本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘黛

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圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

伴隨著20億人次投入春運(yùn)，壓抑了三年的返鄉(xiāng)置業(yè)需求開(kāi)始釋放。

“過(guò)了元旦，感覺(jué)縣城樓市的銷(xiāo)量一下就起來(lái)了。我們?cè)诤幽?、安徽的?xiàng)目，大年三十居然賣(mài)了不少，初一下午又有簽約的。從業(yè)地產(chǎn)二十年來(lái)都沒(méi)見(jiàn)過(guò)?！蹦撤科蠊芾砣耸坷盍翆?duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

“保守估計(jì)，相比去年同期的低基數(shù)，春節(jié)期間我們的銷(xiāo)量會(huì)上漲三至四倍。有樓盤(pán)半個(gè)月賣(mài)了去年半年的量?！崩盍练Q(chēng)，公司的銷(xiāo)售人員忙著與返鄉(xiāng)潮賽跑，春節(jié)期間，僅除夕下午到初一上午放了假。

交通運(yùn)輸部預(yù)計(jì)，2023年春運(yùn)期間客流總量將達(dá)到20.95億人次，比去年同期增長(zhǎng)99.5%，恢復(fù)到2019年同期的70.3%。

返鄉(xiāng)人潮為低迷已久的低線(xiàn)級(jí)樓市帶來(lái)一抹暖意?？硕饠?shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)黃金周的新房成交量?jī)H為35.7萬(wàn)平方米，同比下降14%，與疫情尚未開(kāi)始的2019年同期相比降幅也達(dá)到了32%。

其中，一線(xiàn)城市春節(jié)周的新房成交面積同比下降72%，二線(xiàn)同比降幅也達(dá)到了28%，而三四線(xiàn)“逆勢(shì)翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪，同比上漲13%。

“過(guò)完元旦就賣(mài)瘋了”

河南的地產(chǎn)從業(yè)者迎來(lái)一個(gè)忙碌的春節(jié)。

“過(guò)完元旦（現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房）就賣(mài)瘋了，我們?cè)谛锣l(xiāng)的項(xiàng)目在春節(jié)前沒(méi)貨了。政府都在開(kāi)土地推介會(huì)，我們的投資總已經(jīng)在找地了?！崩盍两榻B稱(chēng)。

河南省披露，2023年春運(yùn)客流總量預(yù)計(jì)約為8816.1萬(wàn)人次，較2022年同期增長(zhǎng)168.2%，恢復(fù)到2019年同期的49.8%。人口較多、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)及置業(yè)人數(shù)較多的縣市，成為多家房企搶灘的重點(diǎn)。

南陽(yáng)市為個(gè)中典型。南陽(yáng)市人社局最新可查詢(xún)的數(shù)據(jù)顯示，2020年有232.5萬(wàn)南陽(yáng)人外出務(wù)工，一年掙回412.16億元。據(jù)南陽(yáng)市政府，2022年全市有1.5萬(wàn)人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。

南陽(yáng)市中梁·金科·江山印項(xiàng)目的銷(xiāo)售經(jīng)理對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示：“我們今年大年初一開(kāi)始上班，新年一個(gè)月賣(mài)了往常兩個(gè)月的量。”

南陽(yáng)市多個(gè)新盤(pán)加大春節(jié)營(yíng)銷(xiāo)力度。其中，綠都·金科·觀天下推出6萬(wàn)元返鄉(xiāng)置業(yè)補(bǔ)貼，部分房源享83折?！耙黄比f(wàn)金”，中梁·瓏熙府的營(yíng)銷(xiāo)資料則顯示，憑返鄉(xiāng)車(chē)票購(gòu)房可抵一萬(wàn)元，新年限時(shí)認(rèn)購(gòu)享85折，另設(shè)有老帶新及全民推薦成交獎(jiǎng)一萬(wàn)元/套。

李亮感受到，河南、山東、安徽、四川、湖北等人口大省有明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮。其中，銷(xiāo)量較為突出的地區(qū)包括，河南省人口較多的縣市，如南陽(yáng)市鄧州縣、方城縣，信陽(yáng)市羅山縣，以及安徽省人口外出做生意較多的縣市，如馬鞍山市和宣城市。

時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉，另一家布局低線(xiàn)市場(chǎng)房企的“返鄉(xiāng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目”也有所升溫，春節(jié)前一周，其到訪(fǎng)量環(huán)比上漲54%，認(rèn)購(gòu)量環(huán)比上漲92%，金額環(huán)比上漲87%，成為該房企業(yè)績(jī)的主要增量。

該房企感受到，四川、云南、安徽、河南、江西、重慶等地返鄉(xiāng)潮表現(xiàn)顯著。

值得注意的是，這場(chǎng)闊別三年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，依然存在冷熱不均的情況。對(duì)于低線(xiàn)級(jí)樓市，有地產(chǎn)從業(yè)者感受到久違的暖意，也有人表示“挺糟心的”。

也有部分縣市的行情表現(xiàn)平淡。時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪(fǎng)湖南省常德市某縣城發(fā)現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目春節(jié)期間的到訪(fǎng)量有所回暖，但表現(xiàn)并不突出。不少售樓處處于“躺平”狀態(tài)，開(kāi)工較晚。

