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作者｜吳亞

(資料圖片僅供參考)

1月以來，上市房企們的2022年銷售“成績單”正密集披露。截止目前，全年累計銷售錄得同比正增長的房企還僅有越秀地產(chǎn)（00123.HK）一家。

根據(jù)越秀地產(chǎn)1月9日晚間披露的最新運營數(shù)據(jù)公告，2022年全年公司累計實現(xiàn)銷售額1250.3億元，同比增長8.6%，占2022年既定合同銷售目標1235億元的101.2%。

在2022年中期時，越秀地產(chǎn)就是TOP50強房企中唯一一家錄得銷售正增長的房企。雖然其在房地產(chǎn)行業(yè)低谷期維持了不錯的銷售業(yè)績，但受行業(yè)大勢的影響，公司利潤表現(xiàn)也出現(xiàn)了明顯的下滑，2022年中期整體毛利率為21.2%、同比下降5.6個百分點。

不過，在告別“高杠桿”且“現(xiàn)金為王”的當(dāng)下，越秀地產(chǎn)融資渠道暢通且成本低，賬面上現(xiàn)金充裕、財務(wù)穩(wěn)健，這為其抵御行業(yè)周期波動提供不少助力。往期公告數(shù)據(jù)顯示，僅就境內(nèi)公開債券而言，2022年越秀地產(chǎn)就獲得了近98億元的融資。

12月銷售額220.8億元，系年內(nèi)單月最高值

最近的2022年12月單月，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額（連同合營公司項目的銷售）約為220.89億元，同比上升約10%；對應(yīng)的銷售面積約為64.07萬平方米，同比下降約10.3%。

梳理往期往月銷售表現(xiàn)來看，越秀地產(chǎn)在2022年一季度的三個月里，單月銷售額同比均在下滑，也由此公司在2022年前3月的銷售額同比降幅達到45%。

但從2022年4月開始，越秀地產(chǎn)的銷售端開始修復(fù)。到了當(dāng)年6月普遍的房企中期沖刺業(yè)績的月份，公司單月實現(xiàn)銷售額達到142.99億元，同比增幅也達到119%。

之后的當(dāng)年7月和8月，越秀地產(chǎn)的銷售業(yè)績和房企普遍的走勢一樣，相較于中期的高點有明顯的回落，其中8月單月的銷售額同比降幅達到36%。

但到了當(dāng)年的9月和10月，即房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“金九銀十”期間，越秀地產(chǎn)的銷售業(yè)績出現(xiàn)明顯的攀升，單月分別實現(xiàn)銷售額166.81億元、114.4億元，同比增幅達到178%、9%。

之后的11月-12月即四季度里，越秀地產(chǎn)年終沖刺的勢頭強勁，連續(xù)三個月環(huán)比增長，分別實現(xiàn)銷售額114.4億元、118.28億元、220.89億元。即12月單月的銷售額220.89億元，系全年銷售中的單月最高值。

而從累計銷售額的表現(xiàn)來看，越秀地產(chǎn)在2022年前9月達到796.74億元，已同比回正、增幅為12%；在四季度的增長助推之下，越秀地產(chǎn)全年累計錄得銷售額1250.3億元，同比增長8.6%。

此前在2022年3月舉行的業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)管理層將公司2022年銷售目標增長率定為7%；而2021年全年越秀地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售額1151.5億元，同比上升20.2%，全年銷售目標完成率為102.6%。

據(jù)此計算，越秀地產(chǎn)既定的2022年年度銷售目標為1235億元，由此，公司針對2022年年度銷售目標的完成率為101.2%，繼續(xù)保持高完成率。

這樣的銷售業(yè)績在上市房企中已屬不錯，越秀地產(chǎn)已是難得的保持了銷售業(yè)績正增長的房企。

根據(jù)克爾瑞披露的數(shù)據(jù)，2022年12月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額6775.1億元,環(huán)比增長22.2%，但增幅低于往年同期；同比降低仍達到30.8%，降幅較10、11月有所提升。

就累計業(yè)績來看，TOP100房企2022年全年實現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平。

2021年以來，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯徹底轉(zhuǎn)變的大背景下，銷售規(guī)模已不再成為市場衡量房企的唯一標準，產(chǎn)品力、交付力、服務(wù)力、安全性正逐漸成為衡量房企們的新指標。

疊加行業(yè)在2021年以來進入深度調(diào)整期的影響，已有不少房企自2021年開始就不再披露年度銷售目標，一些仍披露銷售目標的房企在制定的過程中也在趨于保守和謹慎。

以越秀地產(chǎn)為例，其最初針對2021年年度銷售目標的增長率高達20%；但到了2022年，如前所述，這一增長率也已降至了7%。在越秀地產(chǎn)看來，公司要追求有質(zhì)量的銷售。

中指研究院數(shù)據(jù)就顯示，在對外公布銷售目標的15家房企中，2022年目標完成率均值僅為73.6%，前11月的目標完成率均值更是僅為65.4%。

需要注意的是，不少房企在12月份紛紛開啟年終沖刺模式，由此才讓2022年的目標完成率有了極大的提升。

以綠城中國為例，2022年前11月，公司的目標完成率為79.7%；到了當(dāng)年12月，綠地中國單月實現(xiàn)銷售額241億元，至此公司全年目標完成率替提升至91%。

