時(shí)代紅利產(chǎn)生的資源錯(cuò)位，終究會(huì)被迫歸位。

(資料圖)

來(lái)源｜風(fēng)聲島(ID:fengshengdao)

作者｜海邊的風(fēng)聲君

??

??01??

姆巴佩激情上演帽子戲法、法國(guó)隊(duì)“絕處逢生”追平比分；梅西傳射圓夢(mèng)大力神杯、阿根廷點(diǎn)球大戰(zhàn)成功加冕……

卡塔爾世界杯的最后一役，精彩程度遠(yuǎn)超預(yù)期，不僅足協(xié)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，地產(chǎn)圈的老朋友，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的王建林也悄悄跟著卡塔爾世界杯發(fā)了大財(cái)。

作為卡塔爾世界杯中國(guó)最大的贊助商，萬(wàn)達(dá)享有贊助商一級(jí)權(quán)益，可以在任意時(shí)間、地點(diǎn)使用FIFA等全部世界杯賽事活動(dòng)商標(biāo)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳。

要知道，世界杯的一級(jí)贊助商可以說(shuō)是一份絕對(duì)能夠彰顯實(shí)力的“氪金名單”。

為了圓王建林的足球夢(mèng)，萬(wàn)達(dá)為卡塔爾世界杯支付了8.5億美金的贊助費(fèi)，狂撒60個(gè)小目標(biāo)。

手握“商業(yè)地產(chǎn)龍頭”萬(wàn)達(dá)商管，王健林也確實(shí)有狂撒60億的底氣。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在商管領(lǐng)域可謂是無(wú)出其右。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)最新的招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管的在管建筑面積在中國(guó)和全球均排名第一，其在管面積甚至超過(guò)了中國(guó)第二名到第十名所有在管面積的總和。

不僅是管建筑面積的絕對(duì)龍頭，萬(wàn)達(dá)在儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積和在管獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量上，也是中國(guó)第一。

幾家歡喜幾家愁。

當(dāng)許家印還因恒大的兩萬(wàn)億負(fù)債被謠傳跳樓，手下的得力干將、前總裁柯鵬也被帶走調(diào)查之際，王健林卻重新坐回了首富寶座，以殷實(shí)的“輕資產(chǎn)”家底，重登內(nèi)地地產(chǎn)首富之位。

最新公布的胡潤(rùn)百富榜上，王健林的排名同樣回升，以1000億身價(jià)排名第32位。

禍兮福所倚，福兮禍所伏。

當(dāng)年為還巨債的一路賣(mài)賣(mài)賣(mài)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，如今卻成功幫助萬(wàn)達(dá)躲過(guò)了一劫。

萬(wàn)達(dá)看起來(lái)似乎是沾了不少時(shí)代運(yùn)氣。

但實(shí)際上，表面的運(yùn)氣背后另有玄機(jī)，王健林能夠重回首富寶座絕非偶然，實(shí)是背后做了不少努力。

從負(fù)債千億到“起死回生”，王健林究竟做對(duì)了什么？

02?

時(shí)間撥回到2017年的春天，由于海外資產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，國(guó)內(nèi)貸款政策逐漸緊縮等因素，王健林也因擴(kuò)張過(guò)度遭遇“滑鐵盧”，過(guò)于依賴(lài)銀行貸款的萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金流幾近崩盤(pán)被政府點(diǎn)名批評(píng)，負(fù)債一度逾四千億險(xiǎn)些倒閉。

好在王健林選擇“懸崖勒馬”，不同于恒大許家印在負(fù)債過(guò)高時(shí)借新還舊“拆東墻補(bǔ)西墻”，王健林決定將萬(wàn)達(dá)的部分項(xiàng)目和股份打包出售，清理資產(chǎn)，“斷臂求生”。

