#為何出現(xiàn)集中提前還房貸#

提前還貸潮加劇，為何出現(xiàn)集中提前還房貸？到底劃算不？銀行是否該降低存量房貸利率，幫助百姓減負(fù)降債？

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01提前還貸潮再起

從去年年底開啟的提前還貸潮，到現(xiàn)在為止，愈演愈烈，已經(jīng)形成一個(gè)小高峰。

最典型的案例就是杭州一位李女士，八年前與丈夫一起買了一套房子，貸款300萬，打算用獎(jiǎng)金和積蓄一次性把尾款120萬都還清，但是網(wǎng)上操作不了，后來被銀行告知得兩個(gè)月以后。

其實(shí)，這樣的情況不管是自杭州，還是其他地區(qū)，這些事情近段時(shí)間都在發(fā)生！

從數(shù)據(jù)來看，2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額，增速比上年末增速低6.5%，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，增速比上年末低10%。

這說明什么？大家的房貸總額是在減少的，一方面是購房者減少，畢竟地產(chǎn)在去年不景氣，另一方面也，也不乏提前還貸的情況。

而面對(duì)大家集中的提前還貸，多家銀行提前還貸額度緊張，線上渠道被關(guān)閉，需要預(yù)約、排隊(duì)。

有銀行工作人員表示，大多需預(yù)約等待半年以上。

由此不禁讓人感慨，提前還貸難，還錢竟然比借錢還難！

甚至此前我們看到報(bào)道，部分銀行面對(duì)提前還貸，收取違約金，甚至部分銀行提高違約金。

那銀行為何要提高還貸門檻？收取違約金呢？

其實(shí)，銀行是不太喜歡購房者或者貸款者提前還貸的，原因很簡(jiǎn)單，就是銀行的盈利模式就是賺利息。

銀行的資金來自儲(chǔ)戶或者是普通居民的存款，當(dāng)然也有企業(yè)的存款。

銀行給儲(chǔ)戶的利息一般是比較低的，三年的也就3%左右，但是貸款利率是比較高的，比如4%，甚至6%以上。

給企業(yè)的或者其他的機(jī)構(gòu)可能要高一點(diǎn)，比如之前給城投公司的貸款利息就很高，這是銀行的基本收入來源，是靠著吃利息或者是差價(jià)來賺錢的。

根據(jù)數(shù)據(jù)，我國的銀行大概70%以上的收入來自利差，因此銀行不太愿意接受提前還貸。

即便我們之前分析過銀行的賺錢能力是非常強(qiáng)的，大行的凈利潤基本都是上千億的。

但是還貸者提前還貸，銀行勢(shì)必會(huì)考慮對(duì)業(yè)績(jī)的影響。

同時(shí)大家也有疑問，為何此前出現(xiàn)一系列的斷供，甚至棄房斷供，現(xiàn)在又開啟提前還貸呢？

一方面大家的情況有所不同，另一方面，其實(shí)，這背后也有一樣的邏輯，涉及房?jī)r(jià)，房貸利率。我們接下來重點(diǎn)講。

02為何出現(xiàn)集中提前還房貸

提前還貸潮加劇，背后的原因到底是什么？

1）新房貸款利率下降，存量房利率高

其實(shí)，最核心的一個(gè)因素就是新房貸款利率下降，相對(duì)來說，此前的房貸利率太高了。

我們之前分析過一個(gè)例子，一位北京女士，提前還了80萬元房貸利息，竟然少了110萬元！

這就是利率下降下，相對(duì)此前的高利率，提前還貸的好處，對(duì)于一些人來說，確實(shí)能少很多錢。

因?yàn)楹芏嗳耸?strong>2018年12月貸款買的高價(jià)房，貸款利率就超過了6%。

而此后，房貸利率一直處于下滑的狀態(tài)，同時(shí)也推出了LPR利率，就是可以選擇浮動(dòng)利率，但也高于后面買房的利率。

去年，5年期LPR三次下調(diào)，從2021年底的4.65％降至4.3％，12月份全國發(fā)放個(gè)人住房貸款利率平均為4.26%，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。

而首套房利率更低，根據(jù)百城數(shù)據(jù)，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，部分城市可以做到3.7%，公積金貸款利率甚至下調(diào)至3.1％。

