文/檀扒爺

(資料圖片僅供參考)

澎湃新聞2月7日消息，寧波日前公布了《2022年副省級(jí)城市數(shù)據(jù)》，收錄全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市的GDP、人均可支配收入以及財(cái)政收入等指標(biāo)。

GDP方面，因?yàn)槭歉笔〖?jí)城市特輯，所以只有5個(gè)城市沒(méi)達(dá)到萬(wàn)億境界，然而比較尷尬的是，除去廈門外，剩下四個(gè)全都來(lái)自東北，分別是大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春以及哈爾濱，其中最高的大連也只有8430.9億，沒(méi)什么競(jìng)爭(zhēng)力。

有人要說(shuō)什么年代了還看GDP？行那看看城鎮(zhèn)人均可支配收入。

圖片來(lái)源：澎湃新聞

不難看出，不管城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)都優(yōu)勢(shì)明顯，廈門終于也有點(diǎn)兒經(jīng)濟(jì)特區(qū)的樣子，咬得很緊，明顯高于其他地區(qū)，撇開缺失的深圳、長(zhǎng)春和哈爾濱不談，收入層面最低的，居然是西北一哥西安，可以想象網(wǎng)上又要有人開始質(zhì)疑其GDP的含金量了。

這其中，武漢勢(shì)頭比較猛，城鎮(zhèn)方面能排中上，農(nóng)村方面就差一點(diǎn)能夠上3萬(wàn)大關(guān)，和它激烈增長(zhǎng)的GDP還算比較契合，回想下2020年就它遭罪最多，這樣的成績(jī)，令人側(cè)目。

但是話又說(shuō)回來(lái)，綜合指標(biāo)看著順，實(shí)際煩惱也不少，目前就有讓它很頭大的事：

武漢把自己的房地產(chǎn)，玩成了“困難行業(yè)”。

01

武漢新房 連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國(guó)第一

2020年時(shí)，武漢的房地產(chǎn)頂著疫情，創(chuàng)下了新房成交17.54萬(wàn)套的成績(jī)，全國(guó)第一。

結(jié)果到了2023年2月6日，武漢發(fā)布《關(guān)于激發(fā)市場(chǎng)主體活力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的政策措施》，其中直接把房地產(chǎn)行業(yè)定位成了“困難行業(yè)”，還發(fā)起了額外“房票”。

圖片來(lái)源：武漢政府官網(wǎng)

雖然同樣被歸進(jìn)去的還有交通物流、旅游、體育以及會(huì)展等行業(yè)，但房地產(chǎn)擺在了第一位，規(guī)模也不是一個(gè)層面，顯得特別扎眼。

是什么，讓曾經(jīng)站在頂點(diǎn)的行業(yè)，在短短2年內(nèi)變成了需要扶持的對(duì)象？

硬要說(shuō)的話，原因挺多。

1、提前消耗；

2、政策限制；

3、爛尾樓問(wèn)題。

提前消耗可以說(shuō)是2020年時(shí)必須發(fā)生的事情，這是最有效的讓武漢快速回血的方式。

根據(jù)齊魯壹點(diǎn)21年1月的報(bào)道，2020年4月武漢開始恢復(fù)運(yùn)作后，給出了包括降低預(yù)售門檻、社保補(bǔ)繳等一系列扶持政策，成功激活了當(dāng)?shù)氐臐撛谫?gòu)房群體，這個(gè)問(wèn)題當(dāng)時(shí)網(wǎng)上討論很多，疫情的出現(xiàn)讓很多本來(lái)不想買房的人都對(duì)自己的住房產(chǎn)生了極其強(qiáng)烈的需求。

同樣看到契機(jī)的還有各路開發(fā)商，超過(guò)1800億的土拍收入異?；鸨簿褪窃谶@樣的推動(dòng)下，搭配全國(guó)援助增強(qiáng)恢復(fù)信心，后續(xù)幾個(gè)月都成交破萬(wàn)套，12月更是達(dá)到了近2.8萬(wàn)套的高峰，安居客顯示房?jī)r(jià)也從4月的15406一平躍升至16772一平，換算一下，100平的房子，那可就是漲13.7萬(wàn)呀。

這種勢(shì)頭一直延續(xù)到了2021年，導(dǎo)致該年的新房成交在一片唱衰中（因?yàn)槎加X得之前都消耗掉了，支撐不了的）更上一層樓，到達(dá)了20.29萬(wàn)套，又是全國(guó)第一，還給蟬聯(lián)了。

