本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

(資料圖)

位于西城區(qū)廣安門外大街305號的榮豐2008，是北京知名的學(xué)區(qū)樓盤。

該樓盤方圓2公里內(nèi)齊聚北京小學(xué)天寧寺分校、北京小學(xué)紅山分校、北京四中廣外校區(qū)等知名中小學(xué)校。榮豐2008一經(jīng)推向市場就風(fēng)靡一時(shí)，2003年創(chuàng)下北京商品房銷售記錄。直至今日，該樓盤依然是北京學(xué)區(qū)高地西城區(qū)的最佳“上車盤”，在二手房市場的熱度居高不下。據(jù)鏈家APP數(shù)據(jù)，截至3月5日，榮豐2008以2590套的歷史成交量位居北京二手房成交榜榜首。

榮豐2008的開發(fā)商榮豐控股（000668.SZ）靠房地產(chǎn)起家，2008年借殼上市，實(shí)控人王征出生于1963年，今年已年至六旬。王征是盛宣懷家族后人，他隨母姓，父親是盛毓南。王征擔(dān)任榮豐控股董事長多年。2020年5月，盛毓南因病去世，王征成為榮豐控股實(shí)控人。

榮豐控股近年發(fā)展不順。房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊，榮豐控股2020年開始轉(zhuǎn)向，斥資跨界醫(yī)療，最終無功而返。今年2月20日，榮豐控股公告宣布，要從醫(yī)療行業(yè)重回房地產(chǎn)行業(yè)。

房地產(chǎn)融資環(huán)境雖有放松，但行業(yè)前景難言樂觀。反觀醫(yī)藥行業(yè)，發(fā)展勢頭正猛，前景廣闊。據(jù)Frost & Sullivan 統(tǒng)計(jì)，中國醫(yī)藥市場規(guī)模由2016年的13294億元增至2020年的約14480億元，預(yù)計(jì)2025年、2030年將分別達(dá)22873 億元及29911億元。榮豐控股逆勢而行讓外界倍感好奇。

王征的目光不僅局限在房地產(chǎn)和醫(yī)療，涉獵廣泛。他曾參與銀行投資，一度入主亞視，還曾欲圖進(jìn)軍海外險(xiǎn)企。橫跨多界的王征，下一步走向何方？

圖片來源：時(shí)代周報(bào)記者拍攝

明星項(xiàng)目

紅極一時(shí)

榮豐2008位于西二至三環(huán)間，交通便利，步行至最近的地鐵站約15分鐘，多條公交線路直達(dá)金融街、長椿街商圈。

時(shí)代周報(bào)記者實(shí)地走訪榮豐2008，該小區(qū)共有17棟住宅樓分為4期。樓盤附近的房產(chǎn)中介向時(shí)代周報(bào)記者介紹，該小區(qū)住戶超過5700戶。

項(xiàng)目開發(fā)之初，王征結(jié)合區(qū)域人群的消費(fèi)特點(diǎn)，將主力戶型鎖定在20平方米左右的小戶型產(chǎn)品。這一定位贏得市場。

榮豐2008多數(shù)房源因?qū)痈咻^高，可隔斷為復(fù)式結(jié)構(gòu)，故房間實(shí)際使用面積大為擴(kuò)增。相較于周邊的蝶翠華庭等小區(qū)，榮豐2008的性價(jià)比更高，總價(jià)也更為親民?！皫缀醵际切粜停械拈_間，套內(nèi)甚至只有十幾平方米，總價(jià)只有400多萬。”一名房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者。

以一套28.83平方米的復(fù)式為例，該房源在二手平臺的掛牌價(jià)為655萬元，房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，因其復(fù)式結(jié)構(gòu)，該房源實(shí)際使用面積約50平方米。

榮豐2008周邊配套也較為齊全，方圓5公里內(nèi)有廣安門醫(yī)院、世紀(jì)壇醫(yī)院和宣武醫(yī)院等多家三甲醫(yī)院。小區(qū)設(shè)施也較為完善，超市、美甲美睫等一應(yīng)俱全。榮豐2008二手房交易活躍，近十家中介品牌在此駐扎，包括鏈家、我愛我家、麥田、21世紀(jì)不動產(chǎn)等，僅鏈家就有3個(gè)門店。

