劃重點(diǎn)：

凡是涉及買房的話題，都會(huì)挑動(dòng)著大眾的情緒。

進(jìn)入3月以來(lái)，與“公攤面積”相關(guān)的詞條屢上熱搜。繼“建議取消買房公攤面積”被熱議之后，3月9日，“女子購(gòu)74平米房?jī)H得40平米”的新聞，霸屏熱搜榜單。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)媒體報(bào)道，這名女子購(gòu)買了一套74平方米的房子，事后，她才發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積僅有40平方米，其余34平方米被開發(fā)商告知是公攤面積。據(jù)該女子講述，當(dāng)時(shí)她簽完合同著急回家，就沒(méi)有及時(shí)測(cè)量房屋套內(nèi)面積，但沒(méi)想到會(huì)差這么多。

不僅這名女子情緒激動(dòng)，就連網(wǎng)友也替她鳴不平：“怎么一公攤，把房子將近一半都攤出去了？”

買房有公攤面積，在我國(guó)由來(lái)已久。中國(guó)“房地產(chǎn)之父”、前中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇，曾在一檔節(jié)目中論述過(guò)他的觀點(diǎn)?！斑@個(gè)最早是從當(dāng)年我們中房開始的，為什么要這么做呢？”

“因?yàn)樽尷习傩瞻凑战ㄖ娣e買房，它顯得數(shù)多，面積大，容易讓老百姓產(chǎn)生滿足感，幸福感，所以我們就一直沿用了下來(lái)。建筑面積和使用面積差了多少，差了30%左右，公攤面積就是這么來(lái)的?！泵蠒蕴K說(shuō)。

▲（圖源/視覺(jué)中國(guó)）

孟曉蘇關(guān)于“公攤”的一家之言，在當(dāng)時(shí)也是引起軒然大波。這些年，關(guān)于“取消公攤面積”，話題討論度始終有增無(wú)減。大眾之所以格外關(guān)注公攤面積，究其原因，是這切實(shí)關(guān)系到了購(gòu)房者的實(shí)際利益，也成了我國(guó)樓市積怨已久的“痛點(diǎn)”。

帶殼的榴蓮有刺

買房就好比買榴蓮，這是一個(gè)形象的比喻。

榴蓮除了肉還有皮，還有皮肉之間白色的膜。如果將榴蓮比作房子，白色的膜代表房子的墻、裝飾之類的東西。膜跟肉加在一起，就是房子的套內(nèi)面積，那榴蓮的皮，就代表公攤面積。

榴蓮的皮加上膜，再加上榴蓮的肉，就相當(dāng)于房子的建筑面積。這一切看起來(lái)似乎剛剛好，但偏偏那個(gè)皮，也就是“公攤面積”那個(gè)殼，是帶刺的。

在有電梯的板式高層建筑中，公攤面積比例通常在18%~25%之間 ；在有電梯的塔式小高層建筑中，公攤面積比例通常在18%~22%之間；在有電梯的塔式高層建筑中，公攤面積比例通常在20%~30%之間。

也就是說(shuō)，你花200萬(wàn)元買的房子里，至少有35萬(wàn)元到60萬(wàn)元買的是公攤。買了100平方米的房子，到手只有約70平方米。這讓購(gòu)房者心中有了一根刺，“我只想買80平方米，但你非要讓我多花20多平方米的錢，那20平方米我又住不了。單價(jià)倒是一視同仁??！”

更有一些房子的公攤面積比例，甚至遠(yuǎn)高于30%。3月9日上熱搜的“女子購(gòu)74平米房?jī)H得40平米”新聞中，主人公鄭女士買的房子，公攤面積就達(dá)到46%?！八I的房子，是下邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新民居，不是霸州市區(qū)的?！焙颖卑灾葙Y深地產(chǎn)人王峰告訴「市界」。

所謂新民居，是指為了保證耕地面積，節(jié)約用地，改善農(nóng)村宅基地急缺，改善農(nóng)民生活環(huán)境設(shè)立的農(nóng)村住宅生活區(qū)項(xiàng)目?！跋襁@樣46%的公攤面積，在霸州并不常見(jiàn)。一般霸州房子公攤面積在20%左右，24%~26%之間的公攤算大的?！蓖醴逭f(shuō)。

距離霸州只有90多公里的天津，超高的公攤面積也不普遍?！拔医佑|的回遷房公攤相對(duì)較大，差不多占32%左右，新房普遍公攤面積都在28%左右?！碧旖蚍慨a(chǎn)中介李卓陽(yáng)告訴「市界」，回遷房的面積一般都不大，戶數(shù)多，公攤面積相對(duì)會(huì)增加。