2017年6月，萬(wàn)達(dá)以2億歐元的價(jià)格拋售西班牙大廈。

7月，又光速將13個(gè)文旅城打包出售給融創(chuàng)，73家酒店則是打包賣(mài)給富力。

隨后2018年更是將海外資產(chǎn)項(xiàng)目倫敦ONE、比佛利山莊、芝加哥項(xiàng)目等擺上貨架先后出清，資產(chǎn)出售動(dòng)作十分迅速。

為了盡快還債，不少萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)都是低價(jià)售賣(mài)，老王甚至中間一度被收購(gòu)方的壓價(jià)氣到摔杯。

王健林的“壯士斷腕”，雖然被迫給資產(chǎn)打了骨折，但確實(shí)走對(duì)了一步棋。

低價(jià)售賣(mài)的資產(chǎn)為萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流贏得了喘息的時(shí)間，兼有妻子林寧的騰挪出手不離不棄，王健林成功度過(guò)最艱難的時(shí)刻。

坊間甚至有傳言稱(chēng)，王健林欠的4000億負(fù)債，有一半是林寧幫忙還的。

現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)之下，王健林沉寂了三年，卻也因此因禍得福走上了另一條道路——輕資產(chǎn)模式，自己不再蓋樓轉(zhuǎn)而替別人管房子，憑借自己過(guò)往積累的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從“施工者”轉(zhuǎn)型成“管理者”。

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)必須要將所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離掉，就連一平米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都不可以有，萬(wàn)達(dá)商業(yè)必須成為徹頭徹尾的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)?！?/p>

萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是王健林下對(duì)的第二步棋。

此時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于上行期的尾聲，房地產(chǎn)資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的時(shí)代已然一去不返。

在這種情況下，一邊是用高額利息下高價(jià)土地和施工費(fèi)用的高昂成本與逐漸收緊的貸款來(lái)源，另一邊是房住不炒政策下趨于嚴(yán)格的限價(jià)政策與日漸疲軟的被掏空了六個(gè)錢(qián)包的大眾消費(fèi)能力，房地產(chǎn)這門(mén)生意已經(jīng)從“穩(wěn)賺不賠”的時(shí)代買(mǎi)賣(mài)，變成了存在風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)氣生意。

格局打開(kāi)，建房的“施工者”賭徒們勢(shì)必要承擔(dān)資金盤(pán)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)，坐莊的“管理者”萬(wàn)達(dá)永遠(yuǎn)是贏家。

03?

經(jīng)歷了3年的“瘦身”調(diào)整，萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)金流已然逐步走上了正軌，地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)商業(yè)模式基本不會(huì)再有暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，眼見(jiàn)可以高枕無(wú)憂(yōu)，命運(yùn)卻再次跟王健林開(kāi)了一個(gè)玩笑。

當(dāng)決心“去地產(chǎn)化”的萬(wàn)達(dá)將業(yè)務(wù)重心調(diào)整至商業(yè)地產(chǎn)和電影院線(xiàn)時(shí)，疫情的黑天鵝又幾近將萬(wàn)達(dá)再一次打回原形，萬(wàn)達(dá)迎來(lái)了一個(gè)艱辛的2020年。

疫情期間不少行業(yè)都面臨或“暴跌”或“腰斬”的窘境，覆巢之下焉有完卵，但王健林顯然是被疫情影響的無(wú)數(shù)個(gè)老板里，最悲慘的老板之一。

畢竟，比起萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)所在的影視行業(yè)的“直接清零”，那些“腰斬”“暴跌”的行業(yè)多少還有些許收入。

而萬(wàn)達(dá)商業(yè)相比萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)的清零也好不了多少。

疫情陰霾的籠罩之下即使是在疫情逐漸恢復(fù)的五六月份，線(xiàn)下商場(chǎng)門(mén)店的客流量相比往常也是急劇暴跌，比起冒著“生命安全”的風(fēng)險(xiǎn)出門(mén)逛街，在家安心宅著看直播帶貨也能滿(mǎn)足基本生活需求。

