房地產(chǎn)業(yè)曾是中國(guó)“最賺錢(qián)”的行業(yè)，很多險(xiǎn)企都通過(guò)各類途徑布局房地產(chǎn)業(yè)，以博取高收益，二者也曾牽手度過(guò)一段漫長(zhǎng)的蜜月期。

近幾年，在多種復(fù)雜原因影響下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，保險(xiǎn)業(yè)踩雷房地產(chǎn)業(yè)、拋售房企股份的消息不斷，險(xiǎn)企房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)敞口受到外界高度關(guān)注。

不過(guò)，自金融支持房地產(chǎn)十六條發(fā)布以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)多重政策利好。信貸、債券以及股權(quán)融資支持“三箭齊發(fā)”，為房企提供流動(dòng)性支持。信達(dá)證券非銀首席分析師王舫朝認(rèn)為，險(xiǎn)企房地產(chǎn)投資敞口風(fēng)險(xiǎn)有望在政策支持下逐漸釋放，同時(shí)相關(guān)資產(chǎn)減值計(jì)提影響逐漸消退。

【資料圖】

受政策利好的影響，11月29日至30日兩個(gè)交易日，保險(xiǎn)板塊漲幅達(dá)到7.53%。個(gè)股方面，過(guò)去兩個(gè)交易日，中國(guó)平安上漲幅度為8.55%；中國(guó)人壽漲幅為8.33%；新華保險(xiǎn)漲幅為5.6%；中國(guó)太保漲幅為3.8%；中國(guó)人保漲幅為1.5%。

從最佳拍檔到分道揚(yáng)鑣

過(guò)去，一些保險(xiǎn)公司因與房地產(chǎn)業(yè)之間的密切資金往來(lái)，被業(yè)界稱為隱性房地產(chǎn)巨頭。

那么，險(xiǎn)企緣何如此青睞房地產(chǎn)業(yè)？清華大學(xué)五道口金融學(xué)院中國(guó)保險(xiǎn)與養(yǎng)老金研究中心研究總監(jiān)朱俊生在接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)曾表示，一方面，從投資收益的角度考慮，過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)較快，又需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金投入，而險(xiǎn)資正好契合需求，所以借助資金優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)業(yè)在過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)期也獲得了可觀的投資回報(bào)。另一方面，從險(xiǎn)企構(gòu)建自身生態(tài)的角度來(lái)看，保險(xiǎn)業(yè)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)保險(xiǎn)+服務(wù)，在養(yǎng)老服務(wù)方面，房地產(chǎn)有天然優(yōu)勢(shì)，險(xiǎn)企搭建康養(yǎng)生態(tài)的背后，也涉及了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資。

“保險(xiǎn)資金具有期限長(zhǎng)、資金量大的特質(zhì)，投資房地產(chǎn)業(yè)能夠較好地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)的匹配。而土地資源具有不可再生性，是一種稀缺資源，長(zhǎng)期來(lái)看具有價(jià)值不斷上漲的趨勢(shì)，讓大家產(chǎn)生一種投資房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚但風(fēng)險(xiǎn)卻很小的印象?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)系副主任李文中說(shuō)道。

依據(jù)上市險(xiǎn)企2022年中報(bào)數(shù)據(jù)，中國(guó)平安、中國(guó)太保房地產(chǎn)投資占比相對(duì)較高。中國(guó)平安地產(chǎn)投資以投資性物業(yè)為主，該公司全部不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模為2228億元，在總投資資產(chǎn)中占比為5.2%。中國(guó)太保等其他險(xiǎn)企地產(chǎn)投資則以非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)投資為主，中國(guó)太保投資性房地產(chǎn)占比0.6%，非標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)投資占比3.97%。

近幾年，受政策變化和市場(chǎng)發(fā)展的影響，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻，一些險(xiǎn)企因“踩雷”房地產(chǎn)，資產(chǎn)端業(yè)務(wù)形成較大的減值損失。房企寒冬之下，股票和債券價(jià)格重挫，配置地產(chǎn)股的險(xiǎn)企投資收益率下滑，紛紛“壯士斷腕”拋售上市房企股份。過(guò)去一年，泰康人壽、平安人壽、中國(guó)人壽、大家人壽、富德生命人壽等險(xiǎn)企均對(duì)持有的地產(chǎn)股進(jìn)行了大手筆減持，在被減持的名單中，不乏萬(wàn)科、碧桂園、招商蛇口、金地集團(tuán)等龍頭房企。

不過(guò)，在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，多家險(xiǎn)企被問(wèn)及房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)敞口時(shí)，均表示整體風(fēng)險(xiǎn)可控。中國(guó)太保資產(chǎn)總經(jīng)理余榮權(quán)表示，公司房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口占比僅5%左右，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。據(jù)其介紹，中國(guó)太保房地產(chǎn)投資總體分布在債券、債權(quán)計(jì)劃、金融產(chǎn)品等大類資產(chǎn)，持倉(cāng)的資產(chǎn)主要是高等級(jí)優(yōu)質(zhì)的央企和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的國(guó)企。

