原創(chuàng) 劉曉博?

手握25萬億資金的大佬，出手抄底樓市了。

這個大佬，就是保險業(yè)。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)《上海證券報》的最新報道，保險機(jī)構(gòu)正加大對商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的投資力度。

報道說，1月以來，多家保險機(jī)構(gòu)發(fā)布不動產(chǎn)投資信息披露公告，涉及不動產(chǎn)投資項目共17個，而去年同期相關(guān)項目數(shù)量僅為5個。

比如平安人壽日前在中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公告稱，公司新增出資0.28億元投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項目，該項目已累計出資總金額約72.20億元。今年以來平安人壽已發(fā)布5份關(guān)于不動產(chǎn)投資的公告，涉及15個不動產(chǎn)投資項目。

泰康人壽和友邦人壽近期也發(fā)布了不動產(chǎn)投資公告。其中，泰康人壽出資1200萬元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項目；友邦人壽出資51.81億元投資上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項目，該項目已經(jīng)正式揭牌為“友邦金融中心”。

保險機(jī)構(gòu)投資的不動產(chǎn)主要是商業(yè)辦公不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用型不動產(chǎn)項目。

此外，保險資金還對REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）表現(xiàn)了濃厚的興趣，僅在近期就配置了超過100億元。

保險業(yè)雖然沒有銀行業(yè)家底厚，但也是投資領(lǐng)域里的超級大鱷。截至2022年12月末，中國保險業(yè)對外投資余額超過了25萬億。

上圖是銀保監(jiān)會官網(wǎng)上發(fā)布的，截至2022年12月末的中國保險業(yè)資產(chǎn)狀況。

紅框里的“資金運用余額”，就是保險行業(yè)對外投資總額。

保險業(yè)的賺錢模式是：從客戶那里獲得保費，然后對外投資。投資收益扣除理賠金額、運營成本，就是其利潤。

這25萬億中，3.18萬億買了股票和證券投資基金，占比為12.7%；10.25萬億買了債券，占比41%；2.83萬億是銀行存款，占比11.3%。

剩下的8.74萬億資金投資到了哪里，報表沒有披露。其中肯定有相當(dāng)比例，配置了不動產(chǎn)。

需要指出的是，保險業(yè)投資房地產(chǎn)的方式比較寬泛，不僅包括直接購買不動產(chǎn)，還包括購買房企的股票和債券。上文提及的3.18萬億股票和10.25萬億債券里，也有相當(dāng)一批房地產(chǎn)類投資。

眾所周知，在過去2年里，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了斷崖式下跌，這給保險業(yè)帶來較大壓力。因為保險行業(yè)一直對房地產(chǎn)有較大投資，其中平安保險更是眾多大房企的“奶爸”。

高峰期，平安保險至少參股了20多家房企，是碧桂園、融創(chuàng)中國、中國金茂、華夏幸福等的第二大股東。

根據(jù)平安公開披露的信息，2021年末的時候，其投資組合中不動產(chǎn)投資余額為2161.38億元，占比5.5%；到了2022年中期，不動產(chǎn)投資占比下降到了5.2%；2022年三季報的時候，又進(jìn)一步下降到了4.8%。

這說明，在房地產(chǎn)行業(yè)天寒地凍的2022年，平安為代表的險資逐步降低了不動產(chǎn)領(lǐng)域投資比例，主要是減少了股權(quán)投資。

這為2023年抄底房地產(chǎn)騰出了空間。

2023年險資抄底房地產(chǎn)的主要方式，不再是參股房企，而是直接買買買！

原因很簡單：房子本身更直觀、更可靠，不容易受騙、很難虧成渣渣。

幾百億買股權(quán)，最后完全打水漂的事情，過去幾年見的太多了，保險企業(yè)想必也是“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。

保險公司的資金大部分來自壽險、個人養(yǎng)老險，這些錢都是“長期的錢”。保險公司拿到這些錢之后，要應(yīng)對的最大風(fēng)險是通脹的長期侵蝕。

或許有人會問：商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不難道不是“劣等不動產(chǎn)”嗎？你不是常說，要優(yōu)先投資住宅，盡量不碰商辦、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嗎？

的確如此，從投資效率上看，商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)肯定不如“有顯著人口增量、高級別城市”核心區(qū)的住宅。

但這主要是對個人投資者來說的。對于保險企業(yè)，他們別無選擇。因為大城市住宅一般限制機(jī)構(gòu)購買，如果保險企業(yè)在某個大城市擁有幾千套套住宅，將來肯定會成為輿論的靶心。

所以他們只能投資商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這才是“正確”的方向。

這些不動產(chǎn)雖然效率不高，但如果選擇正確，跟政府規(guī)劃合拍，還是可以抵御長期通脹、應(yīng)對長期低利率時代。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)容積率一般較低，產(chǎn)業(yè)用房價格便宜。如果長期持有，又押對了城市規(guī)劃，將來一旦舊改，收益一樣盆滿缽滿。

但這需要大資金運作、長期持有，甚至要聯(lián)手當(dāng)?shù)卣绊懙匠鞘幸?guī)劃。這里面的商業(yè)邏輯，就不是“散戶”可以理解、可以模仿的了。

另外，這背后還有一個長期邏輯：低利率時代正在到來。

你還記得中國上次正式加息是在什么時候嗎？

恐怕很多人想不起來了。

事實上，從2011年7月以來，中國就沒有正式加息過。如果有，也是針對部分領(lǐng)域的定向加息（比如對樓市）。

央行有正回購（收回流動性）和逆回購（釋放流動性）兩個方向相反的政策工具，最近這些年你聽說過正回購嗎？一直都是在逆回購，在放水。

中國的低利率時代已經(jīng)到來了。在這樣的時代，現(xiàn)金為王只能偶爾“靈光乍現(xiàn)”一下，更多的時候你需要配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來對抗通脹。

優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)不論對個人、家庭還是對保險企業(yè)來說，都是資產(chǎn)壓艙石，都是必須要配置的。

這就是2023年初，保險資金開始抄底不動產(chǎn)的基本邏輯。

他們連“劣等”的商辦、產(chǎn)業(yè)園都買了，對于大城市核心區(qū)的住宅你還有什么猶豫的？

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