億元。

受此業(yè)績(jī)暴雷影響，榮盛發(fā)展的股價(jià)在2022年4月19日跌停，并在2022年4月20日繼續(xù)下跌9.13%。

對(duì)于2021年的虧損，榮盛發(fā)展表示該年是房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)的一年，尤其下半年來(lái)涉房金融政策不斷加緊，市場(chǎng)預(yù)期悲觀持續(xù)，消費(fèi)者購(gòu)房意愿持續(xù)低落，銷售量下跌明顯。同時(shí)，疊加疫情影響反復(fù)，尤其是環(huán)京市場(chǎng)和河北市場(chǎng)，公司項(xiàng)目的銷售環(huán)境受到了嚴(yán)重影響，出于謹(jǐn)慎性考慮，對(duì)2021年末公司存貨補(bǔ)充計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

首次公開債務(wù)違約已展期兩次

此次業(yè)績(jī)預(yù)告修正也使榮盛發(fā)展連續(xù)收到了深交所下發(fā)的關(guān)注函和年報(bào)問詢函，要求該公司說明兩次業(yè)績(jī)預(yù)告存在較大差異的合理性，內(nèi)部控制是否存在重大缺陷，以及在2021年度集中計(jì)提大額存貨減值的合理合規(guī)性等問題。

盡管榮盛發(fā)展在回復(fù)中均表示公司行為合規(guī)合理，但該公司的危機(jī)仍爆發(fā)了。

1月30日，民生銀行發(fā)布了關(guān)于榮盛發(fā)展2020年度第一期中期票據(jù)（債券簡(jiǎn)稱：20榮盛地產(chǎn)MTN001，債券代碼：102001416）未按期足額兌付本息的公告。雖然榮盛發(fā)展此前已發(fā)生商票逾期、債券展期、美元票據(jù)重組等負(fù)面事件，但這是該公司首次公開債務(wù)違約。

值得一提的是，在這次正式公開違約前，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”已成功展期一次。

2022年7月，為調(diào)整本息償付安排，榮盛發(fā)展召開了“20榮盛地產(chǎn)MTN001”及“20榮盛地產(chǎn)MTN002”兩筆中票持有人會(huì)議，隨后展期議案獲得通過?！锻顿Y時(shí)報(bào)》研究員注意到，這兩筆債券的主承銷商、存續(xù)期管理機(jī)構(gòu)均為民生銀行。

到了今年1月中旬，榮盛發(fā)展又試圖對(duì)“20榮盛地產(chǎn)MTN001”和“20榮盛地產(chǎn)MTN002”進(jìn)行二次展期。公告顯示，新的展期議案計(jì)劃在原有展期15個(gè)月的方案上整體再延后2年進(jìn)行兌付，后又改成1.5年。但1月31日榮盛發(fā)展發(fā)布公告表示二展方案未能獲得通過，這也直接導(dǎo)致“20榮盛地產(chǎn)MTN001”債務(wù)違約。

最新公告顯示，2月8日和2月21日分別針對(duì)“20榮盛地產(chǎn)MTN002”和“20榮盛地產(chǎn)MTN001”召開的第三次持有人會(huì)議二展方案均獲得通過，最新方案增加了首付款，即分別在今年2月16日和2月23日兌付1%面額的本金金額，剩余本金在原有展期15個(gè)月的基礎(chǔ)上整體延后1.5年兌付。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，榮盛發(fā)展共有存續(xù)債券4只，存量規(guī)模為38.52億元，分別是“20榮盛地產(chǎn)PPN001”“20榮盛地產(chǎn)MTN001”“20榮盛地產(chǎn)MTN002”和“20榮盛地產(chǎn)MTN003”，債券余額分別為5億元、9.3億元、10.42億元和13.8億元，分別將于2024年11月18日、2025年4月23日、2025年5月6日和2024年12月10日到期。

不過據(jù)榮盛發(fā)展2022年三季報(bào)顯示，截至9月末，該公司資產(chǎn)總計(jì)2748.07億元，負(fù)債合計(jì)2344.80億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有247.93億元，而該公司持有的貨幣資金僅為108.70億元，不能覆蓋短期債務(wù)。

此外，截至2019年、2020年和2021年及2022年9月末，榮盛發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.45%、82.07%、84.49%和85.33%，處于較高水平且持續(xù)上升，該公司仍面臨較高的償債壓力。

不過比較來(lái)看，榮盛發(fā)展還是幸運(yùn)的。2022年11月以來(lái)，針對(duì)地產(chǎn)融資的寬松政策密集出臺(tái)，基本形成穩(wěn)地產(chǎn)融資“三箭齊發(fā)”的態(tài)勢(shì)，上市房企股權(quán)融資也由此重啟。

Wind數(shù)據(jù)顯示，從2022年12月至2月中旬，短短兩個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，已有16家上市房企發(fā)布了定增預(yù)案，預(yù)計(jì)募資總額達(dá)658.15億元（陸家嘴尚未公布預(yù)計(jì)募資規(guī)模）。

乘著機(jī)會(huì)，榮盛發(fā)展也在2022年12月發(fā)布了定增預(yù)案。

預(yù)案顯示，榮盛發(fā)展擬非公開發(fā)行不超過13.04億股，募資不超過30億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后將用于成都時(shí)代天府（12億元）、長(zhǎng)沙錦繡學(xué)府（5億元）、唐山西定府邸項(xiàng)目（4億元）以及補(bǔ)充流動(dòng)資金（9億元）。

1月31日，就在公告表示那兩筆中期票據(jù)第二次持有人會(huì)議展期未獲通過的同一天，榮盛發(fā)展公告表示上述定增預(yù)案已獲證監(jiān)會(huì)受理，但該公司同時(shí)強(qiáng)調(diào)此次定增尚需證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)后方可實(shí)施，能否獲得核準(zhǔn)尚存在不確定性。

關(guān)鍵詞： 榮盛發(fā)展 大幅下降