截圖自諸葛找房

(資料圖)

憑借優(yōu)質(zhì)的海景、養(yǎng)生資源，過去十余年間，山東省威海市乳山銀灘旅游度假區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“銀灘”）曾迅猛發(fā)展，記者在多平臺(tái)看到“約有200個(gè)海景房小區(qū)分布在長(zhǎng)21公里、寬3公里的銀灘上”的統(tǒng)計(jì)，無(wú)數(shù)“老年看房團(tuán)”蜂擁而至。

如今，隨著海景房開發(fā)浪潮的退去，乳山的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不斷衰落，新盤開發(fā)停滯不前，只留下大量“白菜價(jià)”的二手房和“鬼城”的稱號(hào)。近日，“不到十萬(wàn)可買海景房”“有的公寓一平米只有幾百元”的報(bào)道，再次將乳山推至輿論中心。

“海邊鶴崗”房?jī)r(jià)跌破千元？

乳山的房?jī)r(jià)真有這么低嗎？在諸葛找房平臺(tái)上，記者看到，只有一套單價(jià)為513元的房源，但房屋用途為“寫字樓”。不過，在諸葛找房、安居客等購(gòu)房平臺(tái)上，總價(jià)低于十萬(wàn)元、均價(jià)約2000元—2500元的“撿漏”“急售”二手房房源比比皆是。如果對(duì)面積要求不高，僅需5-7萬(wàn)元，即可購(gòu)買一套30平方米的精裝修一室戶。

例如，萬(wàn)豪庭海苑一套41.8平方米的房源，均價(jià)為2033元/平方米，總價(jià)僅需8.5萬(wàn)元。從小區(qū)成交記錄來(lái)看，2021年3月成交的一套房源，均價(jià)為4835元/平方米，如今的掛牌價(jià)相當(dāng)于“腰斬”；同為“一線海景房”，海林花園一套49平方米的精裝修房源總價(jià)10萬(wàn)元，掛牌9個(gè)月后降價(jià)2萬(wàn)元。

“樓梯房、高樓層，沒有物業(yè)服務(wù)，或是裝修一般、冬天沒有暖氣的話，幾萬(wàn)塊確實(shí)能買到（房子）。”當(dāng)?shù)刂薪槔淆R（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言：“實(shí)際成交價(jià)格還能更低。房子太多了，現(xiàn)在很多在低價(jià)拋售，你可以好好挑一挑?！?/p>

房?jī)r(jià)極低的同時(shí)，乳山的房租也堪比“白菜價(jià)”，一套海景房的月租金僅為300-500元，長(zhǎng)租的價(jià)格則更為低廉。以海洋明珠小區(qū)一套500元月租的房源為例，房東稱整年租可降至4000元/年。

記者注意到，上述“白菜價(jià)”房源幾乎均位于乳山銀灘。58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者，因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)過度開發(fā)、卻沒有吸引到實(shí)際的人口所導(dǎo)致的房屋空置”，成為銀灘二手房?jī)r(jià)極低的根源。

據(jù)乳山市人民政府官網(wǎng)資料，銀灘因轄區(qū)內(nèi)長(zhǎng)達(dá)21.7公里的潔白沙灘而得名，區(qū)域氣候條件宜人，空氣質(zhì)量等級(jí)常年“優(yōu)”，負(fù)氧離子豐富。

憑借優(yōu)質(zhì)的自然資源，銀灘受到了開發(fā)商的青睞。2010年3月，乳山市政府關(guān)于加快銀灘旅游度假區(qū)發(fā)展的一份文件中指出“近年來(lái)銀灘房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展”。公開報(bào)道顯示，2007年—2010年是乳山銀灘開發(fā)的鼎盛時(shí)期，三年間房屋竣工的總面積達(dá)562萬(wàn)平方米。截至目前，“約有200個(gè)海景房小區(qū)分布在長(zhǎng)21公里、寬3公里的銀灘上”是公認(rèn)的說法。

隨著大開發(fā)的推進(jìn)，“海景”“療養(yǎng)”“養(yǎng)老”等廣告詞也吸引了廣大老年客群。

“大巴車直接從上海拉到乳山?！鄙虾Ｈ它S玨（化名）告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，2013年，退休的黃玨父親在小區(qū)門口拿到一份房屋銷售傳單，被“負(fù)氧離子”“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”的描述深深吸引。4天的“免費(fèi)旅游”結(jié)束后，黃玨父母名下多了一套乳山銀灘的房子。

老齊對(duì)于當(dāng)年的熱鬧也是記憶猶新：“大巴車一輛接一輛，都是老年人。”值得一提的是，這也是乳山樓市存在“反倒掛”現(xiàn)象的原因：在二手房低至2千元/平的乳山，在售新盤價(jià)格卻普遍在7千至8千元。幾萬(wàn)元就能買一套二手海景房的銀灘，在售新盤金鼎璽悅項(xiàng)目的單價(jià)甚至接近萬(wàn)元。老齊解釋說：“（人）當(dāng)時(shí)都是直接拖到售樓處的，有人一買好幾套，后面想出手虧本就賣不掉。沒人要，二手房不就便宜了？”

那些年，房子賣出去不少，但因?yàn)榻煌?、醫(yī)療等硬件配套的缺乏以及寒冷的氣候，留在銀灘的外地人并不多。

渴望“濱海度假生活”的黃玨父母，買房后住在銀灘的日子屈指可數(shù)?！疤h(yuǎn)了，沒有直達(dá)的飛機(jī)或是火車，都得從威海轉(zhuǎn)。”黃玨解釋說，以火車通行為例，從上海虹橋站出發(fā)，需要先耗時(shí)近7個(gè)小時(shí)到鹽城，再?gòu)柠}城換乘約2小時(shí)到威海。之后還需坐大巴到乳山，“差不多要折騰一天了”。

