如今，制造業(yè)成為大國競爭焦點。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)是國內(nèi)工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一，像深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發(fā)強度已超過30%國際警戒線，其中東莞土地開發(fā)強度比肩深圳，均超過50%。

值得注意的是，以制造業(yè)立市的東莞，在過去的2022年，邁上了GDP過萬億元、人口超千萬的“雙萬”新起點。不過，面對制造業(yè)急速擴張和經(jīng)濟增長的壓力，東莞土地資源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾日益尖銳。對此，戴德梁行指出，產(chǎn)業(yè)空間橫向擴張遭遇瓶頸，需建立“折疊空間+垂直產(chǎn)業(yè)”的縱向思維模式，“向天空要空間”成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。

(資料圖片)

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻在3月15日東莞舉行的大灣區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展論壇上表示：“相較早期高速發(fā)展的香港，東莞正處于產(chǎn)城融合發(fā)展天時地利的大好時機。在粵港澳大灣區(qū)政策加持下，制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚的東莞雖面臨著土地開發(fā)強度預(yù)警的發(fā)展瓶頸，但發(fā)展工業(yè)上樓恰恰貼合當(dāng)今東莞不斷迭代的產(chǎn)業(yè)技術(shù)需求，同時為拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供有效路徑，推動產(chǎn)城融合的高質(zhì)量發(fā)展。”

“工業(yè)上樓”是新型產(chǎn)業(yè)空間供給模式

戴德梁行指出，在大灣區(qū)核心9大城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)保持高比例運行。其中，深圳、東莞和佛山的地位尤為突出。而灣區(qū)將延續(xù)產(chǎn)業(yè)體系完備、基礎(chǔ)扎實、關(guān)聯(lián)性和耦合度較強等優(yōu)勢，在未來保持制造業(yè)在GDP中的較大占比。

圖源：戴德梁行

不過，灣區(qū)也是國內(nèi)工業(yè)用地最緊張的地區(qū)之一。深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發(fā)強度已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳均超過50%，東莞土地開發(fā)強度與深圳比肩。

值得一提的是，目前，東莞從“世界工廠”成長為“雙萬”城市，面臨著“土地零碎化、低效化，產(chǎn)業(yè)迭代空間受限”的難題。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍表示，大灣區(qū)憑借沿海和毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢，吸收全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為世界重要的制造業(yè)基地。同時，東莞作為大灣區(qū)重要節(jié)點城市，立足“雙萬”新起點，在回歸制造業(yè)的基礎(chǔ)上再次謀劃產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以拓空間和優(yōu)環(huán)境為抓手，持續(xù)提升城市品質(zhì)，提升城市承載力、吸引力，推動產(chǎn)城人深度融合，加快高質(zhì)量發(fā)展。

而戴德梁行《粵港澳大灣區(qū)“工業(yè)上樓”與特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)操作實踐》報告指出，經(jīng)歷30—40年高速發(fā)展之后，粵港澳大灣區(qū)制造業(yè)面臨著嚴重的土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)擴張升級問題。因而，大灣區(qū)由市場自發(fā)和政府引導(dǎo)，協(xié)同推動了“工業(yè)上樓”的快速發(fā)展。

“制造業(yè)是粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)濟脊梁，‘工業(yè)上樓’是新型產(chǎn)業(yè)空間供給模式、是向上要空間的重要實踐。近年全國多個城市陸續(xù)出臺‘工業(yè)上樓’政策措施，探索可復(fù)制、可推廣的‘工業(yè)上樓’產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)模式和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，已成為各地政府和企業(yè)推動可持續(xù)發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展的重大課題。從城市更新加快到‘工業(yè)上樓’進程，園區(qū)正在通過全產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈打造，朝著‘產(chǎn)城人’多層級融合升級?！贝鞯铝盒腥A南區(qū)策略發(fā)展顧問部董事、東莞公司負責(zé)人張國華在大灣區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展論壇說道。