北京的情況大同小異。當(dāng)?shù)赜蟹慨a(chǎn)中介告訴「市界」，“北京一般電梯房的得房率是73%~76%。我接觸最極端的情況，得房率是63%，也就是公攤面積達(dá)到37%?！?/p>

這并不意味著市面上沒(méi)有公攤面積畸高的房子。除登上熱搜的鄭女士買到了這樣的房子外，2010年，山東高密某樓盤推出后的公攤系數(shù)為52%；2017年，南京某商住公寓一些戶型的公攤系數(shù)發(fā)展到58%。

2022年8月，據(jù)《法治日?qǐng)?bào)》報(bào)道，山東省青島市一位市民購(gòu)買的110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%。

每每看到這些新聞，購(gòu)房人用洪荒之力吐槽，“我以為100平米的小家足夠裝下我的夢(mèng)想，收房一看，只能裝一半”“攢了半輩子錢就想換個(gè)大house養(yǎng)老，150平方米你跟我說(shuō)套內(nèi)105平方米，算完賬我差點(diǎn)提前咽氣”。

盡管這些話帶著些賭氣，但反映出的問(wèn)題不得不正視：為何有的公攤面積，會(huì)超出如此之多？

所謂公攤面積，包括樓道、電梯、公共門廳，甚至還有地下室、設(shè)備間、花園值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等等。影響公攤面積的因素較多，主要有戶型、套內(nèi)面積、公共設(shè)施、建筑規(guī)模等。

一般情況下，同一棟樓里，戶型不同，公攤面積不同，點(diǎn)式樓和板式樓不同；房屋面積越大，公攤面積越大；公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積越大。

“房子的管線綜合，包括一些水井、管道井、電井等，位置擺不好、做不好，其實(shí)也會(huì)影響公攤。它還是需要一定的設(shè)計(jì)要求和功力。”某知名房企管理人士盧楓告訴「市界」。

▲（圖源/視覺(jué)中國(guó)）

在現(xiàn)行建筑面積計(jì)價(jià)制度下，房企的一些“獨(dú)家解釋權(quán)”，也是高公攤面積的推手之一。如有些開發(fā)商跟測(cè)繪公司一起，將小區(qū)綠化帶、以及售樓處等也算在公攤面積里了。

不過(guò)，一名知名房企工程人士告訴「市界」，“地產(chǎn)黃金期，房企或許會(huì)在公攤上搞事情，但現(xiàn)在房子能賣出去就不錯(cuò)了，都拼的是產(chǎn)品力，沒(méi)人去惦記那點(diǎn)公攤了?！?/p>

買房更貴了嗎？

“公攤”的概念誕生于20世紀(jì)60年代的香港，并于1995年引入內(nèi)地。盡管當(dāng)年公攤被引入，但其并非商品房唯一的計(jì)價(jià)方式。

2001年，建設(shè)部明確規(guī)定了可以選擇三種計(jì)價(jià)方式：按套計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和按建筑面積計(jì)價(jià)。但是，國(guó)內(nèi)開發(fā)商卻不約而同地選擇了“套內(nèi)建筑面積 + 公攤”的模式。這是為何？

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池告訴「市界」：“包含公攤面積的建筑面積，更能明確告知購(gòu)房者，開發(fā)商為其提供了哪些配套空間。如電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及管理用房等等?！?/p>

“公攤面積也要寫進(jìn)購(gòu)房合同，讓購(gòu)房者知道公攤面積都包含什么內(nèi)容，提醒開發(fā)商提供相應(yīng)配套服務(wù)。從這個(gè)角度也可以理解為對(duì)開發(fā)商配套建設(shè)的要求?！壁w秀池說(shuō)，比如一些老舊的公房，當(dāng)初是以使用面積計(jì)算的，在出售時(shí)會(huì)折算為包含公攤面積的建筑面積。北京一般是按1.333倍折算的。

但后來(lái)，在實(shí)際生活中，公攤面積慢慢成了一些開發(fā)商的大籮筐，什么東西都能往里裝，慢慢成了一筆糊涂賬。對(duì)購(gòu)買期房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，開發(fā)商告知的得房率都只是一個(gè)預(yù)估的數(shù)字，實(shí)際還要以交付后為準(zhǔn)，這樣一來(lái)，買新房變成了“拆盲盒”。