有房企高管坦言，現(xiàn)在的低線(xiàn)級(jí)市場(chǎng)，營(yíng)銷(xiāo)的帶動(dòng)效果較弱，能否成交主要看渠道、價(jià)格和性?xún)r(jià)比。

長(zhǎng)期關(guān)注低線(xiàn)樓市的地產(chǎn)從業(yè)者江喬認(rèn)為，低線(xiàn)樓市的返鄉(xiāng)置業(yè)行情也與省會(huì)高度相關(guān)。對(duì)于湖南等強(qiáng)省會(huì)的省份，不少返鄉(xiāng)置業(yè)的需求被省會(huì)所吸納，三四線(xiàn)城市及縣城的返鄉(xiāng)置業(yè)表現(xiàn)較弱。而對(duì)于安徽、河南等省份，可能有不少省外返鄉(xiāng)人員覺(jué)得，省會(huì)吸引力較弱，不如在老家縣城安家。

低線(xiàn)市場(chǎng)告別高周轉(zhuǎn)？

返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度是否為曇花一現(xiàn)，三線(xiàn)及以下市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)如何？多位地產(chǎn)人表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀，認(rèn)為未來(lái)低線(xiàn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)不會(huì)太多，房企應(yīng)該轉(zhuǎn)變打法。

棚改貨幣化安置、城鎮(zhèn)化紅利，曾為三四線(xiàn)及縣城樓市帶來(lái)熱烈的行情。廣袤的低線(xiàn)級(jí)市場(chǎng)，跑出了碧桂園（2007.HK）、中梁控股（2772.HK）、金科股份（000656.SZ）等頭部企業(yè)。

中梁控股董事長(zhǎng)楊劍有耳熟能詳?shù)拿裕骸叭绻季忠欢€(xiàn)城市是開(kāi)大奔，布局三四線(xiàn)城市是開(kāi)寶馬mini。你開(kāi)10輛大奔，我開(kāi)50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)的?！?/p>

具體而言，低線(xiàn)級(jí)市場(chǎng)的地價(jià)低、資金及取證等方面的監(jiān)管較為靈活，房企從而多采取資金高周轉(zhuǎn)的打法，快速攤大版圖。

李亮表示：“我對(duì)投發(fā)人員的要求是，二線(xiàn)城市拿地的自有資金回報(bào)率為20%，三四線(xiàn)為30%，縣城為45%。50%的資金投巨無(wú)霸項(xiàng)目，另外50%投標(biāo)準(zhǔn)小項(xiàng)目?！?/p>

江喬表示，龍頭房企A在湖南省某縣城的項(xiàng)目，年化自有資金回報(bào)率可以做到一千個(gè)點(diǎn)。

然而，當(dāng)樓市入秋，三線(xiàn)及以下的市場(chǎng)率先降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年8月，三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比零增長(zhǎng)，為2016年以來(lái)首次停止增長(zhǎng)；此后直至2022年12月，環(huán)比均為負(fù)增長(zhǎng)；其中，2022年4月環(huán)比跌幅最大，達(dá)-0.6%。

[這是圖說(shuō)]

易居研究院報(bào)告指出，2022年，100個(gè)城市中，一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為12.4、18.0和21.9個(gè)月。三類(lèi)城市的去化周期都超過(guò)一年，說(shuō)明銷(xiāo)售壓力都很大，其中三四線(xiàn)城市去化壓力最大。

“三線(xiàn)及以下市場(chǎng)分化加劇，過(guò)往虛火的縣市，成交量?jī)r(jià)急劇下調(diào)，而供需健康的縣市，成交情況尚能保溫?！苯瓎陶J(rèn)為。

過(guò)往的粗放式發(fā)展也為房企埋下諸多隱雷。江喬坦言，A房企在湖南省的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)過(guò)往多年位居集團(tuán)前列，但利潤(rùn)實(shí)際上為負(fù)，原因在于攤子太大，拿了很多不賺錢(qián)的地。

“行情好的時(shí)候，管理者的精力都放在擴(kuò)張上面。為了達(dá)成業(yè)績(jī)，部分投資人員大肆搶地，即使知道有些地塊資質(zhì)不佳，也會(huì)自行調(diào)高年化自有資金回報(bào)率?！?/p>

“現(xiàn)在A房企內(nèi)部基本沒(méi)人提高周轉(zhuǎn)了?！彼J(rèn)為，未來(lái)三線(xiàn)及以下的市場(chǎng)空間不會(huì)太大，留給房企的試錯(cuò)空間變小了，未來(lái)房企的布局應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”和“準(zhǔn)”。

李亮也表示：“我們?cè)谔接懭绾巫鲂∫?guī)模?！彼詫?duì)低線(xiàn)級(jí)樓市懷抱信心。其稱(chēng)，就河南市場(chǎng)而言，之前供應(yīng)太多，現(xiàn)在庫(kù)存也去得差不多了。不少縣城兩年沒(méi)拍出地了，供需關(guān)系即將逆轉(zhuǎn)，“堅(jiān)持下去還是有希望的”。

（文中受訪(fǎng)者均為化名。）

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