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作者｜吳亞

(資料圖片僅供參考)

年關(guān)將至，A股央企物企招商積余(001914.SZ)繼續(xù)推進公司的輕重資產(chǎn)分離工作。

12月4日晚間，招商積余公告，正籌劃出售部分子公司股權(quán)，并妥善解決對這些公司的股東借款。

招商積余待出售的資產(chǎn)具體包括成都市中航地產(chǎn)發(fā)展、九江市九方商業(yè)管理等合計6家公司100%股權(quán)，以及深圳中航觀瀾51%股權(quán)。這些資產(chǎn)均是昔日資產(chǎn)重組時，中航地產(chǎn)所遺留下來的住宅地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司。

目前交易對方、交易方式、交易價格等相關(guān)事項尚未確定，但招商積余在公告中表示，“本次交易如能順利完成，將有助于加快推進公司輕重資產(chǎn)分離，打造有核心競爭力的大物業(yè)輕資產(chǎn)平臺?！?/p>

自2019年把中航善達與招商物業(yè)進行合并，公司主業(yè)也由此變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)之后，推進輕重資產(chǎn)的分離，打造一個輕資產(chǎn)的物業(yè)管理平臺就一直是招商積余的主要工作之一。最新一期財報顯示，今年前三季度招商積余通過轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的確認投資收益就達0.33億元。

作為一家規(guī)模性的物業(yè)上市公司，截至今年9月末，招商積余在管項目數(shù)量達到1837個，覆蓋全國逾110個城市，管理面積達到3.04億平方米。最新的今年1-9月，公司實現(xiàn)總營收91.77億元、歸母凈利潤4.72億元，分別同比增長20.89%、23.6%。

推進重資產(chǎn)剝離：擬出售中航地產(chǎn)遺留項目公司股權(quán)

如12月4日公告所言，招商積余稱，本次交易的系為了積極推動公司戰(zhàn)略落地，加快推進公司資產(chǎn)輕重分離，打造有核心競爭力的大物業(yè)輕資產(chǎn)平臺。

這些待售的項目公司股權(quán)包括：成都市中航地產(chǎn)發(fā)展100%股權(quán)、九江市九方商業(yè)管理100%股權(quán)、中航城置業(yè)（昆山）100%股權(quán)、江西中航地產(chǎn)100%股權(quán)、岳陽中航地產(chǎn)100%股權(quán)、贛州市航逸酒店管理100%股權(quán)、深圳中航觀瀾地產(chǎn)51%股權(quán)，并妥善解決上市公司對這些擬出售公司的股東借款。

不過，招商積余也在公告中指出，“目前本次交易的交易對方、交易方式、交易價格等相關(guān)事項尚不確定；是否構(gòu)成《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》規(guī)定的重大資產(chǎn)重組尚不確定；尚需履行必要的內(nèi)外部相關(guān)決策、審批程序?！?/p>

“本次交易尚處于籌劃階段，尚無法準確預(yù)計該項交易獲得的損益及對上市公司本期和未來財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響?！闭猩谭e余也在公告中提示投資者注意風(fēng)險。

招商積余是A股為數(shù)不多的物業(yè)管理上市公司之一，前身為中航善達，后者于2018年6月1日由中航地產(chǎn)改名而來；而中航地產(chǎn)成立于1985年，1994年在深交所上市。

在2019年4月時，中航善達與招商蛇口、招商蛇口全資子公司深圳招商地產(chǎn)、招商物業(yè)簽署資產(chǎn)購買協(xié)議，通過發(fā)行股份方式購買招商蛇口、深圳招商地產(chǎn)持有的招商物業(yè)100%的股權(quán)。

換言之通過本次資產(chǎn)重組，招商蛇口（招商局集團為實際控制人）成為公司的控股股東，公司置業(yè)了招商物業(yè)；到了2019年12月重組完成，中航善達更名為招商積余，證券代碼由“000043”變更為“001914”，公司主業(yè)也變更為主要依托于“中航物業(yè)+招商物業(yè)”為主要的物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)為典型的的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而原中航地產(chǎn)所隸屬的地產(chǎn)開發(fā)則多為重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。因此，在資產(chǎn)重組完成后，推進輕重資產(chǎn)的分離就成了招商積余一直在做的工作。并且，出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并進而優(yōu)化公司的負債結(jié)構(gòu)，也是招商積余的工作重心。

在2020年業(yè)績會上，招商積余董事長聶黎明在談及輕重資產(chǎn)分離計劃時就曾指，“公司已成立專項工作小組，多維度對資產(chǎn)進行盤點、梳理，以及輕重分離的研究?！?/p>

梳理往期公告后也可發(fā)現(xiàn)，僅今年年內(nèi)，招商積余就曾將中航方面殘留的三家房地產(chǎn)開發(fā)公司和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給了招商蛇口旗下公司，并退出了天津一宗在建地塊。

具體來看，招商積余將深圳中航城、昆山中航地產(chǎn)及贛州中航九方三家公司100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給母公司招商蛇口的下屬企業(yè)；在4月份，招商積余全資子公司還退還了一天津項目的地塊。截止到2021年末，該地塊賬面存貨原值為3.8億元。其中，土地成本0.58億元，在建工程成本3.22億元。

