作者：楊梅

來源：商業(yè)人物（ID：biz-leaders）

(資料圖片)

壹

被債務(wù)陰云籠罩著的中國家居首富車建新，可以緩口氣了。

這幾天，他等來了兩個大救星。一個是廈門國企建發(fā)股份（600153.SH），一個是電商巨頭阿里巴巴（9988.HK）。

1月13日，建發(fā)股份發(fā)布公告，擬以不超過63億元現(xiàn)金收購紅星美凱龍(01528，601828.SH)29.95%股權(quán)（涉及股份為13.04億股A股股份）。同一天，阿里巴巴也江湖救急，換股入局。據(jù)紅星美凱龍13日的公告，阿里巴巴已出具意向函，有意以8.44元/股的價格行使換股權(quán)利，獲得美凱龍2.48億股A股股票，耗資20.95億元。

消息一出，投資者信心隨之大增：1月16日，港股紅星美凱龍（01528）股票大漲29.59%；同一天，A 股美凱龍(601828.sh)復(fù)牌，一字漲停。今日，A 股美凱龍?jiān)俣葷q停，收盤漲10.10%%至5.67元/股。

不過，面對投資市場的振奮，車建新應(yīng)該心情很復(fù)雜。因?yàn)?，這是他割肉賣股換來的。尤其賣的還是他耗時37年，一手養(yǎng)大的“孩子”。

紅星美凱龍（即紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司），是車建新一手打造的家居龍頭企業(yè)，也是全行業(yè)第一家在A+H股上市的家具公司。車建新所實(shí)控的紅星控股（即紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司），是美凱龍的母公司，持有其60.12%股份。這次與建發(fā)股份的交易，紅星控股割讓了將近一半的股權(quán)。

這也是無奈之舉。這兩年，車建新已深陷流動性危機(jī)。據(jù)紅星控股債券發(fā)行人財報數(shù)據(jù)顯示，截止2022年上半年末，紅星控股總資產(chǎn)為1874.88億元、總負(fù)債1229.18億元；其中，一年內(nèi)到期的流動負(fù)債為662.25億元，貨幣資金僅87.57億元。

高額債務(wù)壓頂，車建新不得不賣掉自己最值錢的家底，出售美凱龍的股權(quán)。并且，這并非紅星控股首次出售資產(chǎn)。

貳

故事講到這里，想必很多人還是弄不太明白，美凱龍的母公司為啥會欠下這么多的債務(wù)？

要知道，紅星美凱龍作為主國內(nèi)最大家居連鎖賣場，四五年前還風(fēng)光無限的呀？尤其是2012年和2018年，公司先后在港股和A股上市之后，兩市市值一度還曾超過千億元。車建新也曾在2018年以385億身家登頂中國家具行業(yè)首富。

是什么讓車建新這個百億首富，在短短4年多時間里，就深陷債務(wù)泥潭？一切還要從車建新的商業(yè)模式說起。

車建新，1966年出生于江蘇常州，是草根創(chuàng)業(yè)的典型。他從木匠學(xué)徒開始，20歲時用600元啟動資金，創(chuàng)辦了一家家具作坊。25歲時，他開設(shè)了家居專營店“紅星家具城”，并采用前店后廠的模式，自產(chǎn)自銷。到了1999年，他開始自己買地，于2000年設(shè)立了上海真北商場，成立了“紅星美凱龍”品牌的首個商場。之后，他將商場開往全國，走上連鎖化經(jīng)營道路。

紅星美凱龍商場，并非簡單的家居渠道商或者零售商，而是一個地產(chǎn)運(yùn)營商+平臺服務(wù)商。類似于歐美的Shopping Mall，公司只負(fù)責(zé)做商場管理，不做具體經(jīng)營，為入駐的品牌商提供“統(tǒng)一的營銷、統(tǒng)一的售后服務(wù)、統(tǒng)一培訓(xùn)”等服務(wù)，從而收取租賃和管理費(fèi)用。

換句話說，車建新做的是收租或者房東的生意。它賺錢的模式，是通過買地建造賣場，然后出租店面來獲取收益的，具有典型的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商特征，只不過專注于家居建材領(lǐng)域，進(jìn)行特色連鎖經(jīng)營經(jīng)營而已。

