房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支柱之一。在剛剛過(guò)去的2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂備受矚目。

行業(yè)寒冬之下，政策端有暖風(fēng)吹來(lái)。從“第二支箭”到“金融16條”，再到保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，每項(xiàng)政策的出臺(tái)都有極強(qiáng)的針對(duì)性。繼十九大之后，二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。?

面對(duì)自成立以來(lái)的最大困境，我們應(yīng)該如何理解并做出應(yīng)對(duì)？它又將對(duì)未來(lái)行業(yè)的發(fā)展思路和行業(yè)生態(tài)產(chǎn)生怎樣的影響？展望市場(chǎng)，投資者該如何把握增值機(jī)會(huì)？

(資料圖片)

本期大師課，特邀易居企業(yè)集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略部總經(jīng)理劉晨光先生。劉晨光先生長(zhǎng)期擔(dān)任知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融企業(yè)的戰(zhàn)略顧問(wèn)，每年與多家品牌房企創(chuàng)始人和管理層進(jìn)行深度交流研討和培訓(xùn)，并提供戰(zhàn)略診斷和優(yōu)化。他的研究覆蓋宏觀趨勢(shì)、城市改革、八類城市、土地供給、企業(yè)行為、行業(yè)智庫(kù)、地產(chǎn)重要關(guān)聯(lián)領(lǐng)域等方向，善于輸出前瞻性、系統(tǒng)性的方法論和結(jié)論。他曾在2017年撰寫《崛起中的浙系房企》，為業(yè)內(nèi)首次系統(tǒng)解析浙江籍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“基因”特色和標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)營(yíng)范式；2019年開(kāi)始撰寫《戰(zhàn)略投資內(nèi)參》，日拱一卒專注行業(yè)動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，至今已近30期，是眾多同業(yè)高管的案頭內(nèi)參。

在本次課程中，劉晨光先生將從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀談起，詳細(xì)分析全國(guó)商品住宅成交情況、不同區(qū)域的市場(chǎng)情況及房地產(chǎn)融資和流動(dòng)性等焦點(diǎn)問(wèn)題，層層遞進(jìn)，通過(guò)復(fù)盤2012-2015年中國(guó)“十二五”規(guī)劃期間房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)，對(duì)比本輪周期的不同之處，以史為鑒，分析本輪周期開(kāi)發(fā)企業(yè)和地方政府的應(yīng)對(duì)策略，助力投資者把握行業(yè)發(fā)展的微光。

接下來(lái)，讓我們一起來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)劉晨光本期課程的開(kāi)篇詞。

為什么在這個(gè)時(shí)點(diǎn)推出《地產(chǎn)的真相》

大家好，歡迎來(lái)到《地產(chǎn)的真相》。我是劉晨光，來(lái)自于易居克爾瑞集團(tuán)。

為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上推出《地產(chǎn)的真相》這門課程呢？原因在于，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，但是很多人對(duì)房地產(chǎn)的理解只認(rèn)為是房?jī)r(jià)，甚至?xí)J(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)是暴利的代名詞，但真實(shí)的房地產(chǎn)行業(yè)比想象的要復(fù)雜。

第二，當(dāng)下的房地產(chǎn)會(huì)員遭遇了自中國(guó)房地產(chǎn)商品化改革之后最大的沖擊，本輪危機(jī)中40-50家大型企業(yè)爆雷，也是堪稱首次。所以我們想了解背后的根源到底是什么？制度為什么會(huì)推動(dòng)這輪的調(diào)整？有哪些一以貫之的改革？又發(fā)生了哪些失誤和偏差？

第三，政策對(duì)房產(chǎn)行業(yè)、包括城市發(fā)展，交通建設(shè)、股債平衡等方面都進(jìn)行了一系列的改革儲(chǔ)備。這些改革儲(chǔ)備將伴隨這一輪沖擊而逐漸推出，重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

第四，本輪爆雷之所以嚴(yán)重，原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遭受了重大的問(wèn)題。但是房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題，表面上是房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)不夠自律，但其實(shí)還有更深層次的制度方面原因，所以我們也希望借此進(jìn)行分析。

第五，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)（不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)），未來(lái)哪些領(lǐng)域會(huì)有哪些更大的機(jī)會(huì)值得關(guān)注？

課程內(nèi)容介紹

這門《地產(chǎn)的真相》課程的主要內(nèi)容分成八個(gè)方面：

第一方面，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，我們從數(shù)據(jù)層面來(lái)看當(dāng)下房地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。分析社會(huì)科學(xué)的時(shí)候，沒(méi)有數(shù)據(jù)是不行的，但如果數(shù)據(jù)過(guò)多、過(guò)復(fù)雜、過(guò)交錯(cuò)，同樣是看不清楚這個(gè)行業(yè)，所以我們非常希望用極簡(jiǎn)的數(shù)據(jù)來(lái)看一下當(dāng)下市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