同時，深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會評估與咨詢專業(yè)委員會主任委員、戴德梁行華南區(qū)估價及顧問服務(wù)部董事黃燕秋表示，區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的基礎(chǔ)是足夠的產(chǎn)業(yè)空間，目前東莞市土地整備空間仍較大，具備發(fā)展基礎(chǔ)，市場主體可憑借自身項目經(jīng)驗優(yōu)勢，積極參與。而土地整備相關(guān)政策規(guī)定的補償標準在一定程度上阻礙項目順利推進，期待土地整備模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，或可借鑒深圳利益統(tǒng)籌模式。

需要注意的是，2023年也是深圳實施“工業(yè)上樓”計劃的第一年。今年深圳市政府工作報告和高質(zhì)量發(fā)展十大計劃均明確提出實施“工業(yè)上樓”計劃，2023年新增2000萬平方米優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟廠房空間。

“向天空要空間”成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢

戴德梁行指出，“工業(yè)上樓”不同于在傳統(tǒng)單層廠房進行生產(chǎn)作業(yè)的空間模式，而是在高密度園區(qū)的高層樓宇中進行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計、辦公的新型工業(yè)載體發(fā)展模式。

據(jù)了解，上世紀50年代以來，香港、新加坡因土地資源稀缺、工業(yè)迅猛擴張等因素，先后初步探索和發(fā)展“工業(yè)上樓”，主要形成了“工業(yè)大廈”和“堆疊式工廠”兩種模式，像香港工業(yè)中心、海怡工貿(mào)中心等便是其中的代表項目。

而在經(jīng)歷近40年粗放式、規(guī)模化發(fā)展之后，大灣區(qū)主要城市的工業(yè)發(fā)展也面臨嚴重土地資源緊缺的瓶頸。在此背景下，催生了深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷等一批較為知名的新型“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)園項目。

公開資料顯示，2005年，佛山順德天富來國際工業(yè)城項目借鑒了香港“高層廠房”模式，成為大灣區(qū)首個“工業(yè)上樓”項目的試驗。時隔7年，2012年深圳在全國率先探索“工業(yè)上樓”的模式，投資打造全至科技創(chuàng)新園，使其成為城市更新推動的國內(nèi)第一個“工業(yè)上樓”項目。然而，彼時深圳“工業(yè)上樓”項目僅是曇花一現(xiàn)。

2016年，東莞因大量承接深圳制造企業(yè)外溢的需求，需標準化廠承接其空間需求，同時，也要引導(dǎo)本市企業(yè)升級轉(zhuǎn)型、集約化利用土地，促進先進制造和科技創(chuàng)新發(fā)展。東莞抓住“工業(yè)上樓”的契機，逐步在全市范圍內(nèi)推廣發(fā)展。隨后，深圳、東莞、佛山等城市出臺“工業(yè)上樓”扶持政策，“工業(yè)上樓”市場進入標準化、精細化的發(fā)展時代。

那“工業(yè)上樓”的發(fā)展動力源自哪里？

對此，戴德梁行指出，面臨集約化利用空間和制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的雙向需求，“工業(yè)上樓”必然成為“三區(qū)三線”國土空間規(guī)劃之下，結(jié)合城市更新活動，實現(xiàn)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的明智之選。

戴德梁行還提到，“工業(yè)上樓”與城市更新、舊村改造、高新產(chǎn)業(yè)扶持政策有較好的結(jié)合點，有利于做政策性融資；“工業(yè)上樓”兼具資產(chǎn)性質(zhì)與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，適用于傳統(tǒng)抵押、質(zhì)押、債權(quán)融資及股權(quán)融資等方式。

同時，有業(yè)內(nèi)人士指出，工業(yè)上樓模式，能進一步促進實現(xiàn) “人產(chǎn)城”的深度融合。

戴德梁行華南區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部項目咨詢主管及董事徐員員也在大灣區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展論壇上表示，東莞具備良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，未來也應(yīng)致力于建設(shè)成為生產(chǎn)力城市，在強化工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的同時，將小型、特色制造業(yè)及科技創(chuàng)新融合進城市規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展。通過政府頂層設(shè)計保障、市場主體主導(dǎo)建設(shè)、專業(yè)機構(gòu)協(xié)助引領(lǐng)，多方協(xié)作，打造良好的產(chǎn)城融合生態(tài)圈，助力生產(chǎn)力城市盡早實現(xiàn)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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