撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

(相關資料圖)

如果消息為真，我們要恭喜融創(chuàng)中國，要祝賀房子爛尾的朋友。

近2天，不斷有媒體報道說，從知情人士、接近融創(chuàng)中國的人士處了解到，該司的境外債務重組計劃進展順利，有望于2023年3月底前對外公布債務重組計劃。

截圖來源|百度（特此感謝）

消息確切來源不清楚，或許是有關方面提前放風。從媒體對融創(chuàng)中國的采訪申請看，普遍沒有正面回應。

總的來說，杠桿游戲是希望消息為真的。因為只有完成了境外債務的重組，經(jīng)營才可能重回正軌，對于購房者來說，房子才不會爛尾。

下文，我對融創(chuàng)中國境外債務重組的一些進度，以及最新的經(jīng)營銷售情況做個梳理，希望對桿友理解融創(chuàng)中國有所裨益。

1、為什么傳言是3月底前對外公布其債務重組計劃？

從《證券日報》、澎湃等機構媒體的報道看，他們都提到，從接近融創(chuàng)中國的人士、知情人士等消息源獲得的消息。

上述信源都表示，融創(chuàng)中國的境外債務重組計劃進展較為順利，重組計劃獲得了主要持有人臨時小組的支持，雙方將簽署重組支持協(xié)議。

根據(jù)融創(chuàng)中國2022年12月的公告披露，杠桿游戲注意到，截至2022年6月底，境外有息負債本金額約為110億美元（未經(jīng)審核），其中約37億美元，約占境外債務總額的34%的原始到期日為2022底前。

根據(jù)企業(yè)預警通的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國目前有10筆境外債券，其中3筆將于2023年內(nèi)到期。

如下圖，最后面3筆。

最早的一筆將于4月到期，注意這個時間節(jié)點。這也便與近期所傳，融創(chuàng)中國擬在3月底前對外公布其債務重組計劃的時間對應上了。

圖表來源|企業(yè)預警通（特此感謝）

也就是說，融創(chuàng)中國希望不再有海外債務違約。

接著我們梳理一下此前融創(chuàng)中國境外債務重組工作的一些進展。

2022年12月9日，融創(chuàng)中國公告了初步的境外債重組框架：

1）計劃將30億至40億美元的債務以及部分股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權掛鉤工具；

2）剩余債務則進行展期，展期時間為2至8年；

3）提供部分資產(chǎn)處置凈收益擬作為償還新票據(jù)的額外資金來源；

4）向及時支持重組方案的債權人提供同意費。

不過之后，直到今天，我們沒有獲得融創(chuàng)中國上述方案的進一步確切官方消息。

從近期的媒體傳言看，或許意味著上述方案基本或者有修改得到了主要債權人的認可。

澎湃的消息說，融創(chuàng)中國提到或?qū)⑼ㄟ^發(fā)行新的美元票據(jù)來置換現(xiàn)有的票據(jù)，債權人還可以申請債轉(zhuǎn)股。展期期限最短為2年，最長為9年。

除了境外債務，國內(nèi)此前2023年1月處置了深圳文旅項目。

同時境內(nèi)債方面也在2023年1月取得重大進展。

總計160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應鏈ABS，加權平均展期期限3.51年。

對此，融創(chuàng)中國指出：

展期方案通過后，將有效緩解公司未來3至4年的流動性壓力，進一步改善整體財務狀況，為公司恢復生產(chǎn)經(jīng)營、回歸健康發(fā)展軌道創(chuàng)造有利條件。

為保障投資人利益，融創(chuàng)還以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障，并設計了現(xiàn)金支付+小額兌付的機制。

2、銷售恢復有限，還需努力

根據(jù)日前融創(chuàng)中國發(fā)布的公告，2023年2月，該司實現(xiàn)合同銷售金額約108.6億元，合同銷售面積約81.4萬平米，合同銷售均價約1.33萬元/平米。

截至2月底，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額約180.9億元，累計合同銷售面積約140.1萬平米，合同銷售均價約1.29萬元/平米。

1月時，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合同銷售金額約72.3億元，比較遺憾的是，同比下降74.1%左右。合同銷售面積約58.7萬平米，合同銷售均價約1.23萬元/平米。

