出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/郝顯

(資料圖)

房地產(chǎn)行業(yè)的下行傳導(dǎo)到了下游物企！

近日雅生活發(fā)布公告，宣布與雅居樂達成協(xié)議，后者可以用未售物業(yè)資產(chǎn)沖抵對雅生活的應(yīng)付賬款。這項“以房抵債”協(xié)議成為繼金科服務(wù)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)借款之后，第二種解決應(yīng)收賬款的方案。

事實上，目前雅生活的應(yīng)收賬款已經(jīng)“壓力山大”。2022年雅生活應(yīng)收款同比增長了103%，103.53億元，其中45%來自關(guān)聯(lián)方。這一金額在目前已披露財務(wù)數(shù)據(jù)的物企中排第一，遠高于第二名萬物云的79.76億元，而雅生活營業(yè)收入約為萬物云的一半。

如果不能妥善解決應(yīng)收款問題，賬面上百億應(yīng)收款將會成為隨時可能炸開的雷。

雅生活應(yīng)收賬款爆炸式增長 母公司祭出“以房抵債”

在償債壓力下，雅居樂將壓力傳導(dǎo)到了旗下物企——雅生活服務(wù)。

3月28日，雅生活發(fā)布了2022年年度業(yè)績公告，貿(mào)易及其應(yīng)收款項及預(yù)付款項的流動部分金額達到103.53億元，同比增長了103%，其中來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收和預(yù)付占到45%。

雅生活的貿(mào)易應(yīng)收款主要是未付物業(yè)管理服務(wù)費的應(yīng)收款項、增值服務(wù)收入以及城市衛(wèi)生及清潔服務(wù)收入的應(yīng)收款項。其他應(yīng)收款主要包括應(yīng)收第三方的業(yè)務(wù)往來款、保證金、項目合作意向金等。2022年房企普遍面臨回款及償債壓力，作為下游的物企自然也受到波及。

為了解決應(yīng)收款項過高的問題，雅生活與雅居樂想出“以房抵債”的招數(shù)。2023年2月13日，雅生活服務(wù)發(fā)布公告，宣布與母公司雅居樂集團簽訂了持續(xù)關(guān)聯(lián)交易補充協(xié)議，約定若雅居樂集團未能支付應(yīng)付款項，雅生活可從其未售物業(yè)中選定同等價值的資產(chǎn)抵債，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。

協(xié)議覆蓋范圍為2021年1月1日起直至2023年12月31日止三個年度，內(nèi)容涵蓋包括2021年拎包入住服務(wù)框架協(xié)議、2021年廣告及公關(guān)關(guān)系服務(wù)框架協(xié)議、2021年交房前檢驗服務(wù)框架協(xié)議、2021年科技服務(wù)框架協(xié)議、2021年物業(yè)前期介入服務(wù)框架協(xié)議，五項服務(wù)內(nèi)容。根據(jù)公告，從2021年到2022年10月31日，雅居樂應(yīng)付雅生活的服務(wù)費用總計9.27億元。

對于抵債房產(chǎn)的處理方式，雅生活稱將質(zhì)押給第三方供應(yīng)商，以結(jié)清自身的其他應(yīng)付款項；或者出售或出租予第三方，以換取現(xiàn)金。

對于這一“以房抵債”的措施，市場反應(yīng)較為中性，公告發(fā)布的2月13 日及次日2月14日，雅生活股價上漲1.61%。事實上，這項安排短期內(nèi)確實可以避免應(yīng)收款對公司業(yè)績形成沖擊，如果雅居樂的應(yīng)收賬款賬期太長，那么雅生活不可避免要計提減值損失，此舉無疑會影響財務(wù)報表。當然值得注意的是，以房抵債也會形成新的關(guān)聯(lián)交易，交易價格的公允性將成為重點關(guān)注事項。

事實上，大幅增長的應(yīng)收款已經(jīng)對雅生活形成拖累，2022年在營收增長的情況下，雅生活賬面現(xiàn)金減少了13%，公司首次宣布不進行派息。

