作者 |李逗

編輯 |韓忠強

【資料圖】

2023年的春節(jié)假期期間，有人忙著各地旅游消費，有人宅在家里追劇，還有人忙著為樓市“充錢”做準備。

成交低迷了一年左右的樓市，在這個春節(jié)前后重新出現(xiàn)了“躁動”信號。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，50城二手房成交量比去年同期增加了57%。

不僅如此，在假期結(jié)束后開工的這兩天，各地樓市也紛紛出臺各種優(yōu)惠、激勵措施，鼓勵年輕人買房。

過往二十多年來，樓市歷經(jīng)多次起落，而每一次的周期轉(zhuǎn)換，也蘊藏著時代財富的機遇。然而，今時不同往日，春節(jié)假期的這波看房熱過后，樓市能否真的迎來復蘇？

買房預期悄然變化

走下春節(jié)返鄉(xiāng)的火車后，在北京工作了8年的志明，終于在時隔3年，再次聞到了家鄉(xiāng)的空氣。只是這一次，他不是一個人回家，身邊多了一個姑娘。

在志明帶愛人回家的第一天，他一個人坐在沙發(fā)上，默默在手機里下載了各大看房App。整個春節(jié)期間，不用再為工作操心的志明，把大量時間花在了房產(chǎn)信息平臺上。

看房，成了志明春節(jié)假期任務清單的TOP1。但凡有空閑，志明就會花大量時間，在房屋信息平臺刷二手房的帖子，并在價格、地段、戶型等方面反復斟酌。

最終，他謹慎選擇了40多個心儀房源，打算從家鄉(xiāng)回京后挨個實地篩查。在志明看來，房子所能帶來的安全感，不是租房下的及時享樂能比的。能在大城市里有一個自己的家，才是不遠萬里打拼的全部意義。

“我希望有一個屬于我們的固定空間，房間里可以打一個整面的書墻，一個開放式的廚房，周末可以在家和愛人看書下廚。不好用了的家具也可以馬上換掉，出租屋里的小矮冰箱、逼仄的小廚房我受夠了?！?/p>

盡管如此，志明認為，房價上漲并不是一個必然趨勢，“受人口減少和經(jīng)濟波動影響，全國范圍內(nèi)房價上漲的動力是不充足的；另一方面，中國的城市化進程還在不斷推進，一二線城市人口吸納效應明顯。所以，一二線城市房價上漲動力依然存在，只不過，目前大部分人還在觀望?！?/p>

志明覺得，春節(jié)后買房的節(jié)點并不是個十足理性的決定，但他還是選擇加入了看房大軍，“不想讓愛人以后還在北京租房住，想在結(jié)婚時給她一個家”。

與志明對樓市的態(tài)度不同，身在北京的凱麗則有著更為迫切的擔憂，“年前就著急想買，當時管控沒放開，只能視頻看房”，而在春節(jié)假期到來后，凱麗迅速加入了看房大軍。

下定決心買房前，凱麗也是經(jīng)過了一番掙扎，但真正促使她做出買房決定的，是不少節(jié)前開盤的房子價格正在悄然上浮，“我們之前看中的一套新房，好點的樓層到了春節(jié)假期時漲了10多萬。”

正如凱麗買房心理的掙扎，過去近二十年的中國樓市，給很多人上了一門房產(chǎn)課?！百I早不買晚”，已經(jīng)成了很多人的買房心得。而在春節(jié)假期之前，作為一線領頭羊的北京樓市，率先傳來了轉(zhuǎn)暖信號。僅1月份上半月二手房的成交量，就達到了去年12月成交的水平。

這樣的交易勢頭，也讓凱麗火速提升了看房速度。從節(jié)前到假期，凱麗從朝陽篩選到了豐臺，最終鎖定了房山的一套地鐵房，均價3.9萬，“太貴的買不起，想要地鐵，還想戶型不錯，只能買房山”。

實際上，春節(jié)期間人們看房積極性的提升，也是樓市與政策方向趨同的一個側(cè)面反應。受離京返鄉(xiāng)影響，盡管北京售樓處整體到訪量、市場活躍度明顯不及1月份的前兩周，但相比往年而言，熱度還是提升了不少。