而伴隨著線(xiàn)上直播帶貨崛起的，是無(wú)數(shù)線(xiàn)下門(mén)店的關(guān)閉。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)作為經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，也顯然在這波疫情中受到了極大的沖擊。

一波未平一波又起，過(guò)往積壓的負(fù)債還有不少需要還，2020年萬(wàn)達(dá)商業(yè)需償還400余億負(fù)債，這對(duì)曾經(jīng)高喊“讓迪士尼二十年不盈利”的王健林雖然只是點(diǎn)小錢(qián)，但對(duì)如今兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)收入都已是捉襟見(jiàn)肘的萬(wàn)達(dá)而言卻是個(gè)實(shí)打?qū)嵉拇髷?shù)字。

一邊是主營(yíng)業(yè)務(wù)線(xiàn)萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)的收入清零與萬(wàn)達(dá)商業(yè)的急劇暴跌，一邊是即將上門(mén)的各大債主，剛以為可以松一口氣的王健林在疫情黑天鵝的逼迫之下，無(wú)奈走出第三步棋，接著賣(mài)，不僅賣(mài)地產(chǎn)，影視也賣(mài)。

2021年5月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)已全部退出AMC董事會(huì)，累計(jì)收回14余億美元，僅保留少數(shù)AMC公司股權(quán)。

伴隨著萬(wàn)達(dá)退出AMC的，是王健林曾經(jīng)“萬(wàn)達(dá)要占據(jù)全球電影市場(chǎng)份額20%”的中國(guó)迪士尼之夢(mèng)的破滅。

萬(wàn)達(dá)這一次的出售更多是無(wú)奈之舉，畢竟電影院線(xiàn)本身也符合此時(shí)王健林確定的“輕資產(chǎn)模式”方針。

但站在當(dāng)下這個(gè)時(shí)點(diǎn)回顧，萬(wàn)達(dá)被迫出售AMC還債的無(wú)奈之舉，在疫情近兩年的反復(fù)與相應(yīng)院線(xiàn)市場(chǎng)的低迷之下，反而算是賺到了。

出售AMC的第三步棋，其實(shí)還真不是王健林“預(yù)判”對(duì)了，更多是沾了點(diǎn)時(shí)代的運(yùn)氣。

04?

在屢屢被海外資產(chǎn)管控、國(guó)內(nèi)貸款收緊、新冠疫情等諸多影響之下，王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)的管理風(fēng)格也有了進(jìn)一步的轉(zhuǎn)變——把輕資產(chǎn)做到極致。

在許家印還在跑馬圈地的路上一路狂奔時(shí)，曾經(jīng)那個(gè)豪言“清華北大不如膽子大”的王健林卻變了，不僅開(kāi)始轉(zhuǎn)型走商業(yè)地產(chǎn)的管理路線(xiàn)，就連管理地產(chǎn)的模式也要一再去風(fēng)險(xiǎn)，走無(wú)墊資的分成模式，堅(jiān)決不“背鍋”。

萬(wàn)達(dá)商管已經(jīng)避開(kāi)了蓋房子本身帶來(lái)的高負(fù)債的“隱雷”。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管最新的招股書(shū)顯示，截止2022年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管的第三方在管項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)140個(gè)，占比32.9%；儲(chǔ)備的196個(gè)項(xiàng)目中更是有175個(gè)項(xiàng)目來(lái)源于獨(dú)立第三方，占比幾近90%。

也就是說(shuō)，不少舉著“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”旗號(hào)的商場(chǎng)其實(shí)都屬于獨(dú)立第三方的地產(chǎn)公司，只是由萬(wàn)達(dá)商管團(tuán)隊(duì)代運(yùn)營(yíng)收取管理費(fèi)。

比如9月底奧克斯地產(chǎn)就決定將旗下5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)全部撤出，交由萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行管理。