多元拓展融資渠道，年內(nèi)多筆發(fā)債利率創(chuàng)新低

越秀地產(chǎn)成立于1983年，作為老牌的廣州房企，公司是全國第一批成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，并于1992年登錄港交所；其還擁有全球第一只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市房地產(chǎn)投資信托基金——越秀房托(00405.HK)，控股TOD綜合物管服務(wù)規(guī)模最大的全國百強物服企業(yè)——越秀服務(wù)（06626.HK）。

越秀地產(chǎn)的母公司越秀集團是中國跨國公司15強企業(yè)、廣州本地國資企業(yè)，目前已形成以房地產(chǎn)、金融、交通基建、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為核心的“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，除了前述越秀地產(chǎn)等三個上市平臺，其還控股越秀金控、越秀交通基建和華夏越秀高速REIT三家上市平臺；截止2022年6月底，越秀集團總資產(chǎn)超8800億元。

在當(dāng)前的行業(yè)大變局之下，銷售額的表現(xiàn)對房企而言越發(fā)重要，這是房企最為根本的自我造血能力。在房企的信用風(fēng)險仍在釋放的當(dāng)下，如越秀地產(chǎn)這樣的一批老牌房企，憑借著穩(wěn)健的財務(wù)狀況在行業(yè)動蕩期守住了安全閥門。

截止2022年中期，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.4%、59.7%和1.45倍，始終維持“三道紅線”綠檔達標。

越秀地產(chǎn)還在積極拓展多元融資渠道和方式，強化資金管理，來持續(xù)降低融資成本。根據(jù)其在2022年9月26日發(fā)布的官方消息，當(dāng)年9月23日公司通過境內(nèi)經(jīng)營主體廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司，在上海證券交易所市場面向?qū)I(yè)投資者成功發(fā)行25.9億元公司債券。

根據(jù)簿記結(jié)果，3+2年期品種發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率2.78%，系公司自2016年首次進入境內(nèi)債券公開發(fā)行市場以來同期限債券利率新低；5+2年期品種發(fā)行規(guī)模10.9億元，票面利率3.09%，為5年期房地產(chǎn)行業(yè)公司債券歷史最低利率。

越秀地產(chǎn)彼時表示，公司2022年以來累計完成5期、合計98.4億元境內(nèi)公司債券的發(fā)行工作，綜合來看3+2年期加權(quán)平均利率2.85%、5+2年期加權(quán)平均利率3.33%，發(fā)行利率創(chuàng)新低。

最近的1月10日，越秀地產(chǎn)還曾公告，擬發(fā)行規(guī)模為20億元、票面利率為4%的2026年到期的票據(jù)，繼續(xù)拓展公司的融資渠道。

業(yè)績穩(wěn)定財務(wù)安全之下，財報數(shù)據(jù)顯示，在2022年上半年越秀地產(chǎn)的主要管理層酬金為536.6萬元，還較2021年年底的523.8萬元有所上調(diào)；當(dāng)年上半年還新增了雇員1600名至17980名，較2021年年度的16320人增加了10.17%。

只是，在房地產(chǎn)行業(yè)告別高增長時代后，行業(yè)利潤日漸稀薄，即使是財務(wù)水平相對健康的頭部房企，也難以獨善其身。Wind統(tǒng)計顯示，僅2022年上半年就有約61%的房企歸母凈利潤出現(xiàn)下滑。

越秀地產(chǎn)在2022年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入約312.9億元，同比上升29.1%；但受毛利率下滑、匯兌損失以及投資物業(yè)評估凈跌值影響，歸母凈利潤同比下降25.8%至17.1億元（即同比減少約5.9億元）。

越秀地產(chǎn)的匯兌損失主要由于人民幣貶值導(dǎo)致的境外債償還成本增加，2022年上半年錄得匯兌虧損約0.77億元，對比2021年同期錄得匯兌收益1.34億元，同比增加2.11億元的財務(wù)費用。

不過越秀地產(chǎn)也披露，截止2022年6月底，公司人民幣借貸占比為74%；同期，外幣借貸占比為26%，較2021年年底已下降2個百分點，外匯風(fēng)險有所降低。

同期，越秀地產(chǎn)持有約40%股權(quán)的越秀房托在2022年上半年也有較大匯兌損失，按股權(quán)比例計算，越秀地產(chǎn)承擔(dān)對應(yīng)匯兌損失約2.8億元。另據(jù)財報，2022年上半年越秀地產(chǎn)投資物業(yè)評估凈跌值約為0.82億元，而去年同期投資物業(yè)評估凈升值約為0.7億元。

按照越秀地產(chǎn)管理層的說法，上述利潤減少均為非現(xiàn)金性質(zhì)。即若不計凈匯兌損失和投資物業(yè)評估凈跌值，公司在2022年上半年的核心凈利潤為21.3億，同比上升1.4%。

但越秀地產(chǎn)仍需努力修復(fù)自己的利潤水平，在2022年上半年公司的整體毛利率下滑至21.2%；該指標在2019年創(chuàng)下34.21%的高點后便一路下滑，2021年已僅為21.75%。

不過，越秀地產(chǎn)管理層也明確指出，行業(yè)的利潤率下滑已是事實，20%-25%的毛利率對于公司來說是一個合理的區(qū)間，也符合行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。

關(guān)鍵詞： 年上半年