2022年，大悅城預計歸母凈利潤虧損27.80億元至29.80億元，這或是該公司重組后第二次由盈轉(zhuǎn)虧

《投資時報》研究員 呂貢

疫情褪去，經(jīng)濟回暖，商場、街頭漸漸恢復了煙火氣息。在經(jīng)歷疫情之苦、甚至一度停擺后，各行各業(yè)對新一年發(fā)展都寄予希望。

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從房地產(chǎn)業(yè)來說，多家房企發(fā)布的2022年業(yè)績預告關(guān)鍵詞仍是虧損與下滑，專注于商業(yè)地產(chǎn)的大悅城控股集團股份有限公司（下稱大悅城，000031.SZ）也不例外。數(shù)據(jù)顯示，大悅城預計2022年歸屬于上市公司股東凈利潤（下稱歸母凈利潤）虧損27.80億元至29.80億元，而上年同期盈利1.08億元。

對于預虧原因，大悅城提到了行業(yè)低迷，疫情反復，以及為克服市場下行影響，公司優(yōu)化庫存、計提減值造成的影響。其中，受疫情沖擊，大悅城對合作商戶累計減免租金約10億元，刨除該影響，大悅城仍預虧超10億元。

大悅城此次預虧還引來了深交所關(guān)注，深交所發(fā)函要求其就由盈轉(zhuǎn)虧且虧損集中在第四季度、增收不增利的原因，以及預虧原因中計提資產(chǎn)減值損失進行說明。

隨著疫情褪去、經(jīng)濟復蘇，疊加促消費政策出臺，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來有望回暖。而大悅城能否憑近幾年“輕重并舉”、商業(yè)項目下沉的持續(xù)布局扭轉(zhuǎn)掉隊局面，迎頭趕上？對此，《投資時報》研究員日前電郵溝通提綱詢問大悅城相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未收到公司回復。

重組與更名

大悅城曾是1983年2月24日成立的縣屬地方國營企業(yè)，原名為“寶安縣城建設公司”。后經(jīng)歷改組、更名，1993年10月正式在深交所掛牌交易。彼時該公司已更名為“深圳寶恒（集團）股份有限公司”。

2004年12月，寶投公司將其持有的該公司2.78億股國家股轉(zhuǎn)讓給中糧集團，轉(zhuǎn)讓后，中糧集團便以59.63%股份占比，獲得該公司第一大股東席位。2006年4月，該公司更名為“中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司”（下稱中糧地產(chǎn)）。

時間推移至2019年3月，該公司名稱由“中糧地產(chǎn)”再次變更為“大悅城”，沿用至今。此次更名與一起資產(chǎn)重組交易有關(guān)，交易方案為中糧地產(chǎn)通過發(fā)行股份的方式，向明毅收購其持有的大悅城地產(chǎn)約91.34億股普通股股份（占大悅城地產(chǎn)已發(fā)行普通股股份總數(shù)的64.18%）。

與公司名稱一同發(fā)生變更的，還有大悅城的業(yè)務結(jié)構(gòu)。此前，該公司主要業(yè)務包括商品房開發(fā)、房屋租賃和物業(yè)管理，經(jīng)營業(yè)態(tài)以住宅為主；重組后，該公司融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化，經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)及部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

《投資時報》研究員了解到，在重組期間，中糧地產(chǎn)和明毅曾簽署《盈利預測補償協(xié)議》。協(xié)議約定，大悅城控股股東明毅承諾在重組交易實施完畢當年及之后兩年，該公司累計凈利潤為18.94億元。

從業(yè)績表現(xiàn)看，大悅城實現(xiàn)上述盈利預測并非難事，重組完成當年（2019年），該公司就已實現(xiàn)歸母凈利潤23.78億元，超過盈利預測累計額。不過，在之后幾年里，大悅城業(yè)績漸顯出下行趨勢，甚至由盈轉(zhuǎn)虧。

或由盈轉(zhuǎn)虧

受疫情持續(xù)沖擊影響，大悅城業(yè)績總體陷入下行、低迷態(tài)勢，歸母凈利潤一度由2019年的盈利23.78億元，轉(zhuǎn)為2020年的虧損3.87億元，2020年營收雖仍保持增長，但同比增幅已由前一年的52.41%降至13.76%。接著，在經(jīng)歷2021年小幅扭虧后，大悅城2022年預計再度出現(xiàn)虧損，且預虧額達27.80億元至29.80億元，遠超兩年前數(shù)值。

