◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

◎ 編輯 | 密探財經(jīng)

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年初以來，樓市回暖艱難，國家救市除了首套房利率“一降再降”，也要讓房企挺住！

繼定增時隔12年重啟后，證監(jiān)會又放大招了，近日啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，被外界解讀為將打開無限金融循環(huán)的一把秘鑰。

這一招堪稱大招、妙招，很可能扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市困局。包括各地因各種原因?qū)е聽€尾樓在內(nèi)的存量不動產(chǎn)，都將可能有救了！

現(xiàn)實地講，當(dāng)前社會正陷入“央行天量放水、房貸利率一降再降、居民存款創(chuàng)新高”的金融怪圈。

1月末，廣義貨幣(M2)余額273.81萬億元，當(dāng)月凈投放現(xiàn)金9971億元，同比增長12.6% ，創(chuàng)近7年以來新高！

2022年M2，廣義貨幣(M2)增量28萬億元、新增人民幣貸款21萬億元，創(chuàng)34年同期歷史最高記錄，堪稱史上印鈔最多的一年！

當(dāng)前，雖然首套房貸利率已下調(diào)到3.7%的歷史新低，但買房情緒依然不高，反而引爆了提前還房貸熱潮。

今年1月份，人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元，其中住戶存款增加6.2萬億元，創(chuàng)歷史同期新高，同比多增7900億元。

你們躺平不想買房，“不動產(chǎn)私募投資基金”將替你們買房，或接盤。換句話說，你們銀行存錢不花，他們拿來幫你們花！

如今，證監(jiān)會試點不動產(chǎn)私募投資基金，從此次試點看，核心內(nèi)容可重點梳理出七條關(guān)鍵信息：

其一，首輪實繳出資最低1000萬元，以機(jī)構(gòu)為主，自然人總出資額不超基金實繳金額的20%。

其二，首輪實繳募資規(guī)模最低3000萬元，符合一定要求可擴(kuò)募。

其三，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資。

其四，投資范圍：特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

其五，涉及為被投企業(yè)擔(dān)保，試點不動產(chǎn)私募投資基金須控股被投企業(yè)75%以上，或持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且后者反擔(dān)保。

其六，試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離。

其七，不動產(chǎn)私募投資基金的主要出資人及實控人不得為開發(fā)商及其關(guān)聯(lián)方。

從這7條看，投資門檻高，對投資人的風(fēng)險承受力及資金要求高，鼓勵海外資本進(jìn)來，不得投向關(guān)聯(lián)房企以隔離風(fēng)險，可投資物業(yè)比較廣。

此舉可謂意義重大。其一，充分利用龐大的社會閑置資金，借樓市低谷期，抄底優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資；其二，通過接盤為房企提供流動性，盤活樓市，扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)頹勢。

此次試點不動產(chǎn)私募投資基金，既然機(jī)構(gòu)投資者是主力軍，那么初級資金又離不開龐大的銀行理財市場。

截至2022年底，銀行理財市場存續(xù)規(guī)模27.65萬億元，這還是受疫情、經(jīng)濟(jì)及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢等多重影響下較年初下降4.66%的龐大數(shù)據(jù)。

相較于以往剛性兌付、以短投長等問題，歷經(jīng)三年資管行業(yè)轉(zhuǎn)型，如今凈值型理財產(chǎn)品占比95.47%，同比增加2.52個百分點，1年以上封閉產(chǎn)品存續(xù)規(guī)模占全部封閉產(chǎn)品72.6%，同比增加9.64個百分點。

如此以來，這跟不動產(chǎn)私募投資基金“期限長、收益穩(wěn)定”等特點很契合，與信托、資管等通道相結(jié)合，就可以實現(xiàn)循環(huán)對接。

此次試點不動產(chǎn)私募投資基金，極有可能是為了對接滬、深證交所上市及亟待擴(kuò)圍的類REITs（不動產(chǎn)投資信托基金)，目前已上市的偏于基礎(chǔ)設(shè)施類REITs。

2022年底，證監(jiān)會曾透露擴(kuò)大REITs試點范圍，打造REITs市場的保租房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等。

如今，試點不動產(chǎn)私募投資基金，大家試想一下，若沒有不動產(chǎn)私募投資基金在前期進(jìn)行發(fā)掘、培育優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，也必然影響滬深證交所上市REITs的市場規(guī)模。

不過，滬深交易所已上市REITs只能算小公募，交易量待提升。隨著央行不斷降息，資本化率持續(xù)降低，不動產(chǎn)收益率上升，對投資人吸引力也會增強。

不動產(chǎn)私募投資基金試點消息一出，引來網(wǎng)上不少非議，但這個私募投資品種對基金管理人的專業(yè)要求必然很高，也不會隨便拿資產(chǎn)到處投，砸自己的招牌。

證監(jiān)會也說了，試點先行，穩(wěn)妥推進(jìn)。相對于大量持有現(xiàn)金的家庭，承擔(dān)的代價最大，高凈值人群會想辦法委托理財，私募基金博得就是“跨周期，高收益”，房企肯定拍手歡迎其跑步入場。

關(guān)鍵詞： 房貸利率