本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

1月5日，保利發(fā)展發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2022年全年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入約2811.11億元，同比降1.37%；利潤(rùn)總額約352.34億元，同比下降29.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為183.03億元，同比下降33.17%。

【資料圖】

2021年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)總收入為2850.24億元，利潤(rùn)總額為500.35億元，而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為273.88億元。

在房企依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”實(shí)現(xiàn)大舉擴(kuò)張的時(shí)期，保利發(fā)展由于采取相對(duì)保守的經(jīng)營(yíng)策略，規(guī)模增長(zhǎng)較為緩慢，后來(lái)者不斷趕超。不過(guò)，2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，民營(yíng)地產(chǎn)龍頭銷售規(guī)模大幅倒退，這給了保利發(fā)展反攻的機(jī)會(huì)?？硕鸬臄?shù)據(jù)顯示，2022年保利發(fā)展憑借4573億元的全口徑銷售金額，實(shí)現(xiàn)對(duì)萬(wàn)科的超越，成為行業(yè)“老二”。

但近幾年，房企盈利出現(xiàn)滑坡，保利發(fā)展也不例外。在公告中，保利發(fā)展指出，報(bào)告期內(nèi)公司收入保持基本平穩(wěn)，而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比減少的原因，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時(shí)受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例等下降的影響。

實(shí)際上，毛利率持續(xù)下探是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，主要因?yàn)?017-2018年低毛利率項(xiàng)目進(jìn)入了結(jié)轉(zhuǎn)高峰期，這帶來(lái)的結(jié)果是同樣的營(yíng)收水平創(chuàng)造的利潤(rùn)總額降低。時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，2019年至2021年，保利發(fā)展的毛利率由35.0%降至26.8%，2022年前三季度繼續(xù)降至24.5%。

通過(guò)對(duì)比其它房企可知，多年來(lái)，保利發(fā)展的毛利率雖隨行就市地出現(xiàn)下降，但在行業(yè)內(nèi)仍是“優(yōu)等生”。以30強(qiáng)上市房企的表現(xiàn)為例，2022年中期，這30家房企中僅有3家毛利率高于25%，為路勁、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展；而在2019年，30強(qiáng)上市房企中僅有5家房企的毛利率低于25%，3家房企毛利率高于35%，分別為萬(wàn)科、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展。

按照所有權(quán)歸屬，凈利潤(rùn)會(huì)被分配給母公司股東和少數(shù)股東，少數(shù)股東權(quán)益的增加意味著母公司股東能得到的凈利潤(rùn)減少。實(shí)際上，在2022年少數(shù)股東分走了保利發(fā)展更多的凈利潤(rùn)，2021年、2022年中期和2022年前三季度，保利發(fā)展在結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益占比逐步走低，少數(shù)股東損益在凈利潤(rùn)的占比分別為26.36%、27.46%和30.68%。

值得一提的是，國(guó)泰君安證券在一份報(bào)告中指出，2022年前三季度的少數(shù)股東損益的占比處于“歷史高分位”。

保利內(nèi)部人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，受到行業(yè)客觀環(huán)境及利潤(rùn)率普遍下滑的影響，公司的營(yíng)收和利潤(rùn)數(shù)據(jù)雖然有所下降，“但整體公司表現(xiàn)符合行業(yè)趨勢(shì)”，至于在未來(lái)利潤(rùn)率是否有望改善，該人士未予以回應(yīng)。

國(guó)泰君安證券預(yù)計(jì)當(dāng)前邊際利潤(rùn)率的修復(fù)依賴于當(dāng)前房?jī)r(jià)企穩(wěn)，假設(shè)2023年能夠企穩(wěn)，則保利發(fā)展利潤(rùn)率改善的實(shí)際體現(xiàn)將在2025年出現(xiàn)，同時(shí)，2022年減值計(jì)提條件變嚴(yán)格，若公司有減值計(jì)提，利潤(rùn)率則有望在2023年改善。

在房地產(chǎn)的調(diào)整期，地產(chǎn)大環(huán)境對(duì)國(guó)央企更為友好，外界對(duì)作為央企龍頭的保利有更多的期待。2022年12月上旬，一名投資者在上證e互動(dòng)平臺(tái)表示，保利發(fā)展作為行業(yè)頭部企業(yè)并未明顯從行業(yè)出清中獲益，詢問(wèn)董秘是否會(huì)有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略和融資計(jì)劃，保利發(fā)展方面僅稱“公司將結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)及經(jīng)營(yíng)需要，合理鋪排融資計(jì)劃”。

隨后于2022年12月底，保利發(fā)展發(fā)布2023年度非公開(kāi)發(fā)行A股股票預(yù)案，擬定增募集不超過(guò)125億元投向保利位于廣州、南京、西安等地14個(gè)住宅項(xiàng)目的建設(shè)，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

申萬(wàn)宏源研究指出，若定增足額落地后，保利發(fā)展三道紅線指標(biāo)有望繼續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率將降至65.5%，凈負(fù)債率將降至66.5%，現(xiàn)金短債比將提升至2.1倍，也為后續(xù)更積極經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞： 保利發(fā)展