傳言“飛”了一天后，眾安智慧生活用一紙公告證實了公司IPO的再次失利。

【資料圖】

1月12日晚間，該公司對外透露稱決定延遲全球發(fā)售，且將不會根據(jù)招股章程規(guī)定的時間表進行，同時還將退回香港公開發(fā)售以及優(yōu)先發(fā)售的申請股款。其強調(diào)，延遲全球發(fā)售的決定不會影響公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)，“公司正在審慎評估有關(guān)全球發(fā)售及上市的更新時間表”。

延期上市的消息來得猝不及防。就在當日早間，眾安智慧生活還按流程披露了掛牌上市時間，稱公司將在1月16日上市買賣。

變故意味著這家杭州物企已經(jīng)在沖刺資本市場的路上三次折戟。

香頌資本董事沈萌在采訪中告訴《國際金融報》記者，退回認購款項說明企業(yè)將取消這次公開募股，即終止IPO，“這種情況非常罕見”。

三闖港交所

眾安智慧生活成立于1998年，經(jīng)過二十余年的經(jīng)營，公司的業(yè)務(wù)版圖已經(jīng)從杭州擴展至長三角。截至2022年6月末，該公司擁有合約項目116個，對應(yīng)面積約1710萬平方米；管理項目79個，總在管面積約1180萬平方米，涵蓋8個城市及3個省份。

從城市能級來看，該公司在管項目多分布在二三線城市。截至2022年上半年，其在以浙江杭州、浙江寧波、安徽合肥、山東青島為主的二線城市擁有55個項目，面積約797.3萬平方米，占總在管面積的68%左右；另在三線城市浙江金華擁有1個項目，在管面積約28.6萬平方米。

與絕大多數(shù)物企一樣，眾安智慧生活主要通過物業(yè)管理服務(wù)、面向開發(fā)商的增值服務(wù)以及面向物業(yè)業(yè)主及住戶的社區(qū)增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線產(chǎn)生收入，其中毛利率相對較低的物業(yè)管理服務(wù)是收入大頭。

根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，2019年至2021年以及2022年上半年，該公司分別實現(xiàn)營收1.8億元、2.31億元、2.96億元、1.52億元，其中來自物業(yè)管理服務(wù)的收入占比分別為88.6%、79.5%、69.4%及69.1%。

這樣的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及沒有優(yōu)勢的管理規(guī)模都在一定程度上影響了眾安智慧生活的盈利水平。2022年上半年，該公司歸母凈利潤同比增長25.1%至0.21億元，該指標在2019年至2021年期間分別為0.21億元、0.37億元、0.39億元。

另一方面，眾安智慧生活的經(jīng)營也頗為依賴眾安集團。截至2022年6月末，其合共管理眾安集團開發(fā)的39個物業(yè)項目，對應(yīng)在管面積約660萬平方米，約占同期在管總項目及總在管面積的49.4%、56.3%；收入方面，該公司同期的物業(yè)管理服務(wù)收入中，約有73.3%來自眾安集團開發(fā)項目，這一占比較2021年底的72.5%進一步上升。

種種“硬傷”都為眾安智慧生活的上市埋下了隱憂，也催生了公司后續(xù)三戰(zhàn)港交所的動態(tài)。

2021年6月，眾安集團公告稱要分拆附屬公司眾安智慧生活在聯(lián)交所主板獨立上市，后者幾乎在同一時間遞交了招股書。6個月后，第一版招股書失效，其又于2022年1月底提交新一版招股書，并在當年4月通過聆訊，但最終未能走到招股發(fā)售這一步。

2022年7月29日，眾安智慧生活“卷土重來”，第三次向港交所發(fā)起沖擊。這一次的流程頗為順利，公司5個月后通過聆訊，并在12月30日發(fā)布招股章程，進行全球發(fā)售。

倘若一切順利，其將在2023年1月16日正式上市交易，成為今年第一家掛牌上市的物企。然而現(xiàn)實總是充滿變數(shù)，此次延期讓眾安智慧生活的上市之路又蒙上了一層陰影。

低谷中的物企

多名行業(yè)人士告訴記者，擬IPO企業(yè)在掛牌上市前隨時可能出現(xiàn)變數(shù)，即便是已經(jīng)公告了掛牌時間，例如市場反饋不佳、主要股東出現(xiàn)突發(fā)問題、被監(jiān)管機構(gòu)叫停等。

在沈萌看來，眾安智慧生活退回認購款項意味著其已經(jīng)完成或者部分完成招股，臨門一腳延遲IPO不排除有認購募資情況不及預(yù)期的可能，亦或是企業(yè)方面出現(xiàn)重大事件導(dǎo)致無法繼續(xù)。

香港資本市場的資深評論人黃立沖也表示，這種情況意味著公司的新股發(fā)行較為困難，相當于此次上市不成功，后續(xù)的上市進程就要視情況而定。

他直言，企業(yè)在招股上市時有規(guī)定時間表，需要在規(guī)定時間內(nèi)完成發(fā)行，募集到符合預(yù)期的資金。倘若重新發(fā)行，就要保證公司此前提交的財務(wù)報表在發(fā)行期間還處于有效期，如果后者已經(jīng)過期，則需重新對財務(wù)報表進行審計，然后重新遞表，“最快也要拖到三四月份”。

眾安智慧生活的曲折上市路一定程度上反映了物業(yè)板塊的現(xiàn)狀。2022年以來，受外資撤離等市場形勢影響，企業(yè)多次遞表失敗的情況越來越多，加之房地產(chǎn)行業(yè)低迷，物管企業(yè)的上市情緒也一度跌至冰點。

根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)，2022年成功登陸港交所的物企只有6家，較2021年的13家大幅減少，而2020年有18家，2019年有8家。

具體來看，2022年這6家物企都在前三季度完成了上市，其中金茂服務(wù)、力高健康、東原仁知服務(wù)分別在去年3月、4月上市，魯商服務(wù)、蘇新服務(wù)、萬物云則分別在7月-9月完成上市，第四季度至今，市場仍未出現(xiàn)新面孔。

新上市物企數(shù)量減少也導(dǎo)致了募資規(guī)模的下滑。中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟曾公開表示，2022年物企IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業(yè)數(shù)量及融資水平收縮至2018年水平。

已上市物企的日子同樣不好過。

過去一年，物管行業(yè)整體估值回調(diào)。根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，上市物企股價均值較年初整體下跌超過30%，61家上市物企僅有4家企業(yè)股價較年初或上市首日有所上漲。

也就是說，去年有超過9成的上市物企，股價均較年初或上市首日下跌。物業(yè)股的低迷表現(xiàn)也從側(cè)面壓制了物管企業(yè)的上市熱情，2022年遞表的企業(yè)只有3家。

該機構(gòu)指出，物業(yè)股估值修復(fù)關(guān)鍵還是在于穩(wěn)地產(chǎn)，11月以來受政策提振影響，物業(yè)股估值已出現(xiàn)觸底反彈跡象，后續(xù)有望隨著房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)逐步回歸到合理估值范圍。

關(guān)鍵詞： 萬平方米 年上半年