樓市,狠招不斷
2023-02-15 10:18:09    騰訊網(wǎng)

作者| 貓哥


(資料圖)

來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)

離大譜。

最近,廣西南寧的一些樓盤對(duì)外宣稱,“住房按揭貸款年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”,當(dāng)?shù)厝艘粏?wèn),不少房企已經(jīng)知道了政策,不少銀行已經(jīng)在執(zhí)行了。

目的很明確,既能賣房,還能拉貸款,一舉兩得。

不過(guò)熱搜之后,銀行還是出來(lái)“辟謠”了,“貸款人年齡加貸款期限”可放寬至不超過(guò)80年,但“貸款人年齡不超過(guò)70歲”這一規(guī)定并沒有改變。

其實(shí)就是排除了“70歲貸款10年”這個(gè)組合,但是如果是“60+20”、“50+30”,看起來(lái)就不違規(guī)了。

南寧之后,寧波也加入到了“80歲”大軍。

大家覺得這個(gè)尺度放的比較大,其實(shí)還是少見多怪了。

成都、南京在2022年的時(shí)候曾推出過(guò)最高還款年齡到85歲的貸款,“55+30”都有可能,當(dāng)然,這都抵不過(guò)專家們的建議,有專家就建議過(guò),房貸最長(zhǎng)可以延至40年……

這里就得說(shuō)的數(shù)據(jù)了,全國(guó)的人均壽命雖然漲了又漲,但是到2021年,也才78.2歲,如果普及開來(lái),這貸款恐怕是要老年人用養(yǎng)老金還到死。

當(dāng)然了,現(xiàn)在延遲退休還沒落地,銀行以及開發(fā)商的盤算顯然不是指望老年人,盯上的是他們的兒女,這筆“家傳貸款”,是用老人的名額來(lái)買房,然后子女來(lái)還貸,享受享受首套房的首付和利率,在實(shí)操貸款中,依然要審查的是子女的還貸能力。

能看得出來(lái),現(xiàn)在的狀況是,只要你買房,我就敢給你開綠燈。

前兩天央行的數(shù)據(jù)說(shuō)明了一切:2022年房貸余額53.16萬(wàn)億,占到了總貸款余額的24.8%,而這一年房貸的增量,只占到了全部增量的3.4%。

大家不買房,銀行不能眼瞅著優(yōu)質(zhì)貸款流失,自然要出招,“80歲”也好,“85歲”也罷,銀行這一波肯定是不虧的,只是效果得另說(shuō)。

不僅銀行在放開,各地也在想,能不能更大尺度地放開房地產(chǎn)市場(chǎng)。

去年的時(shí)候,上海自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)的限購(gòu)松動(dòng),家庭為單位限購(gòu)轉(zhuǎn)為個(gè)人,5年社保轉(zhuǎn)3年社保,消息確實(shí)很振奮,但是有人希望上海能夠更進(jìn)一步:

比如,有政協(xié)委員就建議了:

1.?限購(gòu)調(diào)整,遠(yuǎn)郊區(qū)可在工作單位區(qū)域增加一套購(gòu)房資格;

2.?限貸調(diào)整,認(rèn)房不認(rèn)貸;

3.限售調(diào)整,10萬(wàn)元/㎡以上高端限售,其余則解除限售;

4.限價(jià)調(diào)整,房?jī)r(jià)在加稅的同時(shí)放松,土地價(jià)格按市場(chǎng)規(guī)律浮動(dòng)。

當(dāng)然了,這只是建議,雖然沒有提議取消全面限購(gòu),不過(guò)這樣的放松程度對(duì)于一線城市來(lái)講力度也不小。

這個(gè)意見被很多人點(diǎn)贊,大家都覺得,上海也確實(shí)需要取消一些限制來(lái)提振市場(chǎng)。

魔都的建議都這么猛,其他二三四線城市肯定更著急,各種政策也松的差不多了:

1. 除了北上廣深,GDP十強(qiáng)城市,都在一定程度上放開了限購(gòu),而進(jìn)入萬(wàn)億俱樂(lè)部的東莞和佛山,則是放開了全域限購(gòu),可以預(yù)計(jì),2023年,除了北上廣深,其余城市可能將全面取消限購(gòu);

2. 銀行在干啥呢?在瘋狂地拉貸款,然后降低貸款利率,現(xiàn)在首套房利率3.9%,2成首付,已經(jīng)成為常態(tài);

3.二手房交易“帶押過(guò)戶”開始普及,省掉了賣房的“過(guò)橋”費(fèi)用,鄭州、東莞還在下全市的通知的時(shí)候,浙江、山東已經(jīng)開始全省推行;

4. 開發(fā)商從小麥、大蒜,到免費(fèi)坐地鐵,各種優(yōu)惠下來(lái),噱頭拉滿。

各方主旋律,就是賣房、賣房、賣房。

實(shí)際效果咋樣呢?

