本報記者 方超 張家振 上海報道

“我們項目是首次開盤，只有60套房源，但截至目前已經(jīng)有100多人登記，必須要搖號了。”3月14日，位于安徽省合肥市濱湖新區(qū)的某項目置業(yè)經(jīng)理王云飛（化名）向《中國經(jīng)營報》記者表示，目前合肥市熱門區(qū)域的“搖號盤”已非常普遍。

(資料圖片僅供參考)

王云飛所言非虛。記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅自今年3月以來，位于濱湖新區(qū)的高速尚闔院、中鐵璟和院皆觸發(fā)搖號，位于包河區(qū)淝河板塊的萬科朗拾項目加推1棟高層88套房，最終吸引上千人登記。而在更早前的濱湖新區(qū)高速尚如院項目也成為“千人搖”項目，啟動登記不足一分鐘就觸發(fā)了搖號。

合肥樓市熱度回升亦能從數(shù)據(jù)層面得到驗證。新安大數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月，合肥市新建住宅網(wǎng)簽成交約3037套，環(huán)比上漲59.01%，同比上漲327%；成交面積39.48萬平方米，環(huán)比上漲64.91%，同比上漲320%。而在二手房方面，貝殼統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月，合肥市二手房網(wǎng)簽8518套，環(huán)比增長96.3%。

“事實上，合肥樓市回暖情況并沒有外界傳言的那么夸張，但近期的確出現(xiàn)了明顯的暖意。”安徽萬途控股有限公司總經(jīng)理孫宜慶告訴記者，總體來看，打造出“芯屏汽合”現(xiàn)象級產(chǎn)業(yè)地標的合肥市稱得上是后起之秀，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑷丝诔掷m(xù)流入、樓市供需結構健康，“2023年，合肥樓市量價有望穩(wěn)中有升”。

多個項目開盤觸發(fā)搖號

“首開登記1小時觸發(fā)搖號”“啟動登記60秒即觸發(fā)搖號”……今年以來，合肥市開發(fā)商正奮力比拼觸發(fā)搖號的時間長短，以此來向外界證明樓盤的熱度。

3月15日中午時分，位于濱湖新區(qū)的熱門樓盤中鐵璟和院對外發(fā)布了《1#、5#、7#樓選房資格及排序公證搖號結果公告》。而在此前的3月13日，該項目公布了登記名單，共有396人參與登記，而項目此次開盤僅推出了76套房源，相當于超過5人搶一套房源，最終導致“啟動登記60秒即觸發(fā)搖號”。

今年3月初，同樣位于濱湖新區(qū)的高速尚闔院推出了2棟樓、共68套房源，毛坯均價2.7萬元/平方米。公開信息顯示，該項目最終吸引了345組客戶登記，整體中簽率約為19.7%。

此外，“千萬級別墅觸發(fā)搖號”的信息也曾引發(fā)合肥當?shù)厥忻耜P注。據(jù)了解，今年2月，位于合肥高新區(qū)的祥源城湖山壹號項目啟動登記，共計推出6套房源，戶型面積為794～828平方米，均價約為2.9萬元/平方米，單套房源價格超2000萬元。公開信息顯示，該項目啟動登記即觸發(fā)搖號，實際登記人數(shù)達19人，相當于3人搶一套房源。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在合肥樓市回暖過程中，除合肥高新區(qū)和濱湖新區(qū)等熱門區(qū)域外，包河區(qū)和瑤海區(qū)等核心城區(qū)也出現(xiàn)了搖號項目。例如，在包河區(qū)淝河板塊，萬科朗拾項目此前加推G2幢樓，共推出88套房源，最后吸引超千組客戶參與登記。

“僅就包河區(qū)而言，目前主要分為淝河板塊和工業(yè)園板塊，而位于淝河板塊的萬科朗拾項目離濱湖新區(qū)很近，項目供應量也很少，再加上萬科的品牌效應，多種因素導致該項目熱度較高?！睂O宜慶分析稱。

對于合肥樓市頻現(xiàn)“千人搖”樓盤的現(xiàn)象，孫宜慶向記者表示，出現(xiàn)“千人搖”的項目不止萬科朗拾、高速尚如院這兩個項目，“但這只能代表個案，這兩個項目都位于合肥樓市熱門區(qū)域，同時疊加品牌因素導致熱度較高”。

孫宜慶同時表示，合肥樓市出現(xiàn)多個“千人搖”項目，也代表市場需求正在回暖，熱度正在攀升。

“‘千人搖’并不完全是樓市熱度攀升的標志。”克而瑞安徽區(qū)域首席分析師葉乾華也分析稱，合肥樓市搖號的熱度并沒有達到2022年的最高峰水平?！拔艺J為這只是春節(jié)后熱度的正常延續(xù)，甚至目前合肥樓市熱度有下行趨勢，這跟全國樓市走向是一致的。”

葉乾華同時告訴記者，在目前的合肥樓市中，外界傳言的“遍地搖號盤”現(xiàn)象并不屬實?！俺霈F(xiàn)搖號盤多半是因為項目價格倒掛，或者自身的產(chǎn)品力出眾?！?/p>

與此同時，也有合肥市地產(chǎn)銷售行業(yè)人士對記者表示，相比之前，當?shù)亻_發(fā)商更推崇減少推盤的房源數(shù)量并加密推盤次數(shù)，以此達到項目啟動登記即觸發(fā)搖號的目的，維持樓盤熱度。