這一模式，從車建新最初建立上海真北商場時便已開啟。他曾對媒體表示過，“買地是做企業(yè)絕對的命根子。”他吃到了最初的地產(chǎn)紅利。根據(jù)媒體報道，他1998年買的地，在2008年就已經(jīng)升值了20多倍，光地價升值就升了一百多個億。

紅星美凱龍快速發(fā)展時期，正是商業(yè)物業(yè)費(fèi)暴漲的時期，這種先行一步，讓車建新迅速將紅星美凱龍復(fù)制到各大城市。到2006年的時，紅星美凱龍便在全國擁有37家建材商場，這些商場大部分是通過買地蓋樓的方式建造而成，以出租場地的方式經(jīng)營。2006年這些商場的銷售額為106億元，向零售商收取的租金就達(dá)到8億元。

彼時，意氣風(fēng)發(fā)的車建新曾發(fā)出過“兩個春天”的論斷：“我們趕上了第一個春天，又遇到了第二個春天”。其中第一個春天，指的是趕上了樓市地產(chǎn)的紅利期；第二個春天,是資產(chǎn)的證券化，或者說資本運(yùn)作。

2007年，他提出“復(fù)合地產(chǎn)”模式，即以家居賣場立項(xiàng)拿地，再進(jìn)行開發(fā)住宅項(xiàng)目，這些都曾被外界解讀為公司快速尋求現(xiàn)金流的方式。這一年的6月份，紅星美凱龍的前身海紅星美凱龍家居家飾品有限公司正式成立。同年，車建新還和妹妹車建芳，共同出資組建了紅星控股的前身上海紅星美凱龍投資有限公司，兩人分別持股92%、8%。

兩年后，車建新在房地產(chǎn)領(lǐng)域的布局更進(jìn)一步。這一年，紅星控股成立了子公司上海紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司（簡稱紅星地產(chǎn)）。

不同于紅星美凱龍主要以自持物業(yè)、自建賣場為主，順帶“圈地”搞搞房地產(chǎn)；紅星地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)定位于商業(yè)地產(chǎn)及住宅項(xiàng)目開發(fā)。2014年，紅星控股又成了另外一家房地產(chǎn)開發(fā)平臺紅星置業(yè)（即上海紅星美凱龍置業(yè)有限公司），紅星置業(yè)的業(yè)務(wù)有住宅部分，但更多的還是偏向商業(yè)地產(chǎn)，目標(biāo)是為自己的家居商場服務(wù)。

中國房地產(chǎn)行業(yè)不斷向好的十幾年中，車建新一度春光無限。家居商場領(lǐng)域，他通過不斷將家居商場進(jìn)行抵押，而后貸款買地、蓋樓、招商的方式，跑馬圈地，迅速擴(kuò)大規(guī)模。早在2016年，紅星美凱龍便成為了全球規(guī)模最大、數(shù)量最多的大型商業(yè)Mall運(yùn)營商，商場數(shù)量一度突破200家。

在地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年里，紅星地產(chǎn)的銷售業(yè)績也是節(jié)節(jié)攀升，2020年銷售額已達(dá)到了400億元，待售貨值接近千億，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖覆蓋了華東、華中和華西市場，可售住宅比例達(dá)到了80%。

2018年-2020年，紅星地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額為478.7億元、601.1億元、614.3億元，復(fù)合年增長率8.67%。

叁

然而，當(dāng)房地產(chǎn)的寒冬漸漸來臨之際，車建新這套建立在高杠桿、高負(fù)債基礎(chǔ)之上的擴(kuò)張模式，開始失靈了。

首先是賣場方面，伴隨著車建興不斷拿地，紅星美凱龍的資產(chǎn)負(fù)債率開始逐年上升，在2017至2021年間，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%、57.44%。截至2022年三季度末，美凱龍的負(fù)債依舊高達(dá)56.85%。

