今亮點!全國樓市狹義庫存下降,但待售面積仍夠1600萬人居住
2023-03-21 20:20:25    騰訊網(wǎng)

2022年,樓市經(jīng)歷了全國性的深度調(diào)整,行業(yè)投資、施工、新開工等各項指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào),其中新房成交同比下降27%,按常理來看,樓市庫存去化壓力應(yīng)當(dāng)急劇攀升。


(資料圖)

但在此背景下,全年土地成交出現(xiàn)了深度調(diào)整,土地購置面積同比下降53%,大量土地被城投公司托底拿下,整體開工率偏低。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心監(jiān)測,由于房地產(chǎn)住宅項目2022年領(lǐng)取銷許速度放緩、新推案減少,全國商品房狹義庫存竟不增反降,超過六成的典型城市狹義庫存同比下滑。

不過,部分城市樓市成交量下滑幅度過大,但土地出讓的回調(diào)力度不足,樓市總體庫存去化形勢仍然嚴(yán)峻,廣義庫存量仍在攀升。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,我國商品房待售面積已經(jīng)突破6.5億平方米,現(xiàn)有待售面積足夠1600多萬人居住。

新推案減少致狹義庫存不升反降

克而瑞按照狹義和廣義兩種庫存量數(shù)據(jù)來反映各地庫存情況,其中狹義庫存量指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積,廣義庫存量的統(tǒng)計范圍更廣,指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和,這里面包括已拿地未動工項目和已動工未拿銷證的項目,地域范圍也包含了地級市下轄縣市。

一般來說,狹義庫存是一個中短期指標(biāo),也是一個房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和主管部門重點關(guān)注的指標(biāo),而廣義庫存量則是反映樓市庫存量的長期指標(biāo)。

受樓市行情影響,人為放緩銷售許可發(fā)放可以降低樓市狹義庫存量。從土地端來看,土地交易量下降、大量城投托底拿地也導(dǎo)致了狹義庫存的整體降低。

2022年是實行集中供地的第二年,民營房企的投資力度跌入谷底,城投成為拿地新勢力,集中供地地塊有近半數(shù)被各地城投拿下,城投拿地開工率顯著低于平均水平,2021年城投開工率僅有38%,2022年城投拿地開工率僅為8%,開工率過低必然導(dǎo)致新推案的減少。

分城市能級來看,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),樓市熱度較高的一線城市狹義庫存反而逆勢上漲,至2022年12月末整體庫存達到近3807萬平方米,反而較2022年初上升了8%左右,是各能級城市中唯一庫存規(guī)模上升的。

二線城市的狹義庫存在2020年末一度達到2.7億平方米左右的高位,但2021年、2022年出現(xiàn)連續(xù)兩年的規(guī)模負(fù)增長,2022年同比下降3%。

三四線城市由于樓市信心顯著衰退,狹義庫存出現(xiàn)快速回落,2022年狹義庫存同比降幅高達6.5%。在市場走向不明、企業(yè)資金面承壓的情況下,再加之前期土地交易量下降的影響,2022年三四線新房項目領(lǐng)取銷許的規(guī)模明顯下降,并且明顯超過了新房交易規(guī)模的下降速度。

樓市長期庫存壓力仍在攀升

由于還存在大量新增的已拿地未開工項目以及已開工未領(lǐng)銷售許可項目,2022年狹義庫存的降低,實質(zhì)上是一種“假性回落”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2022年廣義庫存同比增幅達到6%,八成城市廣義庫存同比上升,青島同比增幅高達36%,長期庫存壓力仍在攀升。

此外由于樓市成交量低迷,無論是狹義庫存還是廣義庫存,其消化周期都在上升,并且已經(jīng)超過了2014年高點,截至2022年末,三四線城市的平均樓市消化周期達到23.7個月,較2014年高點增加了26%。

記者查閱國家統(tǒng)計局網(wǎng)站,發(fā)現(xiàn)商品房待售面積最新數(shù)據(jù)同比大幅增加,已經(jīng)突破6億平方米。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,截至今年2月末,商品房待售面積達到6.55億平方米,同比增長14.9%。其中,住宅待售面積3.27億平方米,同比增長15.5%;辦公樓待售面積4700萬平方米,同比增長21%;商業(yè)營業(yè)用房1.39億平方米,同比增長12.1%。

按我國人均住房建筑面積39.8平方米計算,現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1600多萬人居住。由此可見,全國樓市庫存去化形勢仍然嚴(yán)峻。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計,全國有超過四成城市的樓市狹義庫存消化周期超過兩年,僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個月以內(nèi)。

典型的消化周期保持健康的城市是上海、杭州,截至2022年末,這兩城的消化周期分別為6.9個月和6.4個月,較2014年高點的降幅均超過60%。這兩城商品房年成交規(guī)模均維持在1000萬平方米左右的相對高位,狹義庫存規(guī)模控制在了較低水平,僅為500萬平方米量級,使得狹義庫存消化周期指標(biāo)處于相對安全的范圍。

廣義消化周期在3年以內(nèi)的城市,僅余合肥、杭州、上海、泉州等,其中杭州的樓市庫存廣義消化周期目前維持在2年左右的絕對低位。

而廣義消化周期過長的城市占比過半,其中重慶達到9.8年,主要原因是重慶商品住宅成交在2022年出現(xiàn)了大幅下滑,遠遠低于往年2000萬平方米量級的交易規(guī)模,加上土地供應(yīng)回調(diào)力度不足,導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。

圖片攝影:任玉明

三分之一已完工住宅沒賣掉

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),截至2022年末,全國住宅竣工未售面積已經(jīng)達到2.7億平方米,同比上升18%,創(chuàng)近五年新高。

但就歷史數(shù)據(jù)來看,目前的全國住宅竣工未售面積仍遠低于2015年4.5億平方米的高點。2016年起,樓市進入去庫存周期,棚改等一系列手段的使用,一度讓竣工未售面積逐年下降,在2019年達到低點??硕鸬禺a(chǎn)研究中心認(rèn)為,這個指標(biāo)在2022年出現(xiàn)急劇上升,主要原因還是竣工住宅的售出率出現(xiàn)了顯著下降。

通俗來講,房子變得不好賣了。到底有多不好賣呢?根據(jù)住宅待售面積、住宅竣工面積、現(xiàn)房銷售面積等指標(biāo),可以測算出歷年中國竣工住宅的未售率。根據(jù)克而瑞測算,2022年,全國已竣工住宅的未售率攀升至32%——也就是說,截至2022年末,有大約三成已造好的商品房沒有賣掉。

由于我國實行商品房預(yù)售制,從房子賣出到竣工一般需要1-2年的施工期,2016年起房地產(chǎn)周期上行,住宅未售率下降,至2019-2021年達到低點;而2020年起,整體市場去化率開始下行,直到2022年全國商品住宅銷售規(guī)模較上一年下降了4億平方米,所以竣工住宅未售率的攀升,與房地產(chǎn)市場下行周期是一致的。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預(yù)判,若2023年消費者預(yù)期和行業(yè)銷售不能得到良好回正,竣工住宅未售率必將在接下來一兩年內(nèi)繼續(xù)上行,導(dǎo)致商品住宅待售面積加速攀升,房地產(chǎn)庫存積壓將更加嚴(yán)重。

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