在房地產(chǎn)全行業(yè)陷入下滑的背景下，物企的應(yīng)收款越來越成為市場關(guān)注的焦點。此前金科服務(wù)將金科股份未償還款項轉(zhuǎn)換為借款，并以商鋪及車位作抵押，為物企解決應(yīng)收款提供了一種方案。雅生活以房抵債則提供了第二種方案。

從目前已披露財務(wù)數(shù)據(jù)的香港上市物企來看，雅生活以103.53億元的應(yīng)收款排在首位，遠高于第二名萬物云的79.76億元，而雅生活營業(yè)收入約為萬物云的一半。值得注意的是，雅生活關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款占比在50%左右，還有50%左右來自第三方，這部分應(yīng)收款如果處置不當，將成為一顆埋在報表中的雷。

雅居樂去年銷售大降50% 債務(wù)壓力依然懸在頭頂

雅生活大額應(yīng)收賬款的解決取決于雅居樂的最終恢復(fù)情況。

在3月29日的業(yè)績發(fā)布會上，雅生活服務(wù)集團黃奉潮表示，“雅居樂現(xiàn)在能夠不躺平，努力還債，同時還要發(fā)展業(yè)務(wù)，目前雅居樂的整個融資端在不斷緩解，現(xiàn)金狀況不斷緩解，雅居樂對雅生活服務(wù)的欠款不會形成壞賬，相信從今年開始，整個現(xiàn)金流越來越好的話，我們也會向母公司催回應(yīng)付款項?！?/p>

3月30日，雅居樂集團發(fā)布了業(yè)績公告，2022年錄得凈虧損133.73億元，上年同期則為盈利90.98億元。股東應(yīng)占虧損介于149.81億元，2021年同期為67.12億元。

雅居樂解釋虧損原因，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境不利及新冠疫情的影響，導(dǎo)致整體物業(yè)銷售面積和平均售價下降，毛利率較上年同期有所下跌。同時以權(quán)益法入帳之合營企業(yè)所占份額錄得虧損，出售附屬公司所獲得的收益有所減少，外匯波動造成淨匯兌損失，及對物業(yè)項目及應(yīng)收賬款計提減值增加。

2022年以來，在房地產(chǎn)企業(yè)一片爆雷聲中，雅居樂集團猶如一股清流，公司也一直以“零違約”進行宣傳。但是隨著銷售端的惡化，雅居樂負債端的壓力也在增加。

雖然沒有債務(wù)違約，但是雅居樂已連續(xù)多個月登上票據(jù)承兌人逾期名單。截至2022年9月末，雅居樂集團及其子公司累計逾期發(fā)生額為1.7億元，逾期余額為1.47億元。

今年3月底，媒體報道雅居樂紹興柯橋信托項目到期未支付，信托公司宣布延期。該事件引發(fā)了市場對雅居樂違約的猜測。據(jù)悉，該項目土地款總價為20.4億元，首筆土地款支付10.2億元，剩余未支付。目前已經(jīng)申請退地并簽署了合同解除協(xié)議，退地款尚未到賬。

負債端的壓力來自銷售的羸弱。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年雅居樂全口徑銷售額為523.2億元，權(quán)益銷售金額413.2億元，分別同比減少50%及44%。即使按照公司自己披露的652.3億元的銷售金額計算，同比降幅也超過50%。雅居樂公告，2023年1-2月總銷售金額為125.6億元，同比下滑繼續(xù)10.92%。

在銷售額腰斬，以及整體去杠桿的背景下，雅居樂賬面現(xiàn)金迅速減少。截至2022年底，雅居樂集團賬面現(xiàn)金僅為84.63億元（不含受限制現(xiàn)金），同比減少了63%，而短期有息負債達到240.27億元，現(xiàn)金短債比降至0.35。此外，長期有息負債仍達到354.59億元。

2022年雅居樂集團借貸總額減少了243.88億元，全年基本處在不斷償還境外債的處境中。而相比償債，獲得的融資金額有限，2022年8月及12月，出售9760萬雅生活H股，套現(xiàn)8.38億港元，2022年11月及12月以配股方式融資14億港元。所得資金用于償債。

對于雅居樂來說，讓銷售端止跌回升，加快回款，仍是迫在眉睫的事。

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