(資料圖)

房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”，能否激起居民購(gòu)房欲望

春節(jié)假期后，一大波城市下調(diào)了首套房貸利率下限，其中包括鄭州、珠海、廈門(mén)、福州、沈陽(yáng)等二線城市。而廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和常德等地，首套住房商貸利率更是將下限下調(diào)為至3.7%，房貸利率即將全面步入“3時(shí)代”。不僅如此，有些城市的二套房貸款利率也已經(jīng)突破了5%，進(jìn)入“4時(shí)代”。

銀行調(diào)整房貸利率、特別是首套房貸款利率，也是迫不得已。因?yàn)?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，不僅讓開(kāi)發(fā)企業(yè)心急如焚、心如刀割、資金鏈面臨一次又一次的斷裂風(fēng)險(xiǎn)，也讓地方政府和銀行焦急萬(wàn)分。一旦市場(chǎng)持續(xù)處于低迷狀態(tài)，如果不給予開(kāi)發(fā)企業(yè)更大的資金支持力度，難免又會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，從而給地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和銀行風(fēng)險(xiǎn)防范都帶來(lái)很大的壓力和危害。

在以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，信貸政策是效率最高、力度最大、殺傷力最強(qiáng)的手段，只要信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)迅速發(fā)生變化，或火爆，或冷落，過(guò)于火爆了，就收緊信貸政策，偏冷了，就放松信貸政策，可謂百試百靈，沒(méi)有失靈過(guò)。然而，這次的信貸政策調(diào)整，卻出現(xiàn)了意想不到的現(xiàn)象，信貸政策持續(xù)調(diào)整，居民購(gòu)房熱情并沒(méi)有被激活，市場(chǎng)也仍處于低迷狀態(tài)。

倒是有一種值得關(guān)注的現(xiàn)象，那就是已經(jīng)購(gòu)房者，由于此前的房貸利率過(guò)高，且銀行沒(méi)有因?yàn)榉抠J政策調(diào)整也同步調(diào)整存量貸款利率，導(dǎo)致大量購(gòu)房者選擇提前還貸，一些中介機(jī)構(gòu)也蠢蠢欲動(dòng)，通過(guò)提供過(guò)橋資金等幫助有房貸者提前還貸，再轉(zhuǎn)化成現(xiàn)行利率的商業(yè)貸款，在幫助購(gòu)房者節(jié)約利息開(kāi)支的同時(shí)，也讓自身有了獲利機(jī)會(huì)。令人擔(dān)心的是，如果沒(méi)有有效的監(jiān)督機(jī)制和防范手段，還有可能給不法分子有機(jī)可乘，給試圖提前還貸者造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

房貸利率的持續(xù)下調(diào)，甚至有的地方已經(jīng)調(diào)回到2001年時(shí)的水平，能否激活廣大居民的購(gòu)房熱情呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)能否走出低迷狀態(tài)呢？按照相關(guān)媒體的調(diào)查，有的居民已經(jīng)坐不住了，想購(gòu)房了。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這樣的現(xiàn)象可能會(huì)出現(xiàn)，也是存在的。關(guān)鍵是，有多少這樣的居民，又有多少居民已經(jīng)坐不住了。因?yàn)?，近年?lái)，盡管市場(chǎng)持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)企業(yè)也是風(fēng)聲鶴唳。但是，購(gòu)房者也沒(méi)有完全停止購(gòu)房，仍有一些居民選擇了購(gòu)房，只是購(gòu)房的熱情沒(méi)有過(guò)去那么高?，F(xiàn)在的所謂“坐不住了”，是不是媒體的過(guò)度關(guān)注，將原本就已經(jīng)決定購(gòu)房者，也將其納入到政策刺激的效果呢？顯然，這是需要經(jīng)過(guò)深入調(diào)查才能得出的結(jié)論。

在這里，需要管理層和地方政府特別重視的問(wèn)題是，為什么政府和金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)了這么多的優(yōu)惠政策，調(diào)控政策也基本放開(kāi)，為什么購(gòu)房者仍然熱情不高呢？可能兩個(gè)方面的問(wèn)題必須重點(diǎn)關(guān)注。一是“房住不炒”定位。這是原則，誰(shuí)也不能破的原則，誰(shuí)也不能為了一時(shí)的利益需要，打破“房住不炒”定位的原則。否則，房?jī)r(jià)又會(huì)出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象。只要炒房現(xiàn)象發(fā)生，房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，此前的所有努力就會(huì)化為烏有，就會(huì)前功盡棄。顯然，這是不允許的，也是不能發(fā)生的現(xiàn)象。二是開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有太多動(dòng)靜。為什么說(shuō)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有太多動(dòng)靜呢？政府的政策，銀行的行為，都是剛性的，只要出臺(tái)了、明確了，廣大居民購(gòu)房了，就能享受，且無(wú)比公平，不會(huì)因?yàn)檎l(shuí)是有錢(qián)人、誰(shuí)是窮人，就向著誰(shuí)。留下的，就只有開(kāi)發(fā)商拿出怎樣與政策協(xié)調(diào)的行動(dòng)來(lái)了。此刻，如果開(kāi)發(fā)商足夠聰明，就要借政策寬松的機(jī)會(huì)，下調(diào)房?jī)r(jià)，降價(jià)售房，回籠資金，而不要繼續(xù)與購(gòu)房者進(jìn)行利益博弈。在這樣的利益博弈面前，開(kāi)發(fā)企業(yè)是沒(méi)有抵抗力的，更沒(méi)有持續(xù)的對(duì)抗能力。

也就是說(shuō)，政策的空間已經(jīng)完全放開(kāi)，能夠給予購(gòu)房者的政策都已經(jīng)到了最佳狀態(tài)，就看開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有這樣的自覺(jué)性，在自身能夠承受，以及死杠房?jī)r(jià)與風(fēng)險(xiǎn)防范之間進(jìn)行合理評(píng)估后，做出降價(jià)行動(dòng)，從而真正把廣大居民購(gòu)房的熱情激發(fā)出來(lái)，把處于搖擺之中的購(gòu)房者拉過(guò)來(lái)，讓放棄購(gòu)房者能夠重新考慮購(gòu)房。如果這樣，市場(chǎng)才能真正走出低迷。否則，政策資源也會(huì)打了水漂。不信，開(kāi)發(fā)商可以試試。

也正因?yàn)槿绱?，信貸政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍然是不確定的。要想提高確定性，鑰匙在開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，在開(kāi)發(fā)企業(yè)有沒(méi)有降價(jià)售房的氣度。如果有的話，政策的陽(yáng)光雨露才能既灑到購(gòu)房者身上，也能夠滋潤(rùn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而讓市場(chǎng)重新充滿活力。

關(guān)鍵詞： 房貸利率 房地產(chǎn)市場(chǎng)