1月17日，深圳宣布，真正的共有產(chǎn)權(quán)房來了！售價約為土地出讓時市場價的5折，全封閉流轉(zhuǎn)即將出爐！對市場有什么影響？

今天，住建部也最新定調(diào)，隨著相關(guān)政策落地見效，2023年房地產(chǎn)市場將會逐步發(fā)生積極的變化。

重磅！深圳擬推共有產(chǎn)權(quán)住房

(資料圖片)

來源：深圳市住建局

2023年1月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通告，就《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法(征求意見稿)》《深圳市公共租賃住房管理辦法(征求意見稿)》《深圳市保障性租賃住房管理辦法(征求意見稿)》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(征求意見稿)》面向社會公開征求意見。

在這四份意見稿中，最受到關(guān)注的是，深圳將推出共有產(chǎn)權(quán)房制度。

意見稿指出，共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

作為保障性住房的一類，共有產(chǎn)權(quán)房在用地供應(yīng)上也得到了一定的傾斜。

意見稿指出，深圳規(guī)劃和自然資源部門在國土空間總體規(guī)劃中合理安排生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，在保障用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，逐步提高居住和公共設(shè)施用地規(guī)模和比例。

其中，在編制年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃時，居住用地供應(yīng)量原則上不低于建設(shè)用地供應(yīng)總量的30%，提高居住用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，租賃住房用地計(jì)劃單列且原則上占居住用地供應(yīng)總量比例不少于10%，優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。

具體到共有產(chǎn)權(quán)房，其中明確，政府全額投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房用地，可以采用協(xié)議方式出讓；企業(yè)、社會組織等利用自有用地建設(shè)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的，以及機(jī)關(guān)事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)保障性租賃住房的，也可以采用協(xié)議方式完善用地手續(xù)。

針對原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位的非農(nóng)建設(shè)用地、土地整備利益統(tǒng)籌留用地、征地返還用地等，意見稿指出，可以提高居住用地容積率，增加的部分用于建設(shè)保障性租賃住房或者共有產(chǎn)權(quán)住房；而非居住用途的，在符合規(guī)劃前提下，可變更用途后用于建設(shè)保障性租賃住房或者共有產(chǎn)權(quán)住房。

意見稿中對申請人的資格也提出了要求。

其中指出，申請人及共同申請人均未在深圳擁有自有住房(含住房建設(shè)用地)，在申請受理之日前五年以內(nèi)未在深圳轉(zhuǎn)讓過或者因離婚分割過自有住房；此外，申請人及共同申請人需均具有深圳戶籍，也必須在深圳符合社會保險(xiǎn)規(guī)定并正常繳納，參加社會保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)五年以上。另外，申請人也未在深圳享受過購房優(yōu)惠政策。

而針對家庭和單身能夠申購的面積，意見稿明確，三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為65平方米左右；四人以上家庭配售建筑面積為85平方米左右。家庭人口數(shù)按照申請人和共同申請人的總?cè)藬?shù)予以確定。

從上述資格要求來看，深圳共有產(chǎn)權(quán)房的申請門檻并不高，突出了普惠性質(zhì)。在此前置條件上，深圳共有產(chǎn)權(quán)也設(shè)置了嚴(yán)格的流轉(zhuǎn)方式。

根據(jù)意見稿，深圳共有產(chǎn)權(quán)住房將實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉(zhuǎn)讓所持產(chǎn)權(quán)份額；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所持產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給符合條件的對象。

在最受關(guān)心的售價上，深圳共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價綜合考慮深圳本地住房困難居民經(jīng)濟(jì)承受能力、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r、物價變動水平等因素，按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，其中，單套住房銷售價格根據(jù)項(xiàng)目銷售均價，結(jié)合樓層、朝向等因素確定。

至于購房份額，購房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%，其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深圳的住房類型既包括公租、保租，還有共有產(chǎn)權(quán)，目的是圍繞新市民、年輕人、無房戶、中低收入人群建立有租有買、價格低廉以及門檻較低的住房公共住房體系。這類型住房解決了上述人群短期內(nèi)低成本在深圳扎根，實(shí)現(xiàn)體面居住的需求，是政府構(gòu)建租購并舉住房體系的重要環(huán)節(jié)。

住建部最新發(fā)聲！2023房地產(chǎn)市場將現(xiàn)積極變化

1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年全年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%。

當(dāng)日國新辦舉行的2022年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計(jì)局局長康義表示，經(jīng)過相關(guān)測算，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占我國經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)13%~14%左右。2022年房地產(chǎn)行業(yè)增加值比上年下降5.1%。

康義指出，受房地產(chǎn)市場下行影響，固定資產(chǎn)投資增長5.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降10%，下拉固定資產(chǎn)投資2.7個百分點(diǎn)。民間投資約占房地產(chǎn)投資的80%左右，2022年民間投資增長0.9%，增速回落也主要是受房地產(chǎn)影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降對民間投資下拉的作用明顯。