與此同時(shí)，潮濕與寒冷也是難以回避的問題。因?yàn)闅鉁剌^低，除了夏天可以來(lái)避暑，其他三季銀灘不少海景房都處于空置狀態(tài)，而“一線海景房”斑駁與發(fā)霉的墻壁也讓老人覺得這里“比上海還潮”。最重要的是，隨著年歲漸長(zhǎng)，黃玨的父母愈發(fā)重視醫(yī)療配套。但相比醫(yī)療資源在全國(guó)數(shù)一數(shù)二的上海，乳山顯然不是一個(gè)好的選擇。

2022年的夏天，有游客曬出銀灘的夜景，白天鱗次櫛比的海景房，晚上亮起的燈光卻只是星星點(diǎn)點(diǎn)，這也讓銀灘多了一個(gè)“鬼城”的稱號(hào)?！皼]人來(lái)的地方，房?jī)r(jià)能不跌嗎？”老齊顯得有些無(wú)奈。

監(jiān)管層多措并舉盤活市場(chǎng)

事實(shí)上，隨著海景房開發(fā)浪潮的退去，乳山的房地產(chǎn)市場(chǎng)早在數(shù)年前便衰落。據(jù)乳山市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況公報(bào)，2010年，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資64.43億元，比上年增長(zhǎng)27.79%。但從2014年開始，乳山的房地產(chǎn)開發(fā)投資便開始大幅度下滑，2014年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成36.32億元，同比下降52.46%。到2018年，乳山的房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為23.38億元。

2019、2020兩年，乳山市沒有公開該市房地產(chǎn)開發(fā)投資的具體數(shù)據(jù)，只透露2019年的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.03%。之后，2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資41.62億元，同比下降31.4%；2022年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資20.93億元，同比下降32.3%。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下行，乳山市政府近年采取了多項(xiàng)措施，完善城市基礎(chǔ)配套的同時(shí)，也加緊盤活銀灘存量二手房、盡力“穩(wěn)樓市”。

例如，乳山在濱海新區(qū)規(guī)劃設(shè)置了10條公交線路，其中4條線路到達(dá)市區(qū)，6條線路在銀灘區(qū)域內(nèi)運(yùn)行；日投放45輛車運(yùn)行，占全市日投放車輛總數(shù)25%；為滿足銀灘居民日常醫(yī)療需求，還新建了二級(jí)乙等綜合性醫(yī)院，引進(jìn)華慈醫(yī)院等。

在房地產(chǎn)開發(fā)方面，2015年，乳山開始將銀灘旅游度假區(qū)的定位調(diào)整為“新城區(qū)”，建設(shè)宜居新城謀求轉(zhuǎn)型。例如，乳山銀灘取消了普通海景房的規(guī)劃審批，要求沿海所有項(xiàng)目在規(guī)劃上必須配套配餐中心、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂等服務(wù)，打造“養(yǎng)老養(yǎng)生天堂”。

另一方面，乳山市也加強(qiáng)了對(duì)銀灘樓市的監(jiān)管力度。其中，2020年末，乳山召開房地產(chǎn)健康發(fā)展座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)將完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，運(yùn)用大數(shù)據(jù)對(duì)房產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行全過程監(jiān)管，探索購(gòu)房冷靜期機(jī)制，從制度上規(guī)避退房退款難問題。2021年末，為規(guī)范海景房銷售市場(chǎng)，乳山市又結(jié)合銀灘住房市場(chǎng)特點(diǎn)推行了包括“看房團(tuán)”備案、信息主動(dòng)公開、權(quán)利義務(wù)告知的“六步購(gòu)房法”。

在2022年工作計(jì)劃中，乳山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局強(qiáng)調(diào)“多措并舉，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管”，提出加強(qiáng)海景房銷售過程監(jiān)管，對(duì)存在落實(shí)政策不力、銷售過程不規(guī)范等問題的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談、責(zé)令整改；以及全面推行“三碼公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等。

“人走了”和“人不來(lái)”

盡管如此，業(yè)內(nèi)人士仍直言，結(jié)合樓市行情和人口、產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求依然有限，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度仍難恢復(fù)。

“鶴崗是由于資源性產(chǎn)業(yè)萎縮，導(dǎo)致大量人口流失產(chǎn)生房屋空置；乳山是房地產(chǎn)過度開發(fā)、卻并沒有吸引到實(shí)際的人口所導(dǎo)致的房屋空置。”張波認(rèn)為：“換言之，鶴崗是住的人離開了，而乳山是根本沒有吸引到人來(lái)住?！备鶕?jù)乳山年鑒，2021年，該市辦理戶口遷入873人、戶口遷出3567人。

整體來(lái)看，2021年，乳山市總?cè)丝跒?36051人，比上年（2020年）減少5976人；2021年全年出生人口2416人，出生率4.48‰；死亡人口5740人，死亡率10.65‰，人口自然增長(zhǎng)率-6.17‰。另一方面，該市老齡化程度持續(xù)加深：截至2021年12月底，60歲以上老年人185472人，占乳山市總?cè)丝?4.6%，比上年增長(zhǎng)1.3%。

張波建議，目前乳山應(yīng)該更多發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套、拉動(dòng)更多人口流入，而非單一通過旅游資源來(lái)吸引人群?！爱a(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)，同時(shí)兼顧旅游資源，或許更有利于閑置房產(chǎn)的去化以及城市未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展?！睆埐ㄕf。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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