但僅僅避開(kāi)蓋房子的“隱雷”對(duì)于王建林來(lái)說(shuō)還不夠，在收租的運(yùn)營(yíng)模式上，王健林也是極“輕”運(yùn)作，堅(jiān)決避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)不加杠桿。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要有兩種合作模式：一種是商戶(hù)直接向產(chǎn)權(quán)方支付租金，商戶(hù)向管理團(tuán)隊(duì)支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，再由管理團(tuán)隊(duì)租金抽傭后向業(yè)主轉(zhuǎn)賬租金的租賃運(yùn)營(yíng)模式；另一種是管理團(tuán)隊(duì)向業(yè)主和商戶(hù)分別收取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的委托管理模式。

前者需要收取租金收入并承擔(dān)向業(yè)主轉(zhuǎn)賬租金的成本，某種程度上更像是“先買(mǎi)后賣(mài)”，收入相對(duì)來(lái)說(shuō)更高，但毛利率也相應(yīng)變低，此外還需承擔(dān)商戶(hù)交付租金的風(fēng)險(xiǎn)。

后者則無(wú)需承擔(dān)收取租金再轉(zhuǎn)交業(yè)主的工作，不產(chǎn)生可變租金形式的銷(xiāo)售成本，單純收取“過(guò)路費(fèi)”，風(fēng)險(xiǎn)更低，資產(chǎn)運(yùn)作也更為“輕盈”。

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的447個(gè)在管項(xiàng)目中，有332個(gè)均屬于后者，委托管理模式收入在2022年H1占比接近75%。

而針對(duì)剩余的租賃運(yùn)營(yíng)模式的25%，王健林也有后招：利益分成隨行就市。

也就是說(shuō)，即使是在“先買(mǎi)后賣(mài)”的租賃運(yùn)營(yíng)模式下，萬(wàn)達(dá)商管也無(wú)需向商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)方支付最低租賃費(fèi)或者最低租賃費(fèi)，進(jìn)一步“輕”裝快進(jìn)。

疫情有風(fēng)險(xiǎn)，出租需謹(jǐn)慎。

王健林成功下出了“輕”裝快進(jìn)商管商業(yè)模式的第四步棋，通過(guò)采用了只收“過(guò)路費(fèi)”不“墊資”的商業(yè)模式，不僅不承擔(dān)蓋房子的風(fēng)險(xiǎn)，就連收個(gè)租金的風(fēng)險(xiǎn)也不背，把不加杠桿不背鍋的精神貫徹到底。

雖然無(wú)法再吃到曾經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的時(shí)代紅利，但也成功擺脫了房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債高杠桿的隱形炸彈的行業(yè)枷鎖。

05?

也正是憑借著極“輕”的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，在地產(chǎn)行業(yè)紛紛觸底之時(shí)，王健林有機(jī)會(huì)用極小規(guī)模的現(xiàn)金流撬動(dòng)大生意，小步快行開(kāi)啟瘋狂抄底模式。

3月，萬(wàn)達(dá)宣布同鑫苑集團(tuán)合作，成功接手了鑫苑旗下全部商業(yè)項(xiàng)目的招商、物業(yè)和租賃管理權(quán)。

4月，萬(wàn)達(dá)又與建業(yè)集團(tuán)攜手，接手了建業(yè)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，現(xiàn)如今建業(yè)旗下的鄭州凱旋廣場(chǎng)就已經(jīng)掛上了“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的招牌。

同樣在4月，北京知名購(gòu)物中心五棵松卓展的20年運(yùn)營(yíng)權(quán)也花落萬(wàn)達(dá)，現(xiàn)如今門(mén)面已更名為五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

此外，山西田森匯、合肥的一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目、全國(guó)的5家?jiàn)W克斯廣場(chǎng)……也同樣即將更名為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

“因?yàn)樵?jīng)淋過(guò)雨，所以也要撕掉別人的傘?！?/p>

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)幾乎每個(gè)月都從同行手中接項(xiàng)目，用“鈔能力”抄底地產(chǎn)圈。

