出品｜搜狐財(cái)經(jīng)

作者｜吳亞

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寶龍地產(chǎn)(01238.HK)也趕上了這波銀企合作的浪潮，11月30日，上海農(nóng)商銀行與上海港城開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、寶龍地產(chǎn)等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)此次協(xié)議內(nèi)容，上海農(nóng)商銀行將為寶龍地產(chǎn)提供50億元意向性授信額度。

對(duì)于此前曾尋求優(yōu)先票據(jù)交換要約的寶龍地產(chǎn)來說，這筆授信額度既代表著公司得到了金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可和支持，也體現(xiàn)出在針對(duì)房企融資的“三支箭”政策持續(xù)落地過程中，寶龍地產(chǎn)的融資端也將受益。

此前在今年7月14日，寶龍地產(chǎn)對(duì)兩批票據(jù)進(jìn)行交換要約，最終本金總額89.35%和87.58%獲得展期，為公司贏得“喘息”之機(jī)；但12天后，寶龍地產(chǎn)還是被2129.4萬美元票據(jù)的本金和利息“絆倒”，這部分未獲得展期的到期票據(jù)，也預(yù)示著在資金面承壓的當(dāng)下，寶龍地產(chǎn)的難題并未解除。

2022年中報(bào)顯示，截至今年6月末，寶龍地產(chǎn)賬面上的借款總額約為665.68億元，其中一年內(nèi)到期的借款約為145.52億元；同期，寶龍地產(chǎn)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為193.64億元（未披露受限制部分），較年初下降22.8%。

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，截至最新，寶龍地產(chǎn)存續(xù)6只境外債券，總余額為18.03億美元。最近一筆為余額為1.7億美元的境外債券利息須在2023年1月和7月每半年支付一次，并于2023年7月23日到期。

深化銀企合作，獲上海農(nóng)商銀行50億授信

具體來看，上海農(nóng)商銀行向?qū)汖埖禺a(chǎn)提供的50億元的意向性綜合授信額度，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、租賃住房貸款、保障性住房開發(fā)貸款、城市更新改造貸款、新城建設(shè)貸款、房地產(chǎn)并購(gòu)貸款、住房按揭貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)品種。

公開資料顯示，自2016年起，寶龍地產(chǎn)就曾已與上海農(nóng)商銀行在開發(fā)貸、并購(gòu)貸、個(gè)人住房按揭等方面展開合作。最新的簽約意味著雙方的合作將進(jìn)一步深化，對(duì)于寶龍地產(chǎn)來說也是進(jìn)一步拓寬公司的融資來源。

不可忽視的大背景是，這次上海農(nóng)商銀行提供授信額度也是金融機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)“金融十六條”等支持房企融資端的系列政策文件的縮影。在上周“金融十六條”官宣之時(shí)，六大行就向重點(diǎn)房企發(fā)出了超萬億規(guī)模的授信“大禮包”，來表態(tài)落實(shí)并支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

搜狐財(cái)經(jīng)在《六大行發(fā)1.66萬億房企授信“禮包”》一文中盤點(diǎn)過，率先獲得六大行授信支持的房企多為優(yōu)質(zhì)的頭部重點(diǎn)房企。包括中海、華潤(rùn)置地這類頭部央國(guó)企房企，也有像萬科、金地這樣的混合所有制房企，還有像碧桂園、龍湖這樣具有經(jīng)營(yíng)韌性的民營(yíng)房企。

在首批獲得六大行授信支持的房企名單中，并無寶龍地產(chǎn)的身影。不過在“金融十六條”官宣之后，本周房地產(chǎn)融資又迎來重大利好消息，即證監(jiān)會(huì)在11月28日發(fā)布了“房企股權(quán)融資5項(xiàng)優(yōu)化措施”，在“恢復(fù)A股和H股上市房企并購(gòu)重組以及再融資”的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了要進(jìn)一步發(fā)揮REITs和私募股權(quán)投資基金的作用，盤活存量資產(chǎn)。

“第三支箭”發(fā)出，針對(duì)房企融資端的種種政策利好正在不斷釋放。另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)消息，11月初中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)聯(lián)合中債信用增進(jìn)公司曾召開21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展。

寶龍地產(chǎn)就在這21家房企之中，也是參與會(huì)談的房企中在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面較為成熟的綜合性房企。手中持有的這類投資性物業(yè)，為寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值增添不少成色，也將是其日后發(fā)債融資的重要籌碼。

往期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，寶龍地產(chǎn)來自投資物業(yè)的租金收入分別為14.2億元、15.62億元、16.81億元，保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)；最新的今年上半年，該租金收入為8.66億元，占公司總營(yíng)收的比重進(jìn)一步提升至5.12%。截至期末，公司合計(jì)持有及管理的購(gòu)物中心為60家，另管理8家輕資產(chǎn)購(gòu)物中心。

