房地產(chǎn)增量時代，大中小城市的樓市一榮俱榮，現(xiàn)在到了存量時代，有的只是分化、分裂。那些關(guān)于房價猛漲的整體性、概括性判斷，越來越站不住腳了。

冰川思想庫特約撰稿丨熊志

沉寂許久的房地產(chǎn)市場，開始格外熱鬧了起來。

(資料圖片)

這兩天，“疫情三年，漲回來只用了一周”的話題登上了熱搜。曾經(jīng)人煙稀少的售樓處，再次門庭若市。一位中介對媒體侃侃而談，“恐慌，生怕買不到，真的不缺購買力”。

一周漲回三年前，我們又來到了暴漲的前夜？

01

樓市在回暖，在復蘇，這個判斷當然是成立的。

前幾天，在睡前刷短視頻時，看到一個深圳房產(chǎn)中介的同城直播，鏡頭里的售樓處，人聲鼎沸，這讓我一度以為是錯覺，深圳的樓市，已經(jīng)“狂飆”到了需要深夜排隊搶房的地步嗎？

后來，這事不僅被證明是真的，還登上了熱搜。據(jù)報道說，那個樓盤位于深圳龍崗區(qū)，位置相當偏僻，首付三成大概90萬元，開發(fā)商送60萬元，等于只要30萬元首付就能簽約。

于是出現(xiàn)了一個很奇妙的現(xiàn)象，一邊是一批提前上車沒享受到優(yōu)惠的購房者，在旁邊舉著退房的牌子維權(quán)；一邊是長長的搶房隊伍，人們通宵排隊，試圖用30萬的低成本，實現(xiàn)他們在深圳的安居夢。

深夜搶房的隊伍中，我不知道其中有多少是雇傭充場的“托”，看數(shù)據(jù)成交確實不錯，據(jù)說2月17日當天就賣出去了17套。

▲售樓處門口提前排隊的人群（圖/網(wǎng)絡(luò)）

后來，這一變相降低首付的政策，很快就被叫停了。但如此熱鬧的場面，放在一年前是不敢想象的，它說明購買力在重新跑步進場。大城市的市場，永遠有你想象不到的瘋狂。

這并不奇怪。為了緩解下行壓力，地產(chǎn)利益鏈上的各方，能拿出來的刺激手段不斷拿出來，試圖激活市場信心。

比如就在昨天，揚州打響了三四線城市取消限購和限售的第一槍。相較于試探性地松綁，武漢則直接攤牌了，將房地產(chǎn)行業(yè)定性為“困難行業(yè)”，給樓市刺激政策披上了“穩(wěn)經(jīng)濟”的外衣。

開發(fā)商就不用說了，被提前還貸潮折磨的銀行，為了鼓勵大家貸款買房，同樣坐不住了，房貸年齡延至80歲，行不行？不行那就90歲。

延遲退休加延期還貸，成了刺激樓市的又一劑強心針，果然是“辦法總比困難多”。

02

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，給人以一種要把失去的三年搶回來的感覺。

政策端在刺激，開發(fā)商在讓利，中介在吹風，炒房客摩拳擦掌，就連專家學者也開始搖旗吶喊了。前兩天一位學者就鼓吹道，“兔年樓市必將回暖部分城市可能出現(xiàn)‘缺房’現(xiàn)象”，營造出一種暴漲前夜的感覺。

對很多人來說，買房是買個升值的預期，在全方位的氣氛烘托煽動下，想要讓他們按捺住買房的沖動并不容易。但盲目鼓吹“疫情三年，漲回來只用了一周”，是不是合適？

對此，我是有些懷疑的。

首先，這一說法在數(shù)據(jù)層面沒有任何支撐；其次，它忽視了一個重要因素——中國的房地產(chǎn)市場早就不是鐵板一塊的了。三四線的樓市和一二線的樓市，核心區(qū)域和郊區(qū)，完全就是冰火兩重天的兩個世界。