對于兩度轉(zhuǎn)虧的原因，大悅城方面均提到了行業(yè)形勢、疫情沖擊及租金減少。也就是說，經(jīng)過兩年調(diào)整和優(yōu)化，該公司尚未找到應對前述困難的較好策略。

具體分業(yè)務看，重組以來，商品房銷售和一級土地開發(fā)長期構(gòu)成大悅城主要收入來源。在上述年份期間，該業(yè)務表現(xiàn)難言優(yōu)異，毛利率連降三年，且2019年至2021年降幅分別為4.98個百分點、10.15個百分點和5.72個百分點。

時至2022年上半年，該業(yè)務毛利率回漲至31.63%，相較于2019年數(shù)值，仍差了6.28個百分點。受主業(yè)務拖累，大悅城近幾年銷售毛利率總體也呈下行趨勢，時至2022年上半年，僅有33.94%，較2019年（41.20%）縮水超7個百分點。

近年來，在“房住不炒”等政策影響下，疊加疫情沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)形勢持續(xù)低迷，就已披露的房企最新業(yè)績預告看，虧損、下滑仍是關(guān)鍵詞。不過，《投資時報》研究員注意到，仍有部分上市房企，業(yè)績雖有下滑但均穩(wěn)定在盈利態(tài)勢。如2022年歸母凈利潤預降55%以上，但仍預盈利38億元至46億元的招商蛇口（001979.SZ）；又如保利發(fā)展（600048.SH），同年歸母凈利潤預同比降33.17%，但仍盈利183.03億元（業(yè)績快報）。

另外，與大悅城同樣受減免租金影響的王府井（600859.SH），以及比大悅城晚入局商業(yè)地產(chǎn)的新城控股（601155.SH），二者2022年也均保持正向盈利，歸母凈利潤均預計在億元以上。

大悅城2022年業(yè)績預告情況

數(shù)據(jù)來源：公司財報

下沉路不易

《投資時報》研究員注意到，隨著重組后業(yè)務結(jié)構(gòu)的改變，大悅城在運營布局上也有所調(diào)整，近幾年其將發(fā)展目光瞄向輕資產(chǎn)，采取“輕重并舉”布局模式。同時，商業(yè)項目也逐步向二三線城市下沉。

重組首年年末，大悅城已持有10個大悅城購物中心（已開業(yè)）和1個祥云小鎮(zhèn)項目，分別位于北京、上海、天津、成都等8個城市，全年實現(xiàn)租金收入31.8億元。此外，該公司還通過管理輸出（輕資產(chǎn)）模式，運營天津和平大悅城項目及昆明大悅城項目。

發(fā)展至2022年上半年，大悅城商業(yè)在營購物中心已達27家，含輕資產(chǎn)和非標準化產(chǎn)品，累計總商業(yè)面積約300萬平方米，其中包括16個大悅城；而在建、籌備項目（含輕資產(chǎn)）共計為20個，商業(yè)面積約183.5萬平方米。

值得關(guān)注的是，大悅城布局調(diào)整與業(yè)務下沉的這幾年，正值疫情暴發(fā)階段。購物中心對人流聚集依賴較大，受沖擊嚴重。如昆明大悅城，早已沒有了開業(yè)之初的盛況，工作日期間顧客寥寥無幾，周末客流量也不及當?shù)氐耐醺?、萬達等商場。

近段時間來，隨著經(jīng)濟復蘇，各大商場逐漸恢復了疫情前的熱鬧。不過，從德勤最新發(fā)布的《2023年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望》來看，無論是房地產(chǎn)首席財務官，還是消費者，對商業(yè)地產(chǎn)新一年的發(fā)展均持審慎態(tài)度。

據(jù)德勤全球消費者狀態(tài)跟蹤系列調(diào)研，77%的受訪消費者對通貨膨脹感到擔憂，較2021年底68%的比例有明顯上升；僅有45%的消費者預計其商品支出將超過服務支出，低于2021年12月的48%。

在上述行業(yè)背景下，大悅城若想從巨頭林立的下沉市場中分得一杯羹，或仍需較長培育期。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 個百分點