第二方面，這輪困境的溯源和導(dǎo)火索。本輪地產(chǎn)沖擊的導(dǎo)火索是土地征收成片開(kāi)發(fā)，但更深層次的背景源于2016-2018年的金融地產(chǎn)改革。

本輪地產(chǎn)沖擊的“火藥桶”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高杠桿、高負(fù)債。高負(fù)債推動(dòng)企業(yè)必須要有高的銷售額，必須有高的流動(dòng)性，以及必須有高的信用體系做支撐。背后深層次的并不在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可能還有很多制度性的因素。

第三方面，我們來(lái)分析一下二十大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位，以及二十大之后房地產(chǎn)行業(yè)大的定調(diào)是怎樣的。

第四方面，近段時(shí)間政策端的一些信息對(duì)行業(yè)的影響。為什么我們沒(méi)用房地產(chǎn)政策，而用政策端呢？其實(shí)房地產(chǎn)只是一個(gè)行業(yè)，但它影響的不光是行業(yè)政策，可能還有交通政策、金融政策、城市政策。所以我們會(huì)把與之相關(guān)的政策端信息都進(jìn)行梳理。

第五方面，回顧上一輪2012-2015年的房地產(chǎn)周期，我非常希望通過(guò)對(duì)上一輪周期的分析，來(lái)看看有哪些經(jīng)驗(yàn)今天可以借鑒，有哪些教訓(xùn)今天可以吸??；在上一輪當(dāng)中，哪些企業(yè)做了哪些事情，今天回過(guò)頭來(lái)是錯(cuò)的一塌糊涂，我們可以避免它；哪些企業(yè)在上一輪當(dāng)中有很多非常不錯(cuò)的成績(jī)。不論企業(yè)今天是否成功，那一段的經(jīng)驗(yàn)，我們希望抽離出來(lái)，供今天來(lái)借鑒。

第六方面，房地產(chǎn)行業(yè)的底線和一些樂(lè)觀因子。說(shuō)到底線和樂(lè)觀因子，它一定是政策和政府的制約因素。不論誰(shuí)是主導(dǎo)人，都必須遵從這些底線和制約因素。

第七方面，過(guò)去5年的改革儲(chǔ)備。比如土地政策儲(chǔ)備了哪些政策、城市改革儲(chǔ)備了哪些政策、金融政策儲(chǔ)備了哪些政策，都是未來(lái)的重要方向?；诖耍次磥?lái)才會(huì)更加清楚。

第八方面，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)可能的機(jī)會(huì)。但凡說(shuō)到房地產(chǎn)行業(yè)，不只限于目前開(kāi)發(fā)商所主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)行業(yè)。除了開(kāi)發(fā)行業(yè)，還有一系列的代建、資管、資產(chǎn)交易，包括物業(yè)、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)投等一系列，都是整個(gè)大房地產(chǎn)行業(yè)的組成部分。未來(lái)隨著開(kāi)發(fā)的資金回報(bào)率的降低，開(kāi)發(fā)的資金池的拆解一步步進(jìn)行下去，大的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才會(huì)越來(lái)越好。目前房地產(chǎn)的GDP占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重是7%，而美國(guó)是11%，顯然隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模不再增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重如果要進(jìn)一步的提升，靠的是什么？靠的肯定是大的房地產(chǎn)行業(yè)。

這是本輪課程的大概綱要，我們也希望和大家一起來(lái)探討，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有更深的理解。

房地產(chǎn)：社會(huì)科學(xué)的理解

最后，我也提一下個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)這一社會(huì)科學(xué)的理解。

首先要看數(shù)據(jù)，但是又不能完全看數(shù)據(jù)。沒(méi)有數(shù)據(jù)，一切都停留于紙上談兵，但如果數(shù)據(jù)過(guò)于交叉、過(guò)于復(fù)雜，往往會(huì)掩蓋真相。任何社會(huì)科學(xué)只要用極少數(shù)的數(shù)據(jù)，找到最核心的一個(gè)因素是很重要的。

第二是信息，要想對(duì)未來(lái)有所預(yù)知、預(yù)測(cè)，顯然需要來(lái)自于企業(yè)端的信息、來(lái)自于政策端的信息、來(lái)自于智庫(kù)端的信息。而在這過(guò)程當(dāng)中，積累非常重要。為什么？原因在于知道、主導(dǎo)政策的人不一定說(shuō)，但會(huì)說(shuō)的人不一定主導(dǎo)政策。