“最近咨詢的人確實多，也有很多過年返鄉(xiāng)的客戶和我們線上溝通。不過相比于看房的熱度，大部分人在成交上還是處于觀望狀態(tài)，所以假期期間真正下定決心的購房者不算多?！北本┠持薪闄C構(gòu)的區(qū)域經(jīng)理表示。

在北京負責望京區(qū)域的麥田房產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理張曉向市界說道，“春節(jié)期間看房熱度不減，大多數(shù)賣家還是能砍一下價的，議價空間能到10萬到20萬左右，成交量也恢復到了往年月度交易的水平。但對于一些老牌的學區(qū)房屬性房源，價格也還是比較堅挺?！?/p>

而在這波大量的看房群體中，樓市具體投射到每一個買房人身上，都呈現(xiàn)著不同的買房心態(tài)，有的是掏空六個錢包的重壓，有的是“抄底”的觀望，有的是年輕人買到夢寐以求居所的安心……

這樣的看房景象，也不獨北京市場存在。多個機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期期間，二手房帶看量、景氣指數(shù)及新房找房熱度等指標，比去年春節(jié)期間有明顯提升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間，重點50城二手房帶看量較去年同期提升近三成，二手房景氣指數(shù)已超越2022年最高水平，二線城市新房找房熱度較春節(jié)前一周大漲超兩成。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期，50城二手房成交量比去年同期增加了57%。

對于這輪看房需求的上漲，諸葛找房數(shù)據(jù)中心報告表示，“疫情防控有序放開，加之2023年政策環(huán)境預計將會延續(xù)寬松態(tài)勢，前幾年積壓的購房需求有望陸續(xù)釋放?！?/p>

（圖源/視覺中國）

房企爭搶春節(jié)行情

樓市春季躁動，不少房企更是在返鄉(xiāng)高峰大潮下鉚足了干勁，抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的節(jié)點，爭搶假期的賣房紅利。

很多人過年休息的春節(jié)假期，成了某地產(chǎn)公司華南區(qū)域營銷負責人張力工作較為繁忙的時候。

張力負責的地區(qū)在江蘇宿遷，為了迎接返鄉(xiāng)置業(yè)潮，從1月16日起，他所在的公司就已經(jīng)提前發(fā)起了預售攻勢。春節(jié)期間，張力的項目不僅加大推盤力度，還進一步提升了促銷空間，包括公寓產(chǎn)品返租5年、成交送全套家具、首付分期等。

而在江蘇宿遷，采取加大推盤和促銷空間策略的房企，也不并少。據(jù)市界了解，春節(jié)假期期間，宿遷有11家樓盤相繼在短短5天內(nèi)獲取了32張預售證，總計1905套住宅房源集中供應。對比往年的數(shù)據(jù)來看，這一推盤力度則創(chuàng)下了近年新高。

而為了抓住返鄉(xiāng)過年的大潮，全國各地不少房企也緊抓了“年味”特色，提前在春節(jié)檔前開始“暖場”。許多項目售樓處推出了“到訪送春聯(lián)”、“成交送福袋”、“新春特別房”等營銷活動，甚至還打開了“老帶新”的營銷盒子。

更為引人注目的是，為了提升營銷業(yè)績，部分項目甚至打出了“首付1萬元”的購房計劃，幾乎不再為購房人設置任何買房門檻。

據(jù)媒體報道稱，春節(jié)前后，為刺激居民購房，河南樓市多地如鄭州、新鄉(xiāng)等區(qū)域的多個項目出現(xiàn)了“1萬元網(wǎng)簽”的購房策略。

這種模式下， 買房人只需要交1萬元，就能和開發(fā)商簽訂購房合同，剩余的首付額度由開發(fā)商借款給買房人。但條件則是，買房人需要在交房前，一次性結(jié)清剩余首付款。

一位鄭州本地的營銷人士對市界表示，“現(xiàn)階段改善型客戶相對偏少，基本都是在挖掘剛需，剛需不夠了，就繼續(xù)向下挖掘，降低門檻（首付分期），一批批的客戶被拉進市場。其實這種方式，對未來的傷害很大，相當于竭澤而漁，提前入市了?！?/p>

