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作者｜吳亞

房企融資“第三支箭”政策正持續(xù)落地，越來越多的上市房企正積極擁抱并響應(yīng)這一政策，央企上市房企招商蛇口（001979.SZ）也加入了這一行列。

(相關(guān)資料圖)

12月5日午間，招商蛇口發(fā)布公告稱，將籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金；公司股票自12月5日開市時起停牌，預(yù)計在不超過10個交易日的時間內(nèi)披露該交易方案。

根據(jù)公告，招商蛇口擬購買的資產(chǎn)包括深圳市南油(集團)有限公司(以下簡稱“南油集團”)24%股權(quán)等資產(chǎn)，最終確定的交易標的以后續(xù)公告的重組預(yù)案或重組報告書披露的信息為準。

往期公告顯示，最早在2020年6月招商蛇口就曾宣布擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式購買南油集團24%股權(quán)，并同步向中國平安旗下的平安資管定增募資；當年9月，該方案進行調(diào)整取消了募集配套資金安排，改為以發(fā)行股份的方式支付，并在9月23日獲得證監(jiān)會的通過。

但當年11月，在歷經(jīng)6個月的籌劃后，招商蛇口還是終止了該交易，理由是“宏觀環(huán)境變化?！睍r隔兩年，如今招商蛇口再提出這筆收購，與近期出臺的“第三支箭”等房企融資新政密不可分，也釋放出上市房企們對新政的看好和支持。

公司股票開始停牌，擬收購南油集團24股權(quán)

“因有關(guān)事項尚存在不確定性，為了維護投資者利益，避免對公司股價造成重大影響，根據(jù)深交所的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)公司申請，公司股票自12月5日開市時起停牌?！闭猩躺呖谠?2月5日的公告中說道。

招商蛇口也明確表示，“若公司未能在停牌期限屆滿前召開董事會審議并披露交易方案，公司將于停牌期限屆滿后首個交易日開市起復牌并終止籌劃相關(guān)事項，并承諾自披露相關(guān)公告之日起至少1個月內(nèi)不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項。”

據(jù)招商蛇口公告，南油集團為公司控股子公司，公司間接持有南油集團76%股權(quán)；南油集團余下的24%股權(quán)，則由深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控”）持有，即本次交易的對方為深投控。

南油集團主要持有的資產(chǎn)為其通過深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“前海自貿(mào)”）股權(quán)，前海自貿(mào)在前海蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)質(zhì)的土地資源，對前海媽灣片區(qū)進行開發(fā)、建設(shè)和運營。

招商蛇口稱，深投控在12月2日向公司提交了關(guān)于參與本次交易的意向函。該意向函的主要內(nèi)容包括：由招商蛇口以發(fā)行股份等方式購買南油集團24%股權(quán)，在這一重組交易中，南油集團24%股權(quán)的交易價格由評估報告出具后確定；深投控作為交易對方，將與招商蛇口及相關(guān)方就交易方案及細節(jié)內(nèi)容進一步談判。

按照公告的說法，目前招商蛇口僅確定這一交易方式擬為發(fā)行股份購買資產(chǎn)，最終確定的交易方式以后續(xù)公告的重組預(yù)案或重組報告書仍需以之后的披露的信息為準。

外界對招商蛇口想收購南油集團24%股權(quán)的想法，并不意外。因在2020年時，招商蛇口就曾用六個月的時間，籌劃過類似的交易。只是彼時的交易，最終未能成行。

在2020年6月7日時，招商蛇口宣布，擬以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權(quán)，并就此向中國平安旗下的平安資管定增募資。

到了9月13日，中國平安方面卻發(fā)布公告稱，經(jīng)平安資管與招商蛇口友好協(xié)商，雙方簽署非公開發(fā)行股份認購協(xié)議之終止協(xié)議，同意終止交易。

平安資管的退出理由是，“資本市場環(huán)境的變化?！痹诿擞淹顺龊螅猩躺呖谥荒苷{(diào)整交易方案：取消募集配套資金安排，并將向深投控支付的現(xiàn)金對價轉(zhuǎn)為公司以發(fā)行股份的方式支付，在方案調(diào)整后交易繼續(xù)推進。

之后在9月23日，招商蛇口調(diào)整后的方案獲證監(jiān)會無條件通過，即招商蛇口可以發(fā)行股份的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權(quán)。