另一方面，企業(yè)可能也說(shuō)是一套，實(shí)際做是一套。如何跟蹤觀察企業(yè)，關(guān)鍵是能不能把這些信息給抽離出來(lái)，這是非常重要的。

第三，市場(chǎng)就是一個(gè)邏輯。我國(guó)是現(xiàn)實(shí)主義導(dǎo)向的，歷次的改革都源自于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、產(chǎn)生危機(jī)、解決問(wèn)題、應(yīng)對(duì)危機(jī)，不斷的推動(dòng)整個(gè)國(guó)家往前走。顯然邏輯也來(lái)自于問(wèn)題在哪，應(yīng)該怎么去做，配套政策落地的時(shí)間是什么樣子的。所以梳理這個(gè)邏輯實(shí)際上也是非常重要的，這可能也構(gòu)成了我們對(duì)行業(yè)的一些理解。我們也非常希望通過(guò)課程，透過(guò)不限于這三個(gè)方面，可能還有其他方面，和大家來(lái)進(jìn)行一些探討和了解。

個(gè)人經(jīng)歷和行業(yè)感悟

說(shuō)到我個(gè)人，我在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)已將近20年，伴隨著這個(gè)行業(yè)的黃金發(fā)展時(shí)期，收獲很大，感觸也很多。但本輪的危機(jī)實(shí)際上也是第一次經(jīng)歷，經(jīng)歷了這輪危機(jī)之后，不論從心態(tài)還是閱歷上都更加完整和深入。在這20年的從業(yè)經(jīng)歷過(guò)程當(dāng)中，有幾點(diǎn)感觸特別深：

第一，我早期幫大量的金融企業(yè)、地方政府、平臺(tái)公司、開(kāi)發(fā)商做了很多項(xiàng)目，特別是土地前端的一些項(xiàng)目。但再好的結(jié)論，對(duì)應(yīng)上具體的一些企業(yè)，最終的效果可能是不一樣的。所以從這里我們也可以看到，每個(gè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力是千差萬(wàn)別的。所以我們經(jīng)常在談行業(yè)趨勢(shì)的時(shí)候，很容易忽略具體企業(yè)的能力。而這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的價(jià)值判斷、周期判斷是被金融所主導(dǎo)的，金融認(rèn)為這是一輪上升周期，那么我們應(yīng)該加緊進(jìn)入；如果認(rèn)為是一輪下降周期，那么我們不能進(jìn)入。

但實(shí)際對(duì)于企業(yè)而言，一定要比金融更加強(qiáng)，它一定要有更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力和內(nèi)控能力，才能夠穿越行業(yè)，取得更大的一些業(yè)績(jī)。所以真正長(zhǎng)期從業(yè)的人員應(yīng)該追求“長(zhǎng)坡薄雪”的態(tài)度。

第二，我自己喜歡幫企業(yè)做大量的顧問(wèn)類的工作，每三個(gè)月進(jìn)行一次檢討復(fù)盤更新。原因在于，好比在10月份翻閱到7月份報(bào)紙的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)報(bào)紙上的觀點(diǎn)完全不一樣。我們不能說(shuō)7月份的報(bào)紙完全是胡說(shuō)八道，但可以說(shuō)有很多其他因素被疊加上去了，發(fā)生了很大的變化。因此我自己非常喜歡對(duì)未來(lái)有一些大致的判斷，尤其是未來(lái)3個(gè)月會(huì)看的比較清楚，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上檢討。

對(duì)于服務(wù)的企業(yè)家，我建議盡可能不要大量的對(duì)外下判斷，說(shuō)的邏輯越完美，越可能對(duì)下一步的改變產(chǎn)生大的阻力。

第三，我非常喜歡和企業(yè)接觸，大量走訪企業(yè)家和具體的一些項(xiàng)目，敬畏企業(yè)家對(duì)市場(chǎng)的敏銳態(tài)度，敬畏商業(yè)的本來(lái)面目。商業(yè)的本來(lái)面目，實(shí)際上就是合理利潤(rùn)，控制成本。賺錢基本上靠周期，行情不好的時(shí)候要守住底線，行情好的時(shí)候獲取超額回報(bào)。這些觀點(diǎn)往往在很多人看來(lái)很土，但實(shí)際上這才是商業(yè)的真諦。

第四，對(duì)政策保持更多的敬畏感、理解感。我們會(huì)認(rèn)為政策制定方具有更大的全局性。政策制定方的邏輯往往更加長(zhǎng)期，甚至很多政策制定都是基于問(wèn)題來(lái)的。所以對(duì)政策脈絡(luò)的理解、對(duì)政策的敬畏，是我非?？粗氐?。

希望這些從業(yè)的經(jīng)歷及沉淀能給大家提供一些幫助和啟發(fā)。

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