溫州房價(jià)跌落神壇，下一個(gè)是誰？

最近，統(tǒng)計(jì)局1—4月的70城房價(jià)數(shù)據(jù)出爐。其中新房價(jià)格跌得最慘的是溫州，同比下跌6.5%。

這些年說起溫州，大家無一例外都會(huì)想到的詞是“溫州炒房團(tuán)”。

(相關(guān)資料圖)

但在“溫州炒房團(tuán)”的故事發(fā)生以前，和溫州關(guān)聯(lián)的還有一個(gè)熱詞，只是這些年，大家逐漸淡忘了而已，這個(gè)詞就是——“房價(jià)第一城”。

為什么叫溫州“房價(jià)第一城”？我們看看數(shù)據(jù)：

2005年，溫州市區(qū)開始有新房的價(jià)格超過1萬元/平方米；

2007年，溫州的房價(jià)突破2萬元/平方米；

2011年，溫州市區(qū)的房價(jià)飆到了3.6萬/平方米。

2010年的時(shí)候，北京中關(guān)村附近的房子均價(jià)也就3萬/平方米出頭。

2010年，一位央視記者去溫州采訪當(dāng)?shù)匾粋€(gè)市民，面前的這個(gè)新樓盤開盤價(jià)多少能承受？這位市民回答：“房價(jià)太高肯定沒人要，大概三萬左右是最適合的”。隨后，這番言論遭到了全國不少網(wǎng)友的吐槽，而這個(gè)溫州市民也被大家稱為了“合適哥”。

所以，溫州“房價(jià)第一城”的稱號(hào)一點(diǎn)不虛，當(dāng)年它的房價(jià)確實(shí)超過北京、上海，是中國曾經(jīng)房價(jià)最高的城市。

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曾經(jīng)的房價(jià)第一城

溫州“房價(jià)第一城”，一開始不是因?yàn)槌捶?，而是來源于溫州人?shí)打?qū)嵉呢?cái)富積累。

1978年改革開放以后，溫州人可以說是新中國成立以后最早的一批“民營企業(yè)家”，1982年溫州申領(lǐng)執(zhí)照的人數(shù)就達(dá)10萬余戶，占全國十分之一左右。

來自溫州的日用品、小家電被源源不斷地銷往全國乃至世界各地，溫州人的生意也越做越大，各種小作坊也升級(jí)為現(xiàn)代工廠。溫州的GDP也因此出現(xiàn)了爆炸式增長。

當(dāng)溫州工業(yè)化進(jìn)程造富了那么多位民營企業(yè)家，這些民營企業(yè)家們也反過來，“造福”了溫州樓市。

但是，在發(fā)家致富的過程中，溫州人也對(duì)“搞錢效率鏈”有了深刻的理解——搞農(nóng)業(yè)的不如搞商業(yè)的，搞商業(yè)的不如搞金融的。

于是，在2000年左右，溫州人開始發(fā)揮商會(huì)的優(yōu)勢(shì)，把所有人的錢湊到一起，形成一個(gè)龐大的流動(dòng)資金池，開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)，他們北上南下，東奔西走，橫掃了大半個(gè)中國的樓市，最瘋狂的時(shí)候，上海35%的房子都是溫州人買走的。

溫州成為了“炒房團(tuán)之都”，“溫州炒房團(tuán)”也開始一戰(zhàn)成名，成為彼時(shí)中國樓市不可忽視的“推波助瀾者”。

如果在當(dāng)時(shí)，和任何一個(gè)溫州人說，“你們的城市將會(huì)迎來一場大洗牌，房價(jià)會(huì)迎來10年下跌，成為全國跌幅最大的城市”，他一定會(huì)覺得你瘋了。

然而，時(shí)代的浪潮中，所有人都覺得自己是偉大的弄潮兒，可以驕傲地乘風(fēng)遠(yuǎn)航，但是往往只有潮水退去了，才發(fā)現(xiàn)裸泳的其實(shí)是自己。