但到了11月15日，招商蛇口還是宣布該交易取消，并向證監(jiān)會申請撤回相關(guān)申請文件。對于終止的原因，招商蛇口稱，“基于目前宏觀環(huán)境變化等原因，現(xiàn)階段繼續(xù)推進后續(xù)程序的條件具有不確定性。”

這宗一波三折的交易，還是以“失敗”告終。按照招商蛇口的說法，監(jiān)管環(huán)境的收緊是主要原因。若置于市場上來看，在2020年1月時地產(chǎn)圈有的案例是大悅城完成了發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金事項，以6.73元/股價格分別向太平人壽和工銀瑞信發(fā)行2.8億股和0.8億股，共募集配套資金24.26億元。

或許在招商蛇口最初的規(guī)劃中，公司購買南油集團24%股權(quán)的交易也會如大悅城的配股融資那般一樣順利。但可以看到的是，正是在2020年8月，監(jiān)管層出臺了“三道紅線”的房企降杠桿新政，這讓房企融資行為監(jiān)管趨嚴。

雖然這宗交易彼時被終止了，但對于本來就間接持有南油集團76%的股權(quán)，同時也已實現(xiàn)對前海自貿(mào)投資并表的招商蛇口而言，損失仍在可控范圍內(nèi)。

試水“第三支箭”政策，仍需觀察后續(xù)方案

既如此，時隔兩年后的今天，招商蛇口為何又突然提出這宗交易呢？12月5日的公告中已有明確的答案。

招商蛇口在公告中明確提及11月28日證監(jiān)會出臺的房企融資“第三支箭”新政，招商蛇口稱，“公司積極落實監(jiān)管精神，為充分發(fā)揮公司股權(quán)融資功能，盤活存量資產(chǎn)，加快項目建設(shè)，做強公司主營業(yè)務(wù)，改善公司資產(chǎn)負債表，促進公司高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，公司擬發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金?！?/p>

企融資“第三支箭”新政提出，在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

而在招商蛇口之前，自11月28日“第三支箭”新政出臺至今，已有十余家涉房上市企業(yè)紛紛啟動再融資。在這些已宣布要啟動再融資的企業(yè)中，福星股份、世茂股份、建發(fā)國際集團、華夏幸福等宣布定增計劃，擬向特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。

包括萬科也在12月1日宣布，其大股東深鐵集團擬申請發(fā)行公司股份，配發(fā)數(shù)量不超過當前發(fā)行股份數(shù)量的20%。萬科方面稱，此次提請股東大會給予發(fā)行股份的授權(quán)，由大股東發(fā)起，一方面大股東希望公司能積極把握政策機遇，為公司繼續(xù)堅定轉(zhuǎn)型和長期健康發(fā)展儲備資源，另一方面也再次表達了大股東和深圳市政府對公司的堅定看好和全力支持。

此外，還有陸家嘴公告，擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買母公司的多個優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)；珠海本地頭部房企格力地產(chǎn)也公告，擬再次啟動收購珠海免稅集團100%股權(quán)，并預(yù)計公司股票停牌不超過5個交易日。

在“第三支箭”新政出臺前，針對房企融資端的“第二支箭”債券政策、針對房企融資的信貸方面的支持政策也紛紛落地。具體來看，多家重點房企在一周的時間里累計獲得銀行意向性授信總額超萬億規(guī)模；“第二支箭”首單落地，龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行受理。

截至目前，房企融資“三支箭”已經(jīng)在一個月內(nèi)全部落地，從供給側(cè)為泛房地產(chǎn)行業(yè)打入強心針。不過，對于像招商蛇口一樣在試水“第三支箭”政策的企業(yè)來說，相關(guān)的定增計劃、再融資計劃、資產(chǎn)重組計劃是否能最終完成？仍需觀察其在后續(xù)公布的具體交易方案。

最新一期財報數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，招商蛇口累計實現(xiàn)總營收894.84億元，同比增加9.45%；歸母凈利潤為29.57億元，同比減少53.44%；截至9月末，手持貨幣資金約773.85億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約770.08億元。

今年前10月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積836.17萬平方米，同比減少25.1%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額2265.46億元，同比減少12.02%。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 公司股票