如此說來，2月相對于1月銷售還是有所恢復。不過杠桿游戲要提示一句，1月有過年因素。如果這樣看，2月的環(huán)比增速、恢復狀況應該說也不算很理想。

2022年12月時，融創(chuàng)中國錄得82.3億元左右的合約銷售額，合同銷售面積約66.4萬平米，合同銷售均價約1.24萬元/平米。

此般說，杠桿游戲認為，2023年1、2月融創(chuàng)中國的表現(xiàn)還是可以。大環(huán)境的逐步改變，還是有些效果。

2022全年，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額約1693.3億元，累計合同銷售面積約1284.7萬平米，合同銷售均價約1.32萬元/平米。

應該說，融創(chuàng)中國2月無論銷售面積還是單價，都有企穩(wěn)、修復的勢頭，當然總體來說還很有限。

與此同時，交付、保交樓方面也有一些進展。

融創(chuàng)中國官方說法是，2023年1月，在全國19個城市交付了31個項目，取得“保交付”開門紅，涉及1.9萬戶家庭，分布于杭州、蘇州、哈爾濱、貴陽等地，包括佛山濱江首府二期、重慶長樂雅頌一期、蘇州時光印花園、哈爾濱融創(chuàng)文旅城融園二期等。

比如1月15日、18日，杭州灣壹號望臻園和融望園相繼迎來交付。

融創(chuàng)中國稱，目前，杭州灣壹號全系住宅全面交付，“在近五年時間，杭州灣壹號完成了8次交付，共實現(xiàn)了5123戶家庭的安居夢?！?/p>

只有可以如期或者約定日期交房，購房者才有信心；只有工地都復工起來，才能吸引更多購房者。

而這需要錢，需要債務獲得展期，需要重新獲得現(xiàn)金，無論賣起來還是再融。這當然是個循環(huán)，更加凸顯當下債務重組的重要性、銷售逐步恢復的價值。

3、2022年中報尚未發(fā)布，股票依舊停牌

目前，融創(chuàng)中國還未披露其2022年中報，該司股票也已依舊處于停牌狀態(tài)。

同時，其也未披露關于2022年某個時段的業(yè)績預告等，因此我們無從知道融創(chuàng)中國2022年以來的確切財務狀況。

當然可以確認的是，2022年的情況肯定好不了。

2022年末，融創(chuàng)中國披露了公司2021年的年報，我們不妨回顧一下。

2021年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)營收近1984億元，不過相較于2020年的2300余億元，下滑了近14%。

應該說這個下滑幅度不算很大。

值得一說的是利潤指標。2021年，融創(chuàng)中國歸母凈利潤為-382.6億元，2020年為賺了356.4億元。

如上圖，不僅歸母凈利潤虧的，連毛利都虧的。2021年毛利為-17.9億元，2020年高達484億元，2019年也有414.1億元。

這其實不是最有趣的。最好玩的是，2021上半年時，融創(chuàng)中國還說自己是賺錢的。

如下圖，杠桿游戲注意到，2021上半年，融創(chuàng)中國的營收超900億元，比2020年同期的700多億元還增長了20%多。

不僅如此，當時毛利高達近200億元，相較于2020年同期的不到180億元，增長了12.5%左右。

好玩的是，如杠桿游戲上文所述，到了2021年報，全年下來，毛利竟然是虧的。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

你說這是發(fā)生了什么？我們知道，從目前的業(yè)績預告看，2022年很多公司說自己計提數(shù)額巨大，其中包括華僑城這樣的央企。

而這樣的故事，對于融創(chuàng)中國來說，2021年已經(jīng)發(fā)生過。

更夸張的是，2021上半年，融創(chuàng)中國拿下歸母凈利潤近120億元，全年卻是業(yè)績大變臉，該數(shù)字為-382.6億元——上文也寫過。

是不是震驚了？

融創(chuàng)中國需要還的錢，合計大概還有3000億元左右，合同負債可能也有3000多億元——如此大體量倒不得、不敢倒，也沒人能輕易接盤。

2022年的財務狀況雖然沒發(fā)布，連中報都沒發(fā)布，一定不好。

銷售遇阻、陷入流動性危機之后，融創(chuàng)中國自然更難了。

“債”在眼前，不展不行啊！傳聞的消息可以落地嗎？融創(chuàng)中國能上岸嗎？我們拭目以待，期待爛尾房都有救。

本文未標注出處的財務圖表，均源自融創(chuàng)中國有關公告，特此說明并致謝

版權及免責聲明：本文系杠桿游戲創(chuàng)作，未經(jīng)授權，禁止轉(zhuǎn)載

關鍵詞：