不過(guò)，事物往往都具有兩面性，尤其是有些“成功人士”的話(huà)，更是要兩面去聽(tīng)。

雖然表面上看，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已然在地產(chǎn)圈觸底之時(shí)，憑借自己的輕資產(chǎn)現(xiàn)金流“殺瘋了”，但實(shí)際上，萬(wàn)達(dá)商管在商業(yè)地產(chǎn)上所向披靡的背后，是王健林對(duì)于對(duì)賭協(xié)議的隱憂(yōu)。

根據(jù)2021年王健林與碧桂園、中信資本、鄭裕彤家族等基石投資人簽訂的對(duì)賭協(xié)議，萬(wàn)達(dá)商管必須在2023年年底前完成上市，否則萬(wàn)達(dá)就必須向基石投資人們或補(bǔ)償或回購(gòu)。

2022年10月，王健林第三次向港交所遞交了招股書(shū)。而在過(guò)去的一年時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)商管的招股書(shū)已經(jīng)失效過(guò)兩次，資本市場(chǎng)的大門(mén)仍將王健林拒之門(mén)外。

因此，與其說(shuō)是王健林為了賺錢(qián)不斷擴(kuò)張萬(wàn)達(dá)商管“抄底”，不如說(shuō)是王健林在對(duì)賭協(xié)議迫在眉睫下別無(wú)選擇。

畢竟，王建林的運(yùn)氣確實(shí)不太好，恒大暴雷過(guò)后，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于重度低迷期，而港股大環(huán)境下投資人信心不足，更是十年里最差的時(shí)刻。

物管、商管股票的黃金時(shí)代已然過(guò)去，即使受限于對(duì)賭協(xié)議最終上市，萬(wàn)達(dá)商管的估值也必然大打折扣。

對(duì)于2023年必須完成萬(wàn)達(dá)商管上市的王健林而言，這場(chǎng)逆勢(shì)上市注定舉步維艱。

06?

有著足球夢(mèng)想的地產(chǎn)大佬們不止王健林一個(gè)人。

山東泰山背后的山東魯能、深圳隊(duì)背后的佳兆業(yè)集團(tuán)、廣州城背后的富力地產(chǎn)、廣州隊(duì)背后的恒大地產(chǎn)……

曾幾何時(shí)，中超的16支隊(duì)伍中，有15支球隊(duì)的實(shí)控方均與房地產(chǎn)有關(guān)。

如今背負(fù)兩萬(wàn)億負(fù)債的許家印曾經(jīng)也是對(duì)足球“愛(ài)的深沉”，廣州番禺親自參與設(shè)計(jì)的蓮花足球場(chǎng)就是最好的證明。

然而到了2022年的卡塔爾世界杯，逐夢(mèng)足球的隊(duì)伍里，如今似乎只剩了王健林一個(gè)。

有些人錯(cuò)把時(shí)代紅利當(dāng)成了自己的能力。

然而時(shí)代紅利產(chǎn)生的資源錯(cuò)位，終究會(huì)被迫歸位。

財(cái)富歸位的時(shí)候，多得到的，終究要吐出來(lái)的。

在這場(chǎng)你追我趕的地產(chǎn)游戲里，許家印玩得大，王健林卻玩得久。

然而即使是“輕資產(chǎn)”玩得久的王健林，在基石投資人的對(duì)賭協(xié)議下，也終將迎來(lái)自己最后的賭局。

距離約定上市的時(shí)間已經(jīng)不足一年，王建林賭局的勝負(fù)也將很快揭曉。

參考資料：

1. 搜狐財(cái)經(jīng)：萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型5年：賣(mài)資產(chǎn)超2000億，估值七年未增

2. 新行情：王健林重登地產(chǎn)首富，攜千億身價(jià)再次歸來(lái)

3. 商業(yè)地產(chǎn)觀察：王建林重回首富，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)家底讓人羨慕

4. 網(wǎng)易財(cái)經(jīng)：王健林最后的賭局

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)