從相關(guān)動作中可以發(fā)現(xiàn)，招商積余的重資產(chǎn)剝離主要是退地，并將地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)向招商蛇口等企業(yè)進行轉(zhuǎn)移。不過，對于公司自持型的購物中心、酒店等商業(yè)資產(chǎn)，其并無表現(xiàn)出較為明顯的剝離意向，且招商積余本身也為招商蛇口的商業(yè)資產(chǎn)提供商業(yè)運營及管理服務(wù)。

招商積余作為一家收購整合而來的平臺，招商物業(yè)與中航物業(yè)在合并后仍保留了各自的品牌和平臺；從最新一期財報數(shù)據(jù)可以看出，今年前三季度，招商物業(yè)和中航物業(yè)對招商積余的整體貢獻利潤的占比分別為53%、47%。

另據(jù)財報數(shù)據(jù)，受剝離部分資產(chǎn)以及處置借款等因素的綜合影響，招商積余截至三季度末的

在手貨幣資金較2021年底增加45.7%達到30億元。

在資產(chǎn)重組后的收并購方面，招商積余在2021年底完成了上航物業(yè)、南航物業(yè)的并購落地，并從2022年開始并表，到2022年三季度已經(jīng)實現(xiàn)匯勤物業(yè)、新中物業(yè)的財務(wù)并表。

“上航物業(yè)、南航物業(yè)、匯勤物業(yè)及新中物業(yè)四家并購企業(yè)體系導(dǎo)入完成率均超80%?！闭猩谭e余在三季報中表示。

前三季度營收凈利雙增，毛利率水平仍需提升

如就業(yè)績而言，招商積余在2019年資產(chǎn)重組以后的整體表現(xiàn)都算不錯。往期財報數(shù)據(jù)顯示，2020年-2021年，招商積余的總營收由86.51億元增長至105.9億元，歸母凈利潤由4.37億元增長至5.13億元，連續(xù)兩年保持正增長。

最新的今年1-9月，招商積余實現(xiàn)總營收91.77億元，同比增長20.89%；歸母凈利潤4.72億元，同比增長23.60%。

據(jù)招商積余在財報中透露，公司響應(yīng)國家政策要求，履行社會責(zé)任助力租戶紓困，前9月為租戶減免租金0.7億元，減少歸母凈利潤0.78億元；其中三季度單季度減免租金0.27億元，減少三季度歸母凈利潤0.24億元。

若剔除減免租金的影響，公司前三季度的歸母扣非凈利潤應(yīng)為4.52億元，同比增長30.31%；其中三季度單季度為1.47億元，同比增長19.94%。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，今年前9月招商積余物管業(yè)務(wù)收入88.6億元，同比增長25%。具體到基礎(chǔ)物管、平臺增值、專業(yè)增值服務(wù)三個子版塊的收入則同比增長25.8%、96.0%、10.2%。

相較之下，資管業(yè)務(wù)收入僅3.3億元，同比減少19.9%，主要是受疫情影響，以及前述公司針對持有型物業(yè)租金收入減少及公司響應(yīng)租金減免政策所致。

這種現(xiàn)象在半年報中也有體現(xiàn)，今年上半年，招商積余來自持有物業(yè)出租及經(jīng)營”的營收約為1.87億元，同比下滑25%；毛利率54.05%，較去年同期的61.84%降低近8個百分點。

如前所述，此前招商積余并無透露出要將購物中心、酒店等商業(yè)資產(chǎn)剝離的意愿。直到本次12月4日的公告，才體現(xiàn)除了公司將出售2家商管和酒管公司的想法。

截止9月末，招商積余在管商業(yè)項目50個、對應(yīng)的管理面積261.8萬平。其中管理公司自持項目3個，受托管理母公司招商蛇口持有項目43個，第三方品牌輸出項目4個。

持有物業(yè)出租及經(jīng)營方面，招商積余擁有的包括酒店、購物中心、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，總可出租面積為48.55萬平，出租率為97%。

從規(guī)模而言，也可以看出招商積余在非住宅賽道方面已有一定的體量。今年1-9月，招商積余物管業(yè)務(wù)新簽合同額24.3億元，同比增長17.0%；報告期內(nèi)，公司的非住業(yè)態(tài)實現(xiàn)基礎(chǔ)物管收入50.1億元，占比69.1%。

截至9月末，招商積余在非住賽道布局辦公、園區(qū)、公共、政府、學(xué)校、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總計在管面積1.8億平方米，占公司總在管面積的58.6%；就總規(guī)模而言，公司在管項目數(shù)量達到1837個，覆蓋全國逾110個城市，管理面積達到3億平方米。

雖然如今的物管行業(yè)已在逐漸回歸理性，對于上市物企也不再單一地推崇“高毛利率”。但對于已有規(guī)模優(yōu)勢的招商積余來說，其還需努力的方向仍是盡可能地去提升公司的整體毛利率水平。

往期財報數(shù)據(jù)顯示，2019年-2021年，招商積余的整體毛利率為18.26%、13.61%、13.76%，整體呈下行趨勢；最新的今年前9月，該指標為11.9%，同比去年的12.8%下滑了7.01個百分點。

關(guān)鍵詞： 中航地產(chǎn) 招商蛇口