交換要約成功后，仍有2129.4萬美元票據(jù)未償還

對(duì)于寶龍地產(chǎn)來說，其確實(shí)也需要拓寬公司的融資渠道。此前在今年7月初，面對(duì)即將到期的兩筆優(yōu)先票據(jù)，寶龍地產(chǎn)也和許多房企一樣進(jìn)行了交換要約，通過“發(fā)新?lián)Q舊”的形式來延長(zhǎng)債務(wù)的還款時(shí)間；并向持有人發(fā)出同意征求，以進(jìn)行建議修訂，來避免出現(xiàn)債券的全面違約風(fēng)險(xiǎn)。

按照相關(guān)政策對(duì)債券違約的定義，債券置換若發(fā)生在債券到期前，則不屬于違約行為。在2021年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期以來，展期和交換要約的房企已從普通的民營(yíng)房企蔓延至國(guó)資和示范房企，類似的債務(wù)處置方式近乎已成為房企們普遍的選擇。

到了7月初，寶龍地產(chǎn)宣布這兩筆優(yōu)先票據(jù)完成交換要約，本金總額89.35%和87.58%獲得展期；完成交換要約后，寶龍地產(chǎn)也對(duì)應(yīng)地發(fā)行了新的優(yōu)先票據(jù)，最終，這兩筆優(yōu)先票據(jù)余下未償還本金金額僅剩2129.4萬美元及3725.9萬美元。

到了7月26日，寶龍地產(chǎn)公告，公司未能于到期日償還其中一筆優(yōu)先票據(jù)尚未償還的2129.4萬美元的本金及應(yīng)計(jì)利息；同時(shí)，將于11月到期的3725.9萬美元及其應(yīng)計(jì)利息，也未必能在到期日償還。

按照寶龍地產(chǎn)的說法，這并不代表公司出現(xiàn)了“違約”事件，因這兩批票據(jù)交換要約已獲本金總額近九成接納即展期成功；剩余約10%的未進(jìn)行交換投資者，大部分是因?yàn)榻粨Q展期過程短導(dǎo)致投資人未能及時(shí)進(jìn)行交換，公司將繼續(xù)與投資人保持溝通以解決。

換言之，在寶龍地產(chǎn)看來，由于此前公司已經(jīng)成功展期了這兩筆優(yōu)先票據(jù)的大部分，并獲得了豁免交叉違約，因此即便未能實(shí)現(xiàn)交換的剩余部分債券，也不會(huì)造成其他美元債交叉違約，不會(huì)造成債務(wù)提前到期的情況。

未展期部分的債務(wù)到期未能償還，或多或少地凸顯了寶龍地產(chǎn)的資金面承壓?jiǎn)栴}。2022年中報(bào)顯示，截至今年6月底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為665.68億元，主要包括銀行及其他借款約425.9億元、公司債券約65.67億元、商業(yè)按揭支持證券約23.29億元、資產(chǎn)支持證券約2.60億元及優(yōu)先票據(jù)約148.17億元。

在借款總額中，一年內(nèi)到期的借款約為145.52億元，一年后到期的借款約520.16億元；截至期末，寶龍地產(chǎn)賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為193.64億元，不過其未披露受限制部分的規(guī)模。

若以“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)來看，截至今年6月末，寶龍地產(chǎn)錄得非受限現(xiàn)金短債比1.01、凈負(fù)債率75.4%、剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率68.5%，滿足了“綠檔”的要求。這或也是金融機(jī)構(gòu)能給寶龍地產(chǎn)授信額度的一層原因，在房地產(chǎn)行業(yè)仍處于恢復(fù)期的當(dāng)下，房企的賬面業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)仍是衡量其企業(yè)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

“在各地陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市措施，政策端接連釋放改善信號(hào)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步回穩(wěn)。”寶龍地產(chǎn)在半年報(bào)中也曾如此展望道。

寶龍地產(chǎn)之外，復(fù)地集團(tuán)也獲得了授信額度。從賬面數(shù)據(jù)來看，復(fù)地集團(tuán)截至今年中期的并表口徑下的貨幣資金為163.5億元，對(duì)應(yīng)短期借款85.7億元、一年內(nèi)到期有息債務(wù)229.1億元，賬面上也有一定的壓力。

就寶龍地產(chǎn)而言，截至最新，根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，公司存續(xù)6只境外債券，總余額為18.03億美元。其中，本金總額為1.7億美元的新票據(jù)利息須在2023年1月和7月每半年支付一次，并于2023年7月23日到期。

本金總額為2.63億美元的新票據(jù)，利息須在2023年1月和7月，以及2024年1月每半年支付一次，并于2024年1月15日到期。

寶龍地產(chǎn)作為港股上市房企，并無披露季報(bào)的慣例；最新的銷售業(yè)績(jī)公告則顯示，10月單月寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額31.19億元，同比減少56.84%。前10月累計(jì)銷售額為346.87億元，同比減少59.1%。

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