02

從第一到“困難行業(yè)” 只用了2年

結(jié)果這時(shí)，政策限制的效果雖遲但到，全國(guó)范圍的樓市調(diào)控，包括限購(gòu)、限制二手房交易、土拍改革和五道紅線等操作，之前嘩啦啦如潮水般襲來(lái)，進(jìn)過(guò)大半年的沉淀，開發(fā)商終于繃不住了，而看到因?yàn)閮?yōu)惠降價(jià)導(dǎo)致自己才買的房子瞬間貶值的業(yè)主們也繃不住了。

后邊的結(jié)果也都知道了，根據(jù)大河財(cái)立方消息，2022年武漢新房成交為11.63萬(wàn)套，同比下滑42%，武漢人是很喜歡買新房的，新房賣不動(dòng)很能說(shuō)明問(wèn)題。

同樣遭受暴擊的還有房?jī)r(jià)，新房已經(jīng)達(dá)成連跌成就，二手房的話，當(dāng)?shù)氐呐笥迅艺f(shuō)自己手上一套房比起前兩年已經(jīng)跌了快20萬(wàn)，想掛牌中介說(shuō)這個(gè)價(jià)格估計(jì)要等很久。

除去這些還有個(gè)爛尾樓問(wèn)題，開發(fā)商先前因?yàn)槲宓兰t線問(wèn)題資金出現(xiàn)問(wèn)題的，在去年中旬開始集中爆雷了，雖然新聞報(bào)道一般盯著鄭州說(shuō)這事兒，但武漢爛尾樓的問(wèn)題也不小，根據(jù)克而瑞今年1月發(fā)布的《32個(gè)重點(diǎn)城市2022年已停工延期交付問(wèn)題匯總》來(lái)看，這地方有停工項(xiàng)目36個(gè)，涉及未交付商品房約7萬(wàn)套，本人之前還到其中一處樓盤轉(zhuǎn)悠過(guò)，前后兩次去價(jià)格幾乎腰斬......

賣不動(dòng)，房?jī)r(jià)沒(méi)吸引力，加上爛尾樓問(wèn)題，更賣不動(dòng)，惡性循環(huán)開始，但是今年開始內(nèi)需成了發(fā)展重點(diǎn)，武漢也不例外，買房子也是內(nèi)需呀，武漢能不重視么？歸類為困難行業(yè)要進(jìn)行扶持，本地限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的可以再買一套（非限購(gòu)區(qū)的直接不計(jì)算在內(nèi)），這不就來(lái)了么。

曾經(jīng)的全國(guó)第一，就是這么一步步走到“困難行業(yè)”的，真就2年。

03

120萬(wàn)的常住人口增量 成了重點(diǎn)

武漢現(xiàn)在發(fā)布16條，提出要幫扶下房地產(chǎn)這個(gè)“困難行業(yè)”，能行嗎？

如果是10多年前留不住人的武漢，那估計(jì)沒(méi)戲，有錢的手頭不止一套，沒(méi)錢的買不起第二套，一般的刺激是沒(méi)有意義的。

但是現(xiàn)在的武漢，也許可以，不為別的，就為它2021年常住人口那爆炸式的120萬(wàn)增量。

也不用糾結(jié)這人是哪兒來(lái)的，就算是從周邊城市挖過(guò)來(lái)的，那也是有幾率長(zhǎng)期留武漢的，這就是潛在的購(gòu)房群體。

武漢的房?jī)r(jià)從上邊看其實(shí)不算穩(wěn)定，這兩年掉得比較明顯，但放目前的情況，未必對(duì)所有人都是壞事，畢竟優(yōu)惠這么多利率那么低了那么多人還是觀望的原因，就在于最直接的房?jī)r(jià)，它沒(méi)降。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，武漢房?jī)r(jià)從去年6月開始就出現(xiàn)了連跌，放現(xiàn)在看，也算是個(gè)“喜憂參半”吧。

去年人口數(shù)據(jù)還沒(méi)出，我想不至于出現(xiàn)大量流失，因此之前攢下的基本盤是有的，搭配整體信心在慢慢恢復(fù)，放松限購(gòu)政策以及亂七八糟優(yōu)惠的話，武漢樓市回暖，問(wèn)題應(yīng)該是不大的。

當(dāng)然，前提是不要再出來(lái)什么樓盤爛尾的事了，現(xiàn)在融資環(huán)境優(yōu)化，對(duì)房企相對(duì)友善很多，這種情況下再爛尾，除了抱怨幾句地產(chǎn)商不給力外，更多的，恐怕就是要說(shuō)城市本身沒(méi)眼光了。

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