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對(duì)房地產(chǎn)的“456”，當(dāng)如何理解與看待

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹近日表示，關(guān)于房地產(chǎn)有這樣一個(gè)概括：“456”。房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富60%在住房上，可以說(shuō)牽一發(fā)動(dòng)全身。

倪部長(zhǎng)說(shuō)的是實(shí)話，目前房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位，就是如此。如果單看數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的重要性不言而喻，稍有不慎，就會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重問(wèn)題。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，是必須做好的一項(xiàng)工作。

但是，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)、一個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)為什么會(huì)呈現(xiàn)出如此“高”的地位呢？難道房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位，真的比實(shí)體經(jīng)濟(jì)、尤其是制造業(yè)還要重要嗎？為什么在房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有全面放開(kāi)前，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，居民的生活水平也更高，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也更明顯呢？顯然，對(duì)這個(gè)問(wèn)題，需要客觀、理性地分析與思考。

先來(lái)看第一個(gè)數(shù)字——4，亦即房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行信貸的40%。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這是一個(gè)非常誘人的數(shù)據(jù)，一個(gè)行業(yè)就占用了全部銀行信貸資金的40%，說(shuō)明這個(gè)行業(yè)得到了金融部門的特別關(guān)照和支持。如果其對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也達(dá)到這個(gè)水平，還好說(shuō)。如果對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)不到這個(gè)數(shù)據(jù)，那就存在很大風(fēng)險(xiǎn)了。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義在新聞發(fā)布會(huì)上提供的數(shù)據(jù)，我們通過(guò)相關(guān)測(cè)算，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重為13%、14%左右。記住，包括相關(guān)行業(yè)，如果單純是房地產(chǎn)，比重可能就沒(méi)有這么大了，相關(guān)機(jī)構(gòu)也測(cè)算過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)，那就是房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率是7%左右。

退一步講，就算是14%左右，與其占用的銀行信貸資金相比，也是相差甚遠(yuǎn)。這樣的投入產(chǎn)出，能算是貢獻(xiàn)很大嗎？更重要的是，這些資源，大多掌握在少數(shù)頭部房企手中，多的數(shù)千億元，少的數(shù)百億元，且都有大量其他負(fù)債，最多的負(fù)債總額超過(guò)了2萬(wàn)億，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)極大，可能帶來(lái)的危害也極大。

再來(lái)看第二個(gè)數(shù)字——5，亦即房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%。如果撇開(kāi)其他問(wèn)題不談，單純看房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)力的貢獻(xiàn)，當(dāng)然是非常大的，也是需要重點(diǎn)培育的行業(yè)。問(wèn)題是，房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)力的貢獻(xiàn)，是以犧牲實(shí)體經(jīng)濟(jì)、特別是制造業(yè)為代價(jià)，是以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡為代價(jià)，是以政府負(fù)債大規(guī)模擴(kuò)大為代價(jià)，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)越大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的日子就越難過(guò)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也越失衡，地方的負(fù)債也越多。雖然這不是房地產(chǎn)的錯(cuò)，但既然已經(jīng)被地方所利用，房地產(chǎn)的發(fā)展也就出現(xiàn)了問(wèn)題。如果房地產(chǎn)不成為地方的“土地財(cái)政”，很多問(wèn)題和矛盾可能就不會(huì)出現(xiàn)。那么，所謂房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)力的貢獻(xiàn)，還值得推崇嗎？房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，但不能以低效率替代高效率，不能以高風(fēng)險(xiǎn)替代高增長(zhǎng)，不能以犧牲其他產(chǎn)業(yè)來(lái)保住房地產(chǎn)的支柱地位。

最后一個(gè)數(shù)字——6，亦即居民財(cái)富60%在住房上。如果稍稍關(guān)注一下居民財(cái)富結(jié)構(gòu)，以及居民的負(fù)債情況，可能會(huì)流出眼淚。要知道，居民財(cái)富的60%以上在住房上，并不是居民的住房條件有了根本性改善，人均住房面積大增，而是房?jī)r(jià)大幅上漲帶來(lái)住房?jī)r(jià)值大增，同樣的住房，二十年前只值40萬(wàn)，到了今天，價(jià)值就達(dá)到了160萬(wàn)、200萬(wàn)。房子沒(méi)變，而只是價(jià)值變了，顯然，不是居民個(gè)人財(cái)富增加的表現(xiàn)，而是財(cái)富貶值的標(biāo)志。尤其需要注意的是，同期的居民負(fù)債也出現(xiàn)了大幅上漲現(xiàn)象， 2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到56.5%，相反，居民儲(chǔ)蓄率則由2008年的51.8%下降到到了2022年的36%。如果沒(méi)有房貸，居民的負(fù)債率絕對(duì)不會(huì)有這么高。如果把居民財(cái)富與債務(wù)對(duì)應(yīng)起來(lái)、如果把居民財(cái)富中的房?jī)r(jià)上漲因素去掉一半，住房占居民財(cái)富的比重還會(huì)這么高嗎？

房地產(chǎn)的“456”，可不同于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的“56789”。眾所周知，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的“56789”，指的是：稅收貢獻(xiàn)超過(guò)50%，國(guó)民生產(chǎn)總值占比超過(guò)60%，技術(shù)創(chuàng)新和新產(chǎn)品研發(fā)占比超過(guò)70%，城鎮(zhèn)就業(yè)超過(guò)80%，企業(yè)數(shù)量占比超過(guò)90%。所有這一切，都是指的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位和作用，是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所做的貢獻(xiàn)，是民營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)受到充分尊重的方面。而房地產(chǎn)的“456”，在內(nèi)涵上就與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不太一樣了，所做的貢獻(xiàn)也不一樣。特別是就業(yè)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的作用是誰(shuí)也替代不了的。而且，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，就業(yè)就越充分，居民收入增長(zhǎng)也越快，社會(huì)也越穩(wěn)定。房地產(chǎn)可不是這樣，特別是房?jī)r(jià)上漲，給居民帶來(lái)的可不是正向作用。而房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、特別是制造業(yè)的沖擊和影響，也是需要引起高度重視的。

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