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【資料圖】

近30年來，房地產(chǎn)成為地方政府越來越重要的收入來源，是對國民經(jīng)濟影響廣泛，與金融業(yè)息息相關(guān)，成為老百姓最大的生活負擔，當然，也成為中高收入階層重要的資產(chǎn)投資。

因而自2021年下半年陷入衰退周期之后，如何判斷一季度房地產(chǎn)的復蘇程度、復蘇的支撐條件、復蘇的可持續(xù)性，顯得格外重要。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，各部門對房地產(chǎn)復蘇程度的數(shù)據(jù)描述分歧頗大。我們需要意識到、并承認，一季度來自不同部門的數(shù)據(jù)，對商品房銷售的復蘇程度、甚至趨勢，存在前所未有的分歧。

一、國家稅務(wù)總局說3月份房地產(chǎn)銷售收入同比增長17.9%

4月6日，國家稅務(wù)總局多位負責人亮相國家新聞辦舉辦的“權(quán)威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會。在這個發(fā)布會上，國家稅務(wù)總局局長王軍破天荒地介紹了一季度的全國宏觀經(jīng)濟情況。

俗話說，稅收是經(jīng)濟的晴雨表。國家稅務(wù)總局局長王軍用“六個逐步向好”，具體闡述了今年一季度經(jīng)濟快速復蘇的大好形勢。王軍總結(jié)的第一個向好就是“住房消費呈現(xiàn)回暖跡象”。

王軍介紹說：房地產(chǎn)業(yè)1-2月份銷售收入由負轉(zhuǎn)正，同比增長2.3%，較去年全年加快19.5個百分點；3月份增速進一步提升，同比增長17.9%。這么綜合計算，一季度房地產(chǎn)銷售收入同比增幅將超過8%。

二、專業(yè)的房地產(chǎn)研究機構(gòu)認為3月份百強房企銷售同比增長接近24.6%

4月3日的中國新聞網(wǎng)分別披露了中國兩家最大的房地產(chǎn)專業(yè)研究機構(gòu)介紹的3月份房地產(chǎn)銷售好勢頭。中指研究院透露，今年3月份，百強房企銷售額同比上升24.6%。一季度百強房企銷售總額為17589.5億元，同比增長8.2%。

這是自2022年以來，百強房企銷售總額首次實現(xiàn)同比正增長。

據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額同比增長29.2%。一季度，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額14828億元，累計業(yè)績同比轉(zhuǎn)正，增長3.1%。

克而瑞研究中心認為，中國房地產(chǎn)市場止跌回升，表現(xiàn)出穩(wěn)步修復的行情。

三、人民銀行公布的居民中長期貸款顯示，3月份居民新增中長期貸款同比減少10.4%

國家統(tǒng)計局的中長期貸款，一般由商品房按揭貸款、裝修貸款、汽車貸款等構(gòu)成。因為大部分汽車貸款由非銀行金融機構(gòu)的汽車金融公司辦理，一些裝修貸款也由金融消費公司提供，所以居民中長期貸款中，主要成分還是居民商品房按揭貸款。

央行并未按月披露其構(gòu)成，不過按照國家統(tǒng)計局個人按揭貸款金額推算，2021-2022年商品房按揭貸款占央行中長期貸款的65%左右。

按照央行《2023年一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》中居民新增中長期貸款快報數(shù)，以及修訂后存檔的《金融機構(gòu)人民幣信貸收支表》中居民中長期貸款余額數(shù)推算，3月份居民新增中長期貸款3308億元，同比下降10.4%；一季度居民新增中長期貸款9442億元，同比下降11.1%。

四、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月份商品房銷售額同比增長6.3%

4月18日，國家統(tǒng)計局在《2023年1—3月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》公告中披露，隨著中國房地產(chǎn)市場銷售回升，一季度商品房銷售額30545億元，同比增長3%，結(jié)束了持續(xù)一年多的同比下跌態(tài)勢。其中3月份銷售15096億元，同比增長6.3%。