榮豐2008并沒有給王征帶來更多加持。在房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)的那幾年，王征沒有借勢擴(kuò)張。

2008年，榮豐控股上市。當(dāng)年，它旗下只有3個(gè)項(xiàng)目——榮豐2008、長春國際金融中心、重慶慈母山項(xiàng)目。不過，王征信心滿滿，他曾表示：“重慶和長春兩個(gè)項(xiàng)目，加上現(xiàn)在正在銷售的北京項(xiàng)目，可以支持上市公司未來5年利潤”。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，榮豐控股除2008年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1.85億元，達(dá)到歷史巔峰，此后一路下滑。2014年，該公司更是由盈轉(zhuǎn)虧，虧損4608.53萬元。2020年，榮豐控股實(shí)現(xiàn)營收1.10億元，同比大降73.84%；凈利潤為-2317.91萬元，降幅超過160%。

在這一年，王征決定榮豐控股轉(zhuǎn)型。

多次跨界未果

2020年6月，榮豐控股披露重組預(yù)案，計(jì)劃切入醫(yī)療健康行業(yè)。

原本交易由發(fā)行股份購買資產(chǎn)和募集配套資金兩部分組成。榮豐控股擬發(fā)行股份購買盛世達(dá)（榮豐控股控股股東）、長沙文超、新余納鼎等6名股東合計(jì)所持威宇醫(yī)療100%股權(quán)。同時(shí)，榮豐控股向盛世達(dá)等非公開發(fā)行股份募集配套資金，募資總額預(yù)計(jì)不超過4.40億元。其中，威宇醫(yī)療創(chuàng)始人寧湧超將成為榮豐控股戰(zhàn)略投資者。

方案調(diào)整后，交易在2021年落地。當(dāng)年，榮豐控股支付3.17億元現(xiàn)金收購?fù)钺t(yī)療30.15%股權(quán)，并以0.60億元現(xiàn)金增資威宇醫(yī)療。同時(shí)，威宇醫(yī)療的股東長沙文超、新余納鼎將所持45.23%股權(quán)的表決權(quán)委托給榮豐控股。榮豐控股由此獲得了威宇醫(yī)療的控制權(quán)，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)開發(fā)銷售轉(zhuǎn)至醫(yī)療健康行業(yè)。

威宇醫(yī)療是專業(yè)化的醫(yī)用醫(yī)療器械配送和技術(shù)服務(wù)提供商，主營脊柱、創(chuàng)傷、關(guān)節(jié)等醫(yī)用骨科植入耗材銷售及配送業(yè)務(wù)，不失為一個(gè)優(yōu)良的并購標(biāo)的，2018年、2019年?duì)I收分別為13.9億元、15.18億元，凈利潤分別為1.14億元和1.39億元。

據(jù)交易協(xié)議，威宇醫(yī)療2021年至2023年度扣除非經(jīng)常性損益前后孰低的歸母凈利潤分別不低于1.17億元、1.02億元、1.23億元。實(shí)際上，威宇醫(yī)療2021年實(shí)現(xiàn)凈利潤0.17億元，扣非凈利潤0.069億元，未完成業(yè)績承諾。

據(jù)約定，盛世達(dá)和寧湧超應(yīng)分別向榮豐控股補(bǔ)償1.02億元和0.19億元。盛世達(dá)已支付業(yè)績補(bǔ)償款，寧湧超因逾期未支付業(yè)績補(bǔ)償款，青島證監(jiān)局2022年11月向他下方責(zé)令改正措施的決定。

今年2月20日，榮豐控股拋出重大資產(chǎn)出售計(jì)劃，擬通過現(xiàn)金出售的方式，向控股股東盛世達(dá)出售威宇醫(yī)療33.74%股權(quán)。榮豐控股還就此解釋稱，威宇醫(yī)療所處的骨科耗材行業(yè)面臨政策環(huán)境發(fā)生巨變，全國性帶量采購落地，導(dǎo)致威宇醫(yī)療經(jīng)營業(yè)績遠(yuǎn)低于預(yù)期。交易完成后，榮豐將回歸房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)。