02

為何跌落神壇？

大概從2010年開始，溫州的房價(jià)開始走下坡路，因?yàn)槔瓌?dòng)房價(jià)最重要的核心因素——經(jīng)濟(jì)的基本面慢慢消退了。

第一，產(chǎn)業(yè)鏈傾頹。

溫州是以中小型企業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，缺乏大型科技型企業(yè)集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體科技含量不高，外貿(mào)行情極易受疫情及國際金融貿(mào)易戰(zhàn)影響。

當(dāng)前，面對(duì)復(fù)雜的國內(nèi)外宏觀發(fā)展形勢(shì)以及諸多其他因素，溫州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就沒有太大優(yōu)勢(shì)了。制造業(yè)以勞動(dòng)密集型結(jié)構(gòu)為主，科技含量高的企業(yè)相對(duì)較少，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)明顯落后，成為制約溫州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

第二，人口流入乏力。

圖片來源：浙江省統(tǒng)計(jì)局

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000-2020年，在浙江11個(gè)地市中，溫州是唯一吸納省外人口總量下降的城市，占全省比重也從2000年27.70%一路下降至2010年23.00%、2020年14.17%。

過去10年時(shí)間，溫州人口凈流入僅45萬人。2022年末，溫州全市常住人口為967.9萬人，與2021年末常住人口964.5萬人相比，僅增加3.4萬人。

這主要還是由于溫州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。由于交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)不足、城市能級(jí)不高，高端產(chǎn)業(yè)較少，難以吸引知識(shí)分子匯集，外來人口的整體受教育水平也較低，消費(fèi)能力有限。

第三，新房陷入保交樓困境。

今年開始，溫州還面臨著交付困難、延期交付等“交付大考”。

溫州“交付難”主要是因?yàn)榉績r(jià)下跌，致使房企資不抵債。由于銷售景氣度下滑，疊加行業(yè)融資收緊，引發(fā)了一些房企資金周轉(zhuǎn)的流動(dòng)性問題。為了生存，這些房企只能降價(jià)自救。

03

人、產(chǎn)業(yè)鏈、城市

雖然溫州的房價(jià)，尤其新房價(jià)格暴跌的厲害。但對(duì)于這個(gè)千萬人口的城市，不能以全概偏，僅憑一個(gè)整體的頹勢(shì)，就否定了全部希望。

事實(shí)上，在歷經(jīng)了樓市暴跌后，溫州當(dāng)前的房價(jià)水平仍然不算低。中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年溫州全市新房均價(jià)在1.97萬元/平方米，明顯高于中部省會(huì)城市長沙1萬元/平方米、武漢1.7萬元/平方米的均價(jià)。

如果我們仔細(xì)往下剝一層，再看看區(qū)縣級(jí)別的房價(jià)變化，一個(gè)很神奇的現(xiàn)象擺在我們面前——溫州雖然整體下跌，但是以樂清市為代表的區(qū)縣，房價(jià)卻在持續(xù)上漲。

現(xiàn)在樂清市的新房平均價(jià)格大約為1.66萬，而二手房的平均價(jià)格高達(dá)2.23萬。

這其實(shí)又是一個(gè)“曾經(jīng)的溫州故事”。因?yàn)闃非逵泻芎玫漠a(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，民營資本在其中扮演了很重要的角色，和當(dāng)年溫州差不多。

但是，溫州樂清的未來房價(jià)能否繼續(xù)繁榮，還得看產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以及能否持續(xù)吸引人口流入。

總結(jié)來說，房價(jià)的故事，其實(shí)就是人、產(chǎn)業(yè)鏈、城市共榮的故事，缺了一個(gè)角，即便當(dāng)年的房價(jià)第一城，也逃不了沒落的命運(yùn)。

（觀點(diǎn) / 靖 主筆 / 江雁 羅瑤）

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