李清和家人就是不幸拆中兩套回遷房盲盒：145平方米的大戶型，套內(nèi)面積不到100平方米。大戶型的儲(chǔ)藏室，再加上96.5平方米小戶型的儲(chǔ)藏室，有99.7平方米?！皢蝺r(jià)是便宜，但房子要全款買，儲(chǔ)藏室就讓你多出一套房子的錢?！崩钋甯嬖V「市界」。

另一方面，公攤區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有，物業(yè)使用應(yīng)予以繳納租金，但收益權(quán)卻被不少開發(fā)商規(guī)避了?！罢f(shuō)好的小區(qū)是我家，貢獻(xiàn)靠大家，交錢我是第一個(gè)，回頭小區(qū)的廣告收入，怎就獨(dú)獨(dú)想不起我呢？”有網(wǎng)友吐槽。

與公攤有積怨的購(gòu)房人并不在少數(shù)，他們紛紛舉起“反公攤”的大旗。也因此，重慶成為第一個(gè)吃螃蟹的地方。2002年，重慶市以法規(guī)的形式明確要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積為計(jì)價(jià)依據(jù)。2011年，重慶市又對(duì)這一政策進(jìn)行了完善。

2007年，廣州曾在全國(guó)首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉?，即取消了現(xiàn)有房產(chǎn)證上的“公攤面積”。目前，廣州實(shí)行按建筑面積賣房、銷售合同中也同時(shí)要求標(biāo)明套內(nèi)建筑面積的“雙軌制”的做法。

香港則是徹底告別了公攤時(shí)代。2013年，由于香港開發(fā)商過(guò)于注水，引得購(gòu)房者聯(lián)合提議。香港頒布了住宅物業(yè)新規(guī)，徹底取消公攤面積。盡管重慶、廣州等城市先行一步，但內(nèi)地絕大多數(shù)城市，還在將“公攤面積”計(jì)入房?jī)r(jià)。

這些年，對(duì)于取消公攤，業(yè)內(nèi)有不少討論聲。2021年、2022年兩會(huì)期間，就分別有全國(guó)人大代表建議取消公攤面積，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。

公攤面積如果取消，對(duì)各方的影響是各異的。對(duì)購(gòu)房人來(lái)看，這是一件好事，買的房子是多少平方米，就是多少平方米。

對(duì)房企而言，“計(jì)價(jià)方式變了。給下游企業(yè)進(jìn)行結(jié)算，或者進(jìn)行成本核算時(shí)，大家一直用的是建筑面積的口徑。如果變成套內(nèi)面積的話，要進(jìn)行一個(gè)口徑的轉(zhuǎn)變?！北R楓告「市界」。

羊毛出在羊身上。最直接的影響，是房子單價(jià)的上漲。這就是榴蓮殼和榴蓮肉的關(guān)系，整個(gè)賣就便宜，單買肉肯定貴。在趙秀池看來(lái)，房子的總價(jià)不會(huì)變?！肮珨偯娣e是客觀存在的，即使以不含公攤的使用面積計(jì)量，公攤面積也是會(huì)納入住房總價(jià)的。開發(fā)商不會(huì)因?yàn)橛?jì)量單位的改變而少收費(fèi)?！?/p>

▲（圖源/視覺(jué)中國(guó)）

不過(guò)，如果從建筑面積變?yōu)樘變?nèi)面積，開發(fā)商沒(méi)辦法做一些“文章”了。其中的邏輯在于，“站在銷售的角度來(lái)看，開發(fā)商會(huì)有一些贈(zèng)送面積的灰色空間，如樓梯間等公共區(qū)間的活動(dòng)，取消公攤后，這些也不復(fù)存在了。并且，開發(fā)商將使用率做到極致的熱情也會(huì)減弱?！北R楓說(shuō)。

公攤面積等待破題

據(jù)了解，歐美國(guó)家是按照實(shí)際使用面積計(jì)算，他們通常是這樣做的：買賣雙方先確定建房圖紙，臥室、客廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)等都清楚地標(biāo)出位置和面積，建筑商必須按圖施工，如使用面積有出入會(huì)受到監(jiān)管部門嚴(yán)懲。

而香港的“去公攤之路”，則是以豁免部分地價(jià)的方式，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)公用設(shè)施，且這些公用的建筑設(shè)施，必須以透明的形式呈現(xiàn)在買家面前，否則將面臨巨額處罰。

