中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月29日訊(記者劉小菲)近期，眾安集團(tuán)分拆眾安智慧生活服務(wù)在港上市迎來(lái)新進(jìn)展。眾安集團(tuán)公告稱(chēng)，若分拆得以進(jìn)行，將以?xún)?yōu)先發(fā)售的方式向合資格股東提供眾安智慧生活不超過(guò)10%的股份作為保證配額。

眾安智慧生活今年7月29日遞表港交所，這是公司第三次遞交上市申請(qǐng)，前兩次申請(qǐng)時(shí)間分別是2021年6月24日和2022年1月30日，并曾在2022年4月22日通過(guò)港交所聆訊。根據(jù)流程，公司通過(guò)聆訊后2-25天左右可完成上市，期間會(huì)有路演、招股等環(huán)節(jié)。眾安智慧生活為何通過(guò)聆訊后沒(méi)有持續(xù)推進(jìn)上市流程，而是在幾個(gè)月后重新遞交材料？對(duì)此，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)致電致函眾安智慧生活試圖采訪(fǎng)，但截至發(fā)稿沒(méi)有得到回復(fù)。

(相關(guān)資料圖)

數(shù)據(jù)顯示，與目前已經(jīng)上市的物業(yè)公司相比，眾安智慧生活的規(guī)模不大。截至2022年6月30日，眾安智慧生活共管理79個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積為1178.2萬(wàn)平方米。披露半年報(bào)的52家上市物企中，在管面積低于眾安智慧生活的僅5家。記者還注意到，眾安智慧生活的在管面積，與2021年底的1181.8萬(wàn)平方米相比有所縮水，尤其在杭州“大本營(yíng)”的在管面積減少了125萬(wàn)平方米。

收入高度依賴(lài)余下集團(tuán)

與眾多物業(yè)公司類(lèi)似，眾安智慧生活業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)對(duì)眾安系較為依賴(lài)。

2019-2021年及2022年1-6月，眾安智慧生活整體營(yíng)收分別為1.8億元、2.31億元、2.96億元和1.52億元，其中來(lái)自余下集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入分別為1.41億元、1.82億元、2.3億元和1.19億元，占總收入的比例分別為78%、79%、77.5%和78.4%；來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的營(yíng)收分別約3970萬(wàn)元、4830萬(wàn)元、6600萬(wàn)元及3300萬(wàn)元，占總收入的22%、21%、22.5%和21.6%。

此外，2019-2021年末，眾安智慧生活賬上現(xiàn)金余額分別為5716.3萬(wàn)元、1.31億元、5022.5萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的利息收入分別為4.9萬(wàn)元、14萬(wàn)元和28.4萬(wàn)元。從利息收入和當(dāng)年度存款余額的占比看，分別為0.09%、0.1%和0.57%，以年度率衡量，多數(shù)年份還不如當(dāng)年的基準(zhǔn)利率來(lái)高。對(duì)此，有投資者提出質(zhì)疑，認(rèn)為這些現(xiàn)金存入到公司賬戶(hù)的時(shí)間可能是接近報(bào)告期期末的。因?yàn)楦鶕?jù)招股書(shū)，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流都是正值，并不需要大量動(dòng)用賬戶(hù)里的現(xiàn)金。不過(guò)，這個(gè)質(zhì)疑未能得到企業(yè)方的回應(yīng)。

招股書(shū)還顯示，報(bào)告期內(nèi)，眾安智慧生活向包括眾安集團(tuán)在內(nèi)的關(guān)聯(lián)方墊款分別為1820萬(wàn)元、1980萬(wàn)元和1.33億元，同期關(guān)聯(lián)方返回的墊款分別是503.8萬(wàn)元、428萬(wàn)元和1.77億元。業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，這或許意味著大量的資金被關(guān)聯(lián)方占用。并指出，不少物業(yè)公司因母公司亟須資金回籠輸血被擺上“貨架”，所以對(duì)這類(lèi)公司來(lái)說(shuō)，擺脫母公司的影響更為緊迫和必要。

“智慧”成色有多少？

眾安智慧生活招股書(shū)提到，余下集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大部分物業(yè)主要位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，包括杭州及合肥等二線(xiàn)城市，獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)多位于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，例如杭州的縣級(jí)城市。

招股書(shū)顯示，2019-2021年及2022年1-6月，眾安智慧生活由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)在管面積中，分別有30.6%、22.8%、21.9%和18.3%位于上述縣級(jí)城市。此外，獨(dú)立第三方房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)中，大部分都是老舊物業(yè)。這些因素導(dǎo)致了為余下集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)收取的費(fèi)用遠(yuǎn)高于獨(dú)立第三方。

上述業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，如果獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)一直較低，這可能會(huì)影響眾安智慧生活盈利能力的穩(wěn)定性。所以，如何提升獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)物業(yè)的利潤(rùn)率或是眾安智慧生活發(fā)展的關(guān)鍵所在。

在招股書(shū)中，眾安智慧生活提到，計(jì)劃通過(guò)策略性收購(gòu)及投資方式，合并一些中小型物業(yè)管理公司的主要權(quán)益，以繼續(xù)鞏固市場(chǎng)地位。此外，公司未來(lái)還會(huì)增加對(duì)智能技術(shù)及設(shè)施的投資，逐步從勞動(dòng)密集型的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商轉(zhuǎn)型為配備數(shù)字化營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)的技術(shù)激勵(lì)性企業(yè)。

不過(guò)，眾安智慧生活的“智慧”成色有多少？數(shù)字化方面，招股書(shū)提到了以下幾點(diǎn)，比如云計(jì)算及儲(chǔ)存系統(tǒng)支持知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)營(yíng)運(yùn)、智能物業(yè)管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)收取管理費(fèi)及客戶(hù)反饋、記錄公共區(qū)域需要維護(hù)及維護(hù)服務(wù)的要求。智能化方面，眾安智慧生活主要采取了智能入口管理、智能監(jiān)控系統(tǒng)、智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、社區(qū)設(shè)施設(shè)備監(jiān)測(cè)等智慧技術(shù)及設(shè)施。目前，有30個(gè)物業(yè)項(xiàng)目配備了至少一種智慧技術(shù)及設(shè)施，占在管項(xiàng)目總數(shù)的比例為38%。

另外，眾安智慧生活還提到，報(bào)告期內(nèi)僅在一個(gè)住宅項(xiàng)目中部署具有人工智能技術(shù)的機(jī)器人，執(zhí)行的是如接待、清潔、巡邏及割草此類(lèi)的物業(yè)管理功能。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 萬(wàn)平方米