但是，存量房貸普遍在5%-6%之間，還有我們講到的站高崗地支付著6%左右的利息。

而綁定LPR利率的，房貸利率是在4.3%的基礎(chǔ)上，付息成本低。

但相比只有4%左右的房貸利率，高利率站崗者，選擇提前還清部分房貸會(huì)比較劃算。

同時(shí)，為了刺激樓市，市場(chǎng)預(yù)期，新房利率還會(huì)下降，面對(duì)新房低利率，以及隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，很多人預(yù)期，存量房利率下調(diào)的概率不大，勢(shì)必會(huì)有大批的人提前還貸。

所以，問題就在這，這也是大家都非常關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。

2）投資、收入下降，信心不足

當(dāng)然，也有經(jīng)濟(jì)下行，大家信心不足的原因，畢竟避險(xiǎn)性儲(chǔ)蓄增加，就能很好的說明這個(gè)問題。

另外，也存在大家投資信心不足，資本市場(chǎng)蕭條，地產(chǎn)投資下行，股市不景氣，銀行理財(cái)表現(xiàn)也一般。

據(jù)wind數(shù)據(jù)，2022年表現(xiàn)最差的理財(cái)產(chǎn)品虧損幅度超過90%，公募基金超67%的基金產(chǎn)品2022年回報(bào)為負(fù)。

去年底，全市場(chǎng)存續(xù)開放式固收類理財(cái)產(chǎn)品近三個(gè)月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%。

所以，面對(duì)房貸利率5%以上這種情況，理財(cái)投資還不能跑贏貸款利息，還不如提前還貸，畢竟去年的投資市場(chǎng)很慘淡，能賺的都是鳳毛麟角，大部分人都是虧損的。

我們說過，我們居民的負(fù)債絕大多數(shù)在房貸上，但并不是馬上都要還，可以慢慢還，20年或者30年，這里面有些人還貸資金可能很緊張，但是也有一部人并不是一點(diǎn)錢都沒有。

有部分人還是有一定的儲(chǔ)蓄的，或者投資資金，或多或少，這二者并不矛盾。

所以，也就出現(xiàn)了此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年居民存款新增超17萬億，在投資環(huán)境不好的時(shí)候，有些人會(huì)把錢拿出來去儲(chǔ)蓄，或者去還貸。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)溢出的5萬億、理財(cái)溢出和消費(fèi)結(jié)余合計(jì)數(shù)萬億，都存入了銀行。

當(dāng)然，也有很多普通家庭，日常收入和貸款的金額不成比例的，之前房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，頂著壓力買的，但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)遇冷，利率又高，壓力也大，所以一有點(diǎn)錢就想把貸款提前還清。

很多人表示，早還清早解脫，不想再給銀行打工，利率太高了。

當(dāng)然這里面也出現(xiàn)了情況比較糟糕的，站高崗買的房子，房?jī)r(jià)下跌幅度可能超5成，比如燕郊的、天津的，對(duì)應(yīng)的利率也高，可能在6%。

這樣的情況下，房?jī)r(jià)腰斬，要還的貸款超過了房子的現(xiàn)價(jià)，這個(gè)時(shí)候，可能就會(huì)選擇棄房斷供。

當(dāng)然，也有部分地區(qū)，房?jī)r(jià)沒降這么多的，可能降了2成，或者3成，但也是高利率買的，收入受到影響，利率也高，還不了貸款，最后，無奈斷供。

所以，我前面說提前還貸和斷供，雖然看似不同，其實(shí)，都有一個(gè)邏輯，就是房?jī)r(jià)和利率。

03能不能降低存量房貸利率？

1）年輕人壓力大，家庭負(fù)債高

那么，現(xiàn)在問題來了，很多老百姓的心聲，能不能降低存量房貸利率？

其實(shí)，就房貸在一個(gè)家庭中的壓力，我們之前已經(jīng)通過數(shù)據(jù)講過了，家庭負(fù)債率超56%，戶均負(fù)債超50萬，而這些負(fù)債，基本壓在年輕人身上，尤其是80、90后。