不過，從總的成交數(shù)據(jù)來看，近年來最大規(guī)模的一次返鄉(xiāng)潮，加之房企們的花樣營銷比拼，還是讓三四線樓市的成交“火”了一把。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，三四線城市新房成交量逆勢翻紅，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，28個三四線城市同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等城市漲幅顯著，均超過50%。

雖然這場闊別許久的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，讓部分三四線從業(yè)者感受到了久違的暖意，但對于核心一二線城市的新房市場而言，成交熱度還有待回升。

受春節(jié)期間人口流動大的因素影響，越是熱點城市，新房成交越少。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，15個重點城市在春節(jié)7天假期里新房成交同比下降58.4%?！?供應、0成交”城市很多，比如廈門、杭州、廣州。

盡管一二線城市春節(jié)假期的新房成交慘淡，但仍有部分樓盤推出了春節(jié)“不打烊”活動。

一位二線城市的客戶研究負責人向市界說道，“春節(jié)期間的發(fā)力往往是蓄客階段，房企們往往會利用這個節(jié)點，做些宣傳推廣，真正的成交數(shù)據(jù)還是得看春節(jié)后的水平?！?/p>

（圖源/視覺中國）

樓市“小陽春”會再現(xiàn)么？

許多年輕人的買房欲望，是春節(jié)假期回老家后被激活和強化的。在此之后的三四月份，往往也會成為樓市“小陽春”。

但在充滿不確定性的2023年里，樓市“小陽春”或許將成為變數(shù)最大的一次。

2023年1月份，全國各地在推進經(jīng)濟運行轉(zhuǎn)好的會議上都明確，要大力促進住房消費。同時，央行、銀保監(jiān)會、住建部也紛紛釋放利好樓市的信號，表示要大力支持首套房，降低首付比、 調(diào)整首套利率等。

而在節(jié)后的開工之際，各地政府又爭先推出了各類“硬核”促進住房消費的政策。

1月29日，江西省南昌市紅谷灘區(qū)政府發(fā)文表示，自今年1月19日至2月18日開展購房節(jié)活動，購買新房可享受200元/平方米的補貼，同時參與促銷的房企最高可獲得50萬元的獎勵。

也有一些政府直接放大招，對房貸利率進行下調(diào)。據(jù)多家媒體報道稱，河南鄭州多家銀行已下調(diào)首套房按揭貸款年利率至3.8％。

不難看出，刺激住房消費，將成為未來樓市的主旋律。未來一段時間，房地產(chǎn)政策對購房者來說較為友好。

（圖源/視覺中國）

但不可否認的是，樓市的另一個反面則是，作為房企重要投資信號的拿地情況仍然偏緊。要知道，開發(fā)商的投資偏好，是未來樓市的重要風向標。

過去的2022年里，許多資金緊張的房企們不得不“縮衣節(jié)食”過日子。即便是保利，也開始調(diào)整整體投資策略。

在去年的投資榜上，保利已經(jīng)名列房企拿地排行榜前3名了。但在樓市銷售全面復蘇前，保利也開始審慎地調(diào)整投資節(jié)奏，以更好應對市場形勢。

這樣不尋常的氣息，直接傳導在保利的公司大會上。春節(jié)前，保利員工楊麗發(fā)現(xiàn)，最近幾次公司開會不再提投資拿地的事兒了，主基調(diào)則變成去庫存保交付，“我們每次開會都在強調(diào)品質(zhì)和交付，不談投資?！?/p>

據(jù)楊麗透露，“保利內(nèi)部認為，2023年上半年的樓市還是會比較難，形勢的變化要等到2023年下半年才有所表現(xiàn)?！?/p>

對于大多數(shù)城市而言，今年上半年的房地產(chǎn)市場仍可能面臨較大挑戰(zhàn)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜判斷，短期來看，供需兩端政策將繼續(xù)加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復蘇，樓市“小陽春”或?qū)⒃谏贁?shù)城市出現(xiàn)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認為，跟過去的“小陽春”相比，今年的市場肯定不會突然熱度增加，消費者的偏好以及消費者的購買力修復需要時間，房企也還正處于去庫存的階段。我們預計二手房市場的復蘇將會好于新房，珠三角以及京津冀重點城市的表現(xiàn)將會好于其他城市。

（文中凱麗、志明、張曉、張力、楊麗均為化名）

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