另外，自疫情爆發(fā)后，客流量減少，大型家居商城都陷入了低迷期，紅星美凱龍的日子自然也不好過。2022年紅星美凱龍前三季度實(shí)現(xiàn)營收104.84億元，同比下降7.67%，歸母凈利潤13.18億元，同比下降36.17%。去年12月，全國多地商戶還爆出過聯(lián)合抵制紅星美凱龍的新聞，據(jù)網(wǎng)傳視頻顯示，當(dāng)?shù)厣虘粲谫u場前集合并拉起橫幅，要求減租降費(fèi)。

來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的壓力更大。僅以紅星地產(chǎn)舉例，數(shù)據(jù)顯示截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元、現(xiàn)金90億元、預(yù)收賬款近500億元、有息負(fù)債168億元、凈資產(chǎn)167億元。截至2020年6月末，紅星地產(chǎn)主體紅星企發(fā)負(fù)債總額達(dá)877.4億元，其中流動負(fù)債達(dá)725.02億元，占比高達(dá)83%。

這給母公司紅星控股帶來帶來了巨大的資金承壓。2019年-2021年，紅星控股的負(fù)債總額為1680.96億元、1966.06億元、1241.96億元。2022年上半年，紅星控股總負(fù)債達(dá)1229.18億。其中一年內(nèi)到期的負(fù)債662.25億元，而賬上貨幣資金卻只有87.56億。

資金流成為車建新的大問題。早在2021年之后，他便開始學(xué)習(xí)萬達(dá)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，進(jìn)行“減肥瘦身”。這一年，紅星控股將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠(yuǎn)洋資本，以40億元出售了紅星地產(chǎn)70%的股權(quán)，以6.96億元的價格將旗下成立不久的美凱龍物業(yè)80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了旭輝永升。

甩賣資產(chǎn)之前，車建新還曾通過發(fā)債、轉(zhuǎn)讓債權(quán)等方式緩解資金問題。早在2020年10月，紅星美凱龍便首次增發(fā)擬募資36.78億元，其中11億用于還債，剩下25億用于項(xiàng)目建設(shè)。同年11月26日，紅星控股發(fā)行“20紅星05”債券，規(guī)模合計(jì)25億元，期限3年。

不停賣賣賣之外，家居業(yè)務(wù)方面，車建新曾多次嘗試轉(zhuǎn)型，期望能拯救紅星美凱龍于頹勢之中。他曾試圖在新零售、互聯(lián)網(wǎng)營銷方面，進(jìn)行探索，公開要求公司在線上不斷發(fā)力，加大數(shù)字化方面的能力建設(shè)。他曾于2020年9月，親自下場嘗試過直播帶貨，然而效果一般。截至目前，紅星美凱龍仍舊一直依賴線下，未能搭上線上直播購物的時代東風(fēng)。

只能說成也蕭何敗也蕭何?；仡欆嚱ㄐ碌膭?chuàng)業(yè)經(jīng)歷，他最初的品牌型商業(yè)地產(chǎn)模式，曾是商業(yè)創(chuàng)新的典型，2014年被哈佛商學(xué)院選為商業(yè)案例。然而天下沒有一成不變的生意，時代趨勢的變化，會帶來商業(yè)上的不連續(xù)性。

抓住了上個時代浪潮的他，曾帶領(lǐng)公司舒舒服服的過了將近20年“收租”生活，然而當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)浪潮興起，新的風(fēng)口出現(xiàn)之際，紅星美凱龍“收租”+重資產(chǎn)的商業(yè)模式卻未能進(jìn)行更深一步的改革和進(jìn)化。再加上地產(chǎn)行業(yè)下行，他最終潰敗于新一輪的商業(yè)浪潮之中。只能希望強(qiáng)援出手之后，他能度過危機(jī)。

參考資料：

1.《建發(fā)股份有意“入主” 美凱龍連續(xù)兩日漲?！罚C券時報

2.《紅星控股身陷風(fēng)波：半年虧損27億、資金缺口164億，旗下紅星置業(yè)被傳裁員降薪》，搜狐財經(jīng)

3.《車建新要賣掉最后值錢的家底》，國際金融報

4.《車建新的房地產(chǎn)生意：已布局12年，用賣場做拿地“敲門磚”》，澎湃新聞

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