所以，近期也看到了一些問題，比如年輕人哭訴自己的壓力大，“抱怨”工資低。

有部分專家說，年輕人抱怨工資低是能力低下，而年輕人回應(yīng)我們“抱怨”工資低有錯(cuò)嗎？

其實(shí)，核心就中國年輕人的工資很難支撐高房?jī)r(jià)的問題上，我們之前也講過很多數(shù)據(jù)。

就整體來說，全國城鎮(zhèn)私營部門，也就是私企的就業(yè)者，年均6萬，非私營部門的年均10萬，這樣的收入，能夠支撐房?jī)r(jià)和房貸嗎？很難。

近期有個(gè)年輕人給我說，問題不是我們不努力，也不是刻意去負(fù)能量，問題是我們拿著5000、8000的工資，就只夠在大城市活著。

不是年輕人不想結(jié)婚，不想生孩子，是因?yàn)閴毫μ?，根本買不起房，而這背后，收入分配不合理。

其實(shí)，站在這個(gè)角度，我也在思考，是否該降低存量房貸利率？幫助百姓減負(fù)降債。

我們之前一直講房?jī)r(jià)高，買房壓力大，現(xiàn)在，有一個(gè)好的表現(xiàn)，就是首套房房貸利率確實(shí)下來了。

我們前面說了在4%左右，而公積金貸款的則更低，所以，我們看到，是有變化的，在為年輕人減輕壓力。

當(dāng)然，也會(huì)有人說，是為了刺激地產(chǎn)，畢竟沒人愿意入場(chǎng)了，即便有這個(gè)因素，但也不能否認(rèn)確實(shí)給了購房者優(yōu)惠，這是好事。

所以，基于這一點(diǎn)，大家還是寄希望于也能降低存量房的貸款利率，降低年輕人的壓力。

我們知道，中國改革開放40多年，其實(shí)是靠年輕人一代兩代走過來的，不管是企業(yè)家，專業(yè)人士，還是打工者，包括農(nóng)民工，農(nóng)民都有巨大的貢獻(xiàn)。

這才成就了今天中國第二大經(jīng)濟(jì)體、第一大貿(mào)易國和第一大制造國的地位。

當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展后，很多年輕人感受到現(xiàn)在內(nèi)卷嚴(yán)重，改變命運(yùn)也很難。所以，社會(huì)上出現(xiàn)了年輕人躺平或者擺爛的情況。

這一點(diǎn)，其實(shí)我們需要重視的。

2）建立自由利率，降低存量房貸利率

其實(shí)，即便我們回歸到提前還貸潮這個(gè)現(xiàn)象，我們也應(yīng)該重視，這本身就是一種資產(chǎn)負(fù)債表衰退的現(xiàn)象，原因也是債務(wù)負(fù)擔(dān)過重和投資收入下降。

那么決策者也需要設(shè)法降低家庭負(fù)債，提高大家的收入，尤其是兼顧年輕人問題。

要給年輕人更多的機(jī)會(huì)和匹配的收入，或者是減輕年輕人的壓力。

在壓力方面，房子房貸首當(dāng)其沖，目前為了緩解壓力，上層決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，也就是說部分地區(qū)會(huì)降低首套房貸款利率。

但是有部分人是以前頂著壓力買的，所以，也要酌情地去降低，減輕大家的壓力。

當(dāng)然，站在銀行的角度，并不希望房貸業(yè)務(wù)下降太快，畢竟這屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

也有人說，這是在市場(chǎng)中濫用后悔權(quán)，房?jī)r(jià)漲的時(shí)候，大家都很樂呵，還貸也樂意，但是跌了，就不愿意了。

自由市場(chǎng)，就應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)則，但問題是利率，即便是LPR報(bào)價(jià)利率，并不完全市場(chǎng)化，我們的貸款利率其實(shí)長期高于國際市場(chǎng)。

而存量房貸利率一年才調(diào)整，并不是跟隨市場(chǎng)利率隨時(shí)調(diào)整，房?jī)r(jià)下跌，利息下降時(shí)，很多人的還貸利率依然很高，壓力也很大。

相對(duì)而言，銀行的利潤則非常可觀，2022年商業(yè)銀行利潤超過2萬億，中國的銀行堪稱全球銀行中效益最高的。

如果部分錢用于降低房貸，或者說房貸和利率同步，利率是自由利率，市場(chǎng)化利率，可以有效降低大家的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低年輕人的壓力，刺激消費(fèi)，這發(fā)揮的效用是極大的，對(duì)民眾也是最有利的！

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關(guān)鍵詞： 貸款利率 房貸利率