盡管歐美和香港取消公攤的做法，對(duì)中國(guó)內(nèi)地具有借鑒意義，但從種種跡象來(lái)看，內(nèi)地取消公攤面積目前有點(diǎn)難。

入戶大堂、電梯井等公共空間，在物理上不可能取消，正如一些網(wǎng)友所說(shuō)，“沒(méi)有公攤面積，那就沒(méi)電梯、樓梯、走廊，業(yè)主連家都回不了”“如果業(yè)主不公攤面積，那業(yè)主每次回家可能都得給路費(fèi)、電梯費(fèi)，小區(qū)花園可能也被開發(fā)商出租做菜市場(chǎng)了”。

還有購(gòu)房者擔(dān)心，房?jī)r(jià)不計(jì)公攤是在大動(dòng)開發(fā)商的“奶酪”，它們對(duì)公攤部分的重視程度就會(huì)下降，小區(qū)環(huán)境、房屋整體建設(shè)質(zhì)量也可能受影響。這些問(wèn)題不得不正視。

從目前來(lái)看，住房面積的計(jì)量有三種方式，包含公攤的建筑面積，不包含公攤的使用面積和居住面積。居住面積最小，使用面積次之，建筑面積最大。一般三者之間會(huì)有一個(gè)換算公式。

“但由于樓盤的高度不同、品質(zhì)不同、公攤面積的多少、換算系數(shù)也不一致。雖然三種計(jì)量方式計(jì)算面積公式不一樣，但公攤面積確實(shí)是存在的，沒(méi)有外墻的公攤，無(wú)法遮風(fēng)擋雨；沒(méi)有樓梯的公攤，也是無(wú)法上樓的?！壁w秀池認(rèn)為。

并且，自從停止福利分房后，房本上的住房面積，一直是包含公攤面積的建筑面積，物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、維修基金等，也都是按包含公攤面積的建筑面積計(jì)量的。

所以，取消公攤面積，其難度還在于，“過(guò)去住房面積的計(jì)量方式要改變，相應(yīng)的以住房面積為單位計(jì)量的物業(yè)、暖氣、房?jī)r(jià)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)改變，甚至需要重新制定。”趙秀池說(shuō)。

重慶也并沒(méi)有完全取消公攤面積。其主城區(qū)大多數(shù)新房銷售，是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但也有區(qū)縣是按建筑面積銷售。以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的，合同上套內(nèi)、建面都要計(jì)算。

“現(xiàn)實(shí)操作中，很多樓盤也還是會(huì)把套內(nèi)面積價(jià)格和建筑面積價(jià)格都寫明，用建筑面積計(jì)價(jià)確實(shí)有利于與全國(guó)進(jìn)行比較和統(tǒng)計(jì)。”一名重慶地產(chǎn)人士告訴「市界」。

更重要的一點(diǎn)是，全國(guó)都采取按建筑面積售賣的這些年，政府制定了很多與建筑面積掛鉤的規(guī)則。如建設(shè)部制定建筑面積計(jì)算和分?jǐn)傄?guī)則、物價(jià)部門按建筑面積核算房屋單價(jià)、產(chǎn)權(quán)證還是按照建筑面積來(lái)制作等。

如果要取消公攤面積，意味著這些規(guī)則都要全部重新修正。這顯然是一個(gè)艱難而漫長(zhǎng)的過(guò)程。

不過(guò)，在沒(méi)有取消公攤面積的日子里，除了必要時(shí)拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)益外，購(gòu)房者也還是有辦法分辨得房率的。

“開發(fā)商在售樓處，必須公開房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告（期房），或?qū)崪y(cè)報(bào)告（現(xiàn)房）的，可以從這個(gè)報(bào)告中查出要購(gòu)買房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，拿建筑面積減去套內(nèi)的建筑面積再除以建筑面積，就可以算出公攤比例。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴「市界」。

巧合的是，在2023年3月1日開始實(shí)施的強(qiáng)制性文件《民用建筑通用規(guī)范》里，其中最重要的一條修改就是：外墻面層計(jì)入建筑面積。盡管這條被外界一度解讀成“公攤面積增加了”，但這很快就被住建部辟謠。

在一名資深建筑人士看來(lái)，這次修改測(cè)繪方式，恰好是取消公攤面積必須要走的一步。

無(wú)論如何，對(duì)苦公攤久矣的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這總算有一點(diǎn)點(diǎn)安慰了。

（文中盧楓、李清為化名。）

作者 | 陶婷

編輯 | 田晏林

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