大開大放的效果也始終一般,比如全面放開限購(gòu)的東莞,曾經(jīng)是全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的城市,深圳人的后花園,但是放開限購(gòu)之后,成交量不太行,最大的依托深圳人,也不來(lái)買房了,有人做了調(diào)查,只有12.5%的深圳人愿意到東莞買房,不是一般的扎心。

佛山放開限購(gòu)后,房子依然不好賣,成交額依然是同比腰斬。

不買房的同時(shí),大家都在干一個(gè)事——提前還貸,去杠桿。

提前還貸這事兒一直都有,手里有點(diǎn)閑錢的時(shí)候,就先還上一筆,有的地方比較方便,上網(wǎng)操作就可以還了,但是現(xiàn)在,想要提前還貸,那得預(yù)約、審批再審批,要么審批不通過(guò),要么排到幾個(gè)月后。

現(xiàn)在,就是貸款人和銀行的博弈。

比如,200萬(wàn)的房貸,按基準(zhǔn)LPR貸款20年,月供1.4萬(wàn),提前還10萬(wàn),月供不變的話,大約能節(jié)省20萬(wàn)左右的利息,并將貸款年限縮短到18年;如果還款年限不變的話,那么能省下8萬(wàn)的利息,并減少1000元的月供。

兩種結(jié)果,對(duì)于房奴來(lái)講,如果不考慮未來(lái)的通貨膨脹率等因素,其實(shí)是大大減少身上的房貸壓力的,調(diào)查顯示,如果資金允許,8成多居民選擇還貸,不還和觀望的不到2成。

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)這個(gè)選擇題一點(diǎn)不難做,以前的利率啥水平,現(xiàn)在的便宜了那么多,能省肯定要省。

銀行為啥不樂(lè)意呢?很簡(jiǎn)單,現(xiàn)在本來(lái)就降息,息差縮小直接影響銀行利潤(rùn),提前還貸看起來(lái)是現(xiàn)在收回了部分貸款,卻損失了未來(lái)的穩(wěn)定的利息收益,這會(huì)直接影響銀行未來(lái)的盈利水平,銀行肯定不愿意看到這一點(diǎn),可不就是拼命拖延嗎?

比如,最需要減負(fù)的,是已經(jīng)買房的房奴,存量利率能跟現(xiàn)在的利率接軌嗎?

無(wú)論是銀行還是專家,給出的答案都是:不太可能。

各種利率已經(jīng)改過(guò)很多次了,房貸與基準(zhǔn)利率掛鉤的時(shí)候,有打7折的,也有收110%的,后來(lái),掛鉤LPR,又改過(guò)一次,LPR加點(diǎn)構(gòu)成房貸利率,而現(xiàn)在不僅LPR降了不少,就連加點(diǎn)也變成減點(diǎn)了。

如果利率一刀切,銀行的損失就大了。

銀行就是這樣,如果你房貸逾期了,那真是想方設(shè)法逼你還錢,等你想還錢了,它又想方設(shè)法拖著你,總之,都是為了自己的利益最大化。

銀行和貸款人博弈這么多,其實(shí)背后都是有共識(shí)的——那就是房地產(chǎn)大漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。

最近五六年買房的人,可能正好經(jīng)歷了這個(gè)拐點(diǎn)。

比如身邊的朋友,2017年在南京買了一套房,200萬(wàn),彼時(shí)南京的房?jī)r(jià)正在進(jìn)入上升期,均價(jià)2.5萬(wàn)+,而在2021年,突破3萬(wàn)+,但是之后房?jī)r(jià)就開始回落,他賣房的時(shí)候,這套200萬(wàn)的房子已經(jīng)價(jià)值360萬(wàn),而同小區(qū)同戶型,也有390萬(wàn)成交。

但是現(xiàn)在,那套房的價(jià)格,已經(jīng)回落到200萬(wàn)上下,現(xiàn)在南京的均價(jià),剛好和2017年持平。

這樣的故事,不要太多,能持平的已經(jīng)算不錯(cuò),大把買房被套的人,背著高額房貸苦不堪言。

在普漲、大漲之后,接盤俠們已經(jīng)難言賺錢了,不少地方正在經(jīng)歷去泡沫的過(guò)程。

雖然房地產(chǎn)重回支柱產(chǎn)業(yè),但是想要讓房地產(chǎn)繼續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)、支撐財(cái)政,顯然已經(jīng)沒有像從前那么大的作用了,這其中最核心的一個(gè)問(wèn)題,就是債務(wù),不論是個(gè)人還是地方,這個(gè)問(wèn)題帶來(lái)的壓力都不小。

前幾天,社科院的李揚(yáng)分析了一下中國(guó)居民負(fù)債:

2020年,我國(guó)居民的“債務(wù)余額/可支配收入”為137.9%,同年,我國(guó)居民的“債務(wù)還本付息額/可支配收入”高達(dá)15.0%,而美國(guó)的數(shù)據(jù)分別為95%和7.5%。

啥意思呢?大概就是說(shuō),居民100元收入中,要拿15元來(lái)還債,高于美國(guó)的7.5元,有些家庭要是算上房貸,這個(gè)數(shù)據(jù)就要超過(guò)50%了,這也是多數(shù)房奴的真實(shí)寫照,債務(wù)壓身,消費(fèi)怎么可能任性,所以就有了1月份有6萬(wàn)億的新增存款。

地方的債務(wù)負(fù)擔(dān)也不輕。

去年最后兩天,遵義道橋暴雷,引發(fā)了對(duì)城投債的擔(dān)憂,而有數(shù)據(jù)顯示,地方的城投債余額,已經(jīng)達(dá)到了65萬(wàn)億,而這些錢,要么在基建,要么在房地產(chǎn),雖然是債務(wù)主體是城投公司,但是控股方一般都是地方政府,如果結(jié)合目前地產(chǎn)形勢(shì),咋還,確實(shí)是一個(gè)問(wèn)題。

城投之外還有地方債,在12月份嚴(yán)控的形勢(shì)下,地方債余額35.06萬(wàn)億。

這也是各地都在積極重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要原因,所以也有了各種各樣的聲音,比如前兩天北京又在說(shuō)中介小哥忙死了,連飯都沒得吃,公司一天成交500套房等等。

但,中國(guó)只有一個(gè)北京,多數(shù)城市房子的保值增值能力,還得看看再說(shuō)。

關(guān)鍵詞: 按揭貸款