不過從國家統(tǒng)計局公布的3月份個人按揭貸款數(shù)據(jù)看，3月份房企收到個人按揭貸款2693億元，同比增長10.1%；一季度房企收到個人按揭貸款6188億元，同比下降5.8%。

五、不同渠道的商品房銷售收入分歧較大，低限至高限，3月份為6.3%至29.2%，一季度為-5.8至8.2%

國稅局從來就沒披露過稅收之外的數(shù)據(jù)。對其稅收之外的數(shù)據(jù)就不點評了。央行的居民中長期貸款數(shù)據(jù)和統(tǒng)計局的個人按揭貸款數(shù)據(jù)，從占比看，其變化在歷史誤差范圍內(nèi)。

中指研究院公布的百強房企一季度銷售收入17589.5，克而瑞公布的百強房企收入為14828億元，分別占國家統(tǒng)計局商品房銷售額的57.6%和48.5%。

從代表性來看，應(yīng)該是足夠的。國證大數(shù)據(jù)對比了這3家2019-2022年3年的商品房銷售額同比增減幅度和百強房企收入增減幅度，誤差都在5個百分點之內(nèi)。

但3月份與國家統(tǒng)計局商品房銷售額增幅對比的誤差，中指為18.3個百分點，克而瑞為22.9個百分點。一季度中指為5.2個百分點，克而瑞為5個百分點。

由此可見，3月份克而瑞和中指研究院的數(shù)據(jù)，合理推測存在利用不客觀的數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)市場造勢的可能性，并不可信。

從個人按揭貸款、居民中長期貸款數(shù)據(jù)看，國家統(tǒng)計局描述房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)，應(yīng)該是這5個部門相關(guān)數(shù)據(jù)中，最具邏輯性的數(shù)據(jù)。

六、這一輪房地產(chǎn)復蘇支撐條件較弱，不具備持續(xù)上行的基礎(chǔ)

2021年下半年房地產(chǎn)開啟下行周期，原因為：

第一、城市化進程已經(jīng)快速發(fā)展進入緩慢推進時期；

第二、人口從擴張期進入收縮時期；

第三、居民住房條件由短缺時期進入改善時期；

第四、居民債務(wù)負擔由大空間可擴張時期進入高風險需修復資產(chǎn)負債表時期；

第五、居民收入從高增長時期進入低增長時期。

目前，導致房地產(chǎn)下行的這5個因素并未發(fā)生方向性改變。2-3月份的房地產(chǎn)弱復蘇，是建立在以下不可持續(xù)因素之上的：

第一、三年疫情積壓的居民購房剛需集中釋放；

第二、各地政府史無前例的鼓勵購房政策。

從居民信貸指標看，居民對房地產(chǎn)投資的意愿，與宏觀經(jīng)濟政策的要求存在較大的差距。3月份居民新增中長期貸款同比下降10.4%，是建立在2022年居民新增中長期房貸從同期的6230億元減少到3691億元、減少了40.7%的極低基數(shù)上發(fā)生的。

今年的貨幣寬松政策中針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸利好政策，更多利好央企、國企及頭部民營房企，這進一步加劇了房企的信用分化。

國證大數(shù)據(jù)認為，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)的復蘇，應(yīng)該建立在居民對房地產(chǎn)的可持續(xù)需求之上。

此外，當前房企仍然面臨較大的償債壓力，2023年，房企又將迎來大規(guī)模償債潮。這將在邏輯上增加房企降價銷售獲得現(xiàn)金流的壓力。

根據(jù)中指研究院披露的數(shù)據(jù)推算，截至2022年3月底，房企債券余額為9179.6億元，其中信用債占比約65%，海外債占比35%。

從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經(jīng)歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。國內(nèi)的非國企房企債務(wù)，也非常麻煩。

商品房沉重的庫存壓力，也約束房企只能集中精力改善銷售端。一季度，地產(chǎn)投資下降6.5%，新開工面積下降19.2%，銷售面積下降3.5%，國有土地使用權(quán)出讓收入減少了27%。

但商品房竣工面積和待售面積，分別增長了14.7%和15.4%。整個房地產(chǎn)市場，仍然處于嚴重的供過于求、庫存積壓之中。

【作者：徐三郎】

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