深圳人深夜通宵搶房，能證明十八線城市的樓市，在快速反彈嗎？上海樓市的成交量在顯著增長，能代表縣城樓市的庫存在加速出清嗎？當然不能。

別說上海、深圳，同樣是小城市的西雙版納，盡管這兩天據(jù)說“漲了很多，每平米漲了1500—2000元”，但它同樣代表不了廣大小城市的現(xiàn)狀，它頂多能代表一個旅游城市的階段性爆發(fā)。

說白了，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，根本就沒有所謂可以用一句話簡單概括的基本面了。

房地產(chǎn)增量時代，大中小城市的樓市一榮俱榮，現(xiàn)在到了存量時代，有的只是分化、分裂。那些關(guān)于房價猛漲的整體性、概括性判斷，越來越站不住腳了。

圖/圖蟲創(chuàng)意

影響房價的因素有很多，核心無非是供需關(guān)系，城鎮(zhèn)化高歌猛進時，大量的農(nóng)民進城，縣城樓市也有春天，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化放緩，人口開始負增長，根本已經(jīng)沒有那么多新增購買力了。

關(guān)于房價走勢有個知名判斷，叫“長期看人口”。一二線城市有源源不斷的人口流入，三四線城市，甚至十八線城市，樓盤還在不斷建，但產(chǎn)業(yè)空心、人口流失，哪來那么多接盤俠呢？

去年，因為想讓家里人從村里搬到縣城，在網(wǎng)上看了一些房，也加了一些中介好友，后來發(fā)現(xiàn)，一些總價才三四十萬的房子，掛了大半年都賣不出去。

縣城的房子早就不好賣了，沒有疫情也一樣。不知道你有沒有發(fā)現(xiàn)，返鄉(xiāng)置業(yè)的話題，這兩年基本消失了？

03

從經(jīng)濟大局的角度考慮，房地產(chǎn)行業(yè)當然需要提提氣。樓市活躍不起來，土地財政遇冷，地方債風險會越來越大。房產(chǎn)大幅貶值，相信廣大購房者也不會愿意看到。

但我總覺得，經(jīng)歷過前些年的野蠻生長后，我們應該認識到一個基本事實——這一行業(yè)應該尊重它的規(guī)律，而不會是一味地人為造勢、吹風，靠胡說來營造出一種虛假的繁榮。

一線城市的樓市在復蘇，不代表所有城市都在快速回彈。局部回暖和全面回暖，積壓的剛需釋放和地產(chǎn)市場步入穩(wěn)定的上行期，這是兩個概念。

現(xiàn)在的問題是，在“疫情三年，漲回來只用了一周”這類缺乏論據(jù)支撐的口號式論斷的煽動刺激之下，人們很容易對當前的市場出現(xiàn)失真的判斷，焦慮地進場搏殺。

這幾天，一位短視頻博主“小張”爆紅，她的內(nèi)容挺簡單，就是教人們?nèi)绾巫卉?、如何坐地鐵、如何一個人去醫(yī)院看病。這些在大城市生活慣了的人看來稀松平常的技能，為何還需要專門的指引教學？

原因很簡單，在大城市之外下沉市場，還有基數(shù)龐大的小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村人群，他們沒有接觸這些現(xiàn)代化的元素，所以需要刻意地去學習。如果說非要有基本面，那五環(huán)外他們可能才是。

圖/網(wǎng)絡(luò)

房地產(chǎn)市場也是一個道理。

算上縣級市、地級市和直轄市，中國有600多個城市，“疫情三年，漲回來只用了一周”，哪怕是發(fā)生在某個大城市的真實情況，也不要以偏概全，把它當做一種整體局面。

這不單單是報道價值的問題。說白了，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)利益太多，相較于唱衰，往上行方向吹風造勢，一味鼓吹房價要暴漲，是符合很多人利益的。

最后猜一下，“疫情三年，漲回來只用了一周”，是如何傳開的？反正報道是這樣說的，“不少房產(chǎn)中介這幾天都在社交平臺瘋傳這句話”。是的，不是別人，正是房產(chǎn)中介。

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