中國(guó)人保副總裁、董事會(huì)秘書(shū)李祝用稱，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格禁止保險(xiǎn)資金投資商業(yè)住宅領(lǐng)域。目前，中國(guó)人保保險(xiǎn)資金持倉(cāng)主要為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的國(guó)有龍頭房企的股票和債券，沒(méi)有涉及信用違約的品種。新華保險(xiǎn)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官楊征表示，公司的直接房地產(chǎn)持倉(cāng)敞口較小，不足以撼動(dòng)萬(wàn)億級(jí)投資收益或資產(chǎn)質(zhì)量。

“雖然部分險(xiǎn)企投資房地產(chǎn)業(yè)失利，短期進(jìn)行了減持，但考慮到房地產(chǎn)業(yè)和險(xiǎn)資的屬性較匹配，再加上險(xiǎn)企構(gòu)建生態(tài)的需要，未來(lái)一些險(xiǎn)企還是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投入。”朱俊生指出，因?yàn)樗闲枨笠灿衅浜侠硇?。但他也?qiáng)調(diào)險(xiǎn)企在這方面需要有更為審慎的判斷和把握。

“三支箭”降低潛在違約風(fēng)險(xiǎn)

如今，為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，監(jiān)管部門(mén)也針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)困境出臺(tái)一攬子利好政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月18日“第二支箭”延期并擴(kuò)容支持民營(yíng)企業(yè)債券融資，11月23日央行、銀保監(jiān)會(huì)16條措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。11月28日，證監(jiān)會(huì)通過(guò)股權(quán)融資支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。可以看到，政策層面已經(jīng)從信貸、債券和股權(quán)三個(gè)融資主渠道為房企提供流動(dòng)性支持，化解債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)開(kāi)源證券分析師高超測(cè)算，上市險(xiǎn)企地產(chǎn)頭寸占?jí)垭U(xiǎn)內(nèi)含價(jià)值比例分別為中國(guó)平安24.6%、中國(guó)太保23.0%、新華保險(xiǎn)21.7%、中國(guó)人壽15.9%。

國(guó)泰君安證券非銀劉欣琦團(tuán)隊(duì)分析指出，地產(chǎn)融資渠道松綁有助于地產(chǎn)資金流動(dòng)性及償債能力改善，緩解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，非銀板塊中保險(xiǎn)和券商均受益。此外，地產(chǎn)融資新政有利于化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低保險(xiǎn)資金地產(chǎn)投資的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)，投資資產(chǎn)中地產(chǎn)占比更高的上市險(xiǎn)企更受益。

王舫朝認(rèn)為，在監(jiān)管積極發(fā)揮市場(chǎng)功能、支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃的背景下，優(yōu)質(zhì)房企長(zhǎng)期股權(quán)投資或?qū)⒂兄陔U(xiǎn)企進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債匹配，降低久期錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，并有望帶動(dòng)長(zhǎng)期股權(quán)投資收益率穩(wěn)健上行；同時(shí)，有望減輕非標(biāo)資產(chǎn)端“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒”影響，提升相關(guān)優(yōu)質(zhì)非標(biāo)和另類資產(chǎn)供給；另外，有望加大優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)供給，滿足償二代下更加嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提升險(xiǎn)企多元化投資能力。

“過(guò)往兩年保險(xiǎn)股靜態(tài)PEV估值均值從1.06倍降至0.5倍，降幅超過(guò)50%，主要受利率下行和地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，同時(shí)反映了負(fù)債端增速放緩。保險(xiǎn)資產(chǎn)端的地產(chǎn)頭寸占比在3%-5%，占?jí)垭U(xiǎn)EV比重15%-25%，包括不動(dòng)產(chǎn)以及房地產(chǎn)股權(quán)和債權(quán)。地產(chǎn)融資持續(xù)松綁緩解地產(chǎn)頭寸風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂?！备叱治鲋赋?，后續(xù)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)舉措有望助力經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，長(zhǎng)端利率易上難下，11月28日10年期國(guó)債收益率升至2.86%，利好保險(xiǎn)息差擴(kuò)張，驅(qū)動(dòng)估值修復(fù)。

王舫朝亦指出，在償二代二期工程實(shí)施、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則即將切換、資產(chǎn)負(fù)債久期匹配壓力加大等背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)逐漸企穩(wěn)將利好保險(xiǎn)進(jìn)行大類資產(chǎn)配置，在資產(chǎn)端提供業(yè)績(jī)彈性。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)業(yè)