樓市分化現(xiàn)象再加劇

頻現(xiàn)“千人搖”項目，也讓合肥樓市今年的走向頗受外界關注。

克而瑞此前發(fā)布的《50城2022年12月末消化周期（月）》顯示，截至2022年12月，合肥樓市去化周期僅為5.2個月，而同期上海、杭州、蘇州、南京等熱門城市的去化周期分別達到6.9、6.4、13.2和14.7個月。

克而瑞方面分析認為，在合肥房地產(chǎn)市場中，80平方米以上各個面積段的庫存消化周期都在10個月以內(nèi)，120～140平方米和140～160平方米的產(chǎn)品庫存更是接近出清，消化周期低于6個月。

葉乾華向記者表示，目前，合肥樓市的狹義庫存量約為200萬平方米，“整體去化周期不到6個月”。孫宜慶也分析認為，合肥樓市去化周期只有5個多月，“這種供需關系比周邊的南京、杭州和蘇州等很多城市都要健康”。

值得注意的是，在整體供需關系較為健康的同時，合肥樓市不同板塊間的分化現(xiàn)象也呈加劇趨勢。

同策統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，合肥全市住宅存量為260.1萬平方米，預計去化周期約為5.4個月。但分區(qū)域來看，濱湖新區(qū)、高新區(qū)的去化周期皆低于2個月，而一直被認為是冷門區(qū)域的瑤海區(qū)存量面積達到55.74萬平方米，去化周期為6.8個月，而新站區(qū)的去化周期則為5.5個月。

孫宜慶分析認為，雖然合肥樓市整體在回暖，但板塊間的分化現(xiàn)象依然很嚴重。葉乾華也表示，合肥樓市分化現(xiàn)象還在加劇，“瑤海區(qū)出現(xiàn)搖號樓盤也僅是個案，并不是普遍現(xiàn)象，參考意義不大。而像經(jīng)開區(qū)等熱門區(qū)域，不同項目之間的分化也呈加劇趨勢”。

有合肥當?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，在合肥樓市整體回暖的大背景下，經(jīng)開區(qū)不少央國企操盤的項目去化情況較差，有些項目甚至每月僅能銷售10套左右，去化速度明顯低于周邊區(qū)域其他項目。

除經(jīng)開區(qū)外，合肥樓市熱門區(qū)域濱湖新區(qū)也存在去化冷熱不均現(xiàn)象?！巴帪I湖新區(qū)的樓盤項目去化也有區(qū)別，省府板塊、環(huán)湖CBD板塊的熱度較高，而金融板塊樓盤數(shù)量多、競爭激烈，一些項目無須搖號即可購房?！睂O宜慶表示。

調整土拍規(guī)則助力樓市回暖

在樓市持續(xù)回暖之際，2023年合肥市首場土拍情況也引發(fā)市場關注。

2與27日，合肥土地網(wǎng)發(fā)布《2023年第一批集中供地掛牌公告》，共推出6宗涉宅用地，其中濱湖新區(qū)和瑤海區(qū)各2宗，包河區(qū)和蜀山區(qū)各1宗，土地總面積407.47畝。

值得注意的是，合肥市此前發(fā)布的2023年第一批集中供地清單共計42宗地塊、總面積約3615畝。對此，孫宜慶分析認為，合肥市在推地節(jié)奏方面控制得較好。“土地供應量少，有利于加速存量項目去化。在樓市回暖、入市房企增加、市場庫存不多的情況下，如果土地市場熱度提升，對樓市整體回暖會有更大幫助。”

除供應量偏少外，合肥市2023年第一批集中供地的規(guī)則變化也備受關注。據(jù)了解，上述6宗地塊全部要求精裝交付，同時限價信息不再對外公示，交房即拿證，無須配建租賃住房。

對于未設定“商品住宅（毛坯）平均備案價格”的變化，葉乾華分析認為，合肥市一定不會完全放開限價，公告只是沒有公布毛坯限價?！皩嶋H價格會在過去的基礎上往上漲，但幅度是相對可控的，并非像外界傳言的‘取消限價’。”

不僅如此，上述6宗涉宅用地全部要求精裝交付，這也被市場解讀為將帶來銷售價格上漲。葉乾華表示，上述土拍規(guī)則調整或將提高房價，提升房企的利潤空間。

孫宜慶亦對此表示贊同。在其看來，在項目精裝交付后，合肥樓市的均價可能并不會發(fā)生變化，但實際上購房者的購房成本在增加?！皬哪撤N程度上來說，合肥市此次土拍規(guī)則的改變，有可能會引領新房價格上漲?！?/p>

此外，合肥市調整2023年第一批集中供地的土拍規(guī)則，亦對當?shù)貥鞘挟a(chǎn)生了積極影響。王云飛表示：“上述6宗涉宅地塊開發(fā)項目的最終銷售均價可能會達到3萬元/平方米，而我們地處濱湖新區(qū)的項目，毛坯房均價在2.4萬～2.7萬元/平方米之間，有助于提升房價上漲預期?！?/p>

對于合肥樓市接下來的走向，孫宜慶表示樂觀，會呈現(xiàn)量價“穩(wěn)中有升”的局面。而葉乾華則認為，2023年上半年，合肥樓市很難有全面回暖的預期，但基于極低的庫存水平，有望呈現(xiàn)出“脈沖式”的熱度回升趨勢。而對于合肥樓市今年下半年的走向，葉乾華認為“主要受政策層面的影響”。

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