康義表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)，雖然當(dāng)前處于調(diào)整階段，但未來房地產(chǎn)市場發(fā)展具備不少有利條件。隨著相關(guān)政策落地見效，2023年房地產(chǎn)市場將會逐步發(fā)生積極的變化。

房地產(chǎn)深度全面調(diào)整

2022年12月，一線城市新房價格率先止跌，但70個大中城市的整體房價仍未扭轉(zhuǎn)多月來的降勢，新房和二手房價格環(huán)比下降的城市仍有所增加。2022年全年房地產(chǎn)投資和銷售等關(guān)鍵指標(biāo)均明顯下降，如全年商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2022年的樓市是有數(shù)據(jù)以來量價下滑幅度最大的一年。

“房地產(chǎn)是深度全面調(diào)整，但絕不是硬著陸，特別是對于2022年房地產(chǎn)形勢大家有很多觀點(diǎn)或議論，我認(rèn)為要辯證地看?！痹谥行律?月17日舉行的國是論壇：中國經(jīng)濟(jì)形勢分析會上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

倪鵬飛認(rèn)為，一方面房地產(chǎn)增速總體全面快速下行，下行過程中有波動，但并未失速；另一方面，市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，大家存在悲觀情緒但并未出現(xiàn)恐慌。近十余年來，房地產(chǎn)高位運(yùn)行不合理也不可持續(xù)，調(diào)整是前期政策意圖和外部沖擊疊加的結(jié)果，調(diào)整不可避免帶來一些風(fēng)險(xiǎn)，但若風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)，得到逐步釋放，調(diào)整就是積極的。

2022年12月，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)降幅收窄的積極變化。12月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅較11月收窄7.7個百分點(diǎn)，商品房銷售面積、銷售額、到位資金、房屋新開工面積等指標(biāo)降幅也有不同程度的收窄。

控風(fēng)險(xiǎn)消隱患

倪鵬飛認(rèn)為，目前房地產(chǎn)局部風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到控制，但隱患并未消除。

貝殼研究院首席分析師許小樂近期在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時表示，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有房企債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)、新房交付的風(fēng)險(xiǎn)以及房價大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

在倪鵬飛看來，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)首先體現(xiàn)在供給端，2022年十幾家房企出現(xiàn)暴雷，雖然是局部現(xiàn)象，但面臨困難的房企不在少數(shù)。從需求端看，由新房交付風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的業(yè)主停貸風(fēng)波正在處置過程中，目前尚未出現(xiàn)斷貸情況。

另外，倪鵬飛還提到了房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的問題。

目前房地產(chǎn)整體市場供求環(huán)境有利于控制風(fēng)險(xiǎn)，個別一二線城市或?qū)⒊霈F(xiàn)供給不足問題，而部分三四線城市可能面臨長期供給過剩，風(fēng)險(xiǎn)釋放和出清需要很長一段時間，將對整體形勢帶來一定程度影響。

整體來看，康義認(rèn)為，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)處于調(diào)整階段，但從城市發(fā)展角度來看，我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。2022年常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個百分點(diǎn)，達(dá)到65.22%，但是與發(fā)達(dá)國家80%左右的水平相比仍然不高，為房地產(chǎn)未來發(fā)展提供空間。

市場供需有利條件仍存

近期從中央到地方，房地產(chǎn)供給端、需求端系列政策持續(xù)推出，并將繼續(xù)推出。

1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出了2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的十二方面重點(diǎn)工作，第一項(xiàng)就對新一年房地產(chǎn)調(diào)控工作展開部署，明確要以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體來看，要大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策。推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子，整治房地產(chǎn)市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。

各地房地產(chǎn)支持政策也持續(xù)推進(jìn)，如長沙為二孩及以上家庭增加一套購房指標(biāo)，武漢取消二環(huán)外限購政策，濟(jì)南將三孩家庭公積金貸款上限提高至100萬元等等。

李宇嘉表示，2023年一邊要穩(wěn)定樓市，一邊要紓困企業(yè)，一邊還要保交樓，這三項(xiàng)工作目前都面臨挑戰(zhàn)。

康義認(rèn)為，未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展具備不少有利條件。從房地產(chǎn)需求視角來看，市場合理需求將逐步釋放。各地出臺不少措施支持剛性和改善型住房需求，有助于提高購房者購房意愿。

視線轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)供給，康義認(rèn)為房地產(chǎn)市場供給有望逐步改善。堅(jiān)持“房住不炒”，出臺相關(guān)政策，目的是讓房地產(chǎn)回歸本位，減少其金融屬性，同時多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度不斷完善，新的健康的房地產(chǎn)市場有望加快建立。

展望2023年及未來一段時間的房地產(chǎn)總體走勢，倪鵬飛認(rèn)為是波動性弱恢復(fù)。“這個恢復(fù)有一個前提條件，就是沒有意外事件沖擊。在這個前提下房地產(chǎn)會出現(xiàn)波動性弱恢復(fù)，但不可能也不應(yīng)大幅度增長?！?/p>

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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