王征是榮豐控股的核心人物。早年，他是上海最早從事動遷房開發(fā)的地產(chǎn)商之一，被成為“動遷王”，聲名大噪。不過，王征最受矚目的一戰(zhàn)仍是入主亞視。2010年，他以親戚代持方式一舉拿下亞視52.4%股權(quán)，高調(diào)入主，宣稱要將亞視打造成“亞洲的CNN”。王征躊躇滿志，公開對外喊話：此生不會再從事其他行業(yè)，將在大埔工業(yè)村老老實(shí)實(shí)把亞視做好。

事與愿違，亞視2016年停播，王征以債權(quán)人身份申請清盤亞視，敗走香港。

折戟亞視后，王征依然沒有停下腳步。2018年，榮豐控股與復(fù)星集團(tuán)等強(qiáng)手競逐，欲收購希臘最大保險(xiǎn)公司Ethniki 75%股權(quán)。這一收購受到監(jiān)管關(guān)注，深交所認(rèn)為收購標(biāo)的凈資產(chǎn)為7.22歐元，75%股權(quán)折合人民幣約為42億元，遠(yuǎn)高于榮豐控股及其關(guān)聯(lián)方的凈資產(chǎn)總和。交易最終沒有落地，王征失手。

未來集中布局一二線城市？

王征數(shù)次跨界轉(zhuǎn)型，多以失敗告終。他似乎想遠(yuǎn)離房地產(chǎn)，但又好像躲不過。

榮豐控股將回歸房地產(chǎn)行業(yè)的原因解釋為房地產(chǎn)政策面發(fā)生變化。房地產(chǎn)行業(yè)的金融支持力度不斷加大，如信貸、股權(quán)、債券的“三箭齊發(fā)”。今年2月20日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，房企融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)。

榮豐控股董事會秘書謝高亦向時(shí)代周報(bào)記者表示，自2022年11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策面發(fā)生了根本性變化，上市房企融資開閘。未來公司將根據(jù)此變化，抓住機(jī)遇，發(fā)揮公司傳統(tǒng)優(yōu)勢，把房地產(chǎn)主業(yè)做強(qiáng)做大。

榮豐控股重回房地產(chǎn)仍面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，首當(dāng)其沖便是土地儲備不足。

2020年宣布轉(zhuǎn)型醫(yī)療產(chǎn)業(yè)前夕，榮豐控股將旗下子公司重慶榮豐100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給保利重慶公司，標(biāo)的核心資產(chǎn)重慶慈母山地塊。

除榮豐2008外，榮豐控股僅剩的項(xiàng)目為長春國際金融中心，主要產(chǎn)品為改善型住宅及高端辦公物業(yè)。謝高表示，該項(xiàng)目取得了不俗的租售業(yè)績，住宅已全部售罄，寫字樓副樓入住率達(dá)到98%以上。

同時(shí)，榮豐控股仍存資金壓力。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月末，榮豐控股貨幣資金僅約0.82億元，較2022年初的4.81億元大幅下滑；同期對應(yīng)的短期借款金額約為2.55億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為186.28萬元。

業(yè)績預(yù)告顯示，榮豐控股2022年全年歸母凈利潤預(yù)虧3500萬元-5000萬元，同比下降114.86%-121.22%；扣非凈利潤預(yù)虧4500萬元-6000萬元，同比下降58.15%-68.61%。

“隨著經(jīng)濟(jì)逐漸回暖，公司將加大租售力度，同時(shí)尋找其他項(xiàng)目的并購機(jī)會，爭取盡快實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。”謝高向時(shí)代周報(bào)記者表示。

謝高還介紹，產(chǎn)品創(chuàng)新為榮豐控股的一大特色，公司開發(fā)的“非常男女”以及“非?？臻g”等項(xiàng)目，曾引領(lǐng)北京及全國小戶型開發(fā)熱潮，至今保持月銷量2000余套的行業(yè)記錄。

“榮豐控股將繼續(xù)保持產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢，進(jìn)行差異化競爭，在住宅和商業(yè)地產(chǎn)上同時(shí)發(fā)力，未來布局將集中于一、二線城市?！?/p>

當(dāng)下，一二線城市土拍市場的參與者以大型央國企以及資金實(shí)力雄厚的民企為主。以2月8日的北京土拍為例，參與競拍的企業(yè)為華潤、金茂、首開、建工、龍湖等。若想在一二線城市布局，以榮豐控股目前的資金實(shí)力來說，或存在一定難度。

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