多城住宅成交量上升,年后房地產(chǎn)市場暖風能夠吹多久?
2023-03-24 07:06:09    騰訊網(wǎng)

春節(jié)后,多城房地產(chǎn)市場暖意初現(xiàn),樓市復蘇回暖的跡象愈發(fā)明顯,多城帶看量、成交量數(shù)據(jù)上漲明顯,不過,這一輪由剛需及剛改客群支撐起來的回暖潮能維持多久還有待觀察。

上海:二手房成交上升,仍有議價空間


(資料圖片)

以上海為例,據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,2月份上海全市共成交二手房1.9萬套,環(huán)比增長139%,同比增長52%,成交金額613億元,環(huán)比增長118%,同比增長63%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為,2月份共成交二手房1.9萬套,相當于去年剛解封后的成交水平,說明成交活躍。若剔除去年解封后,積壓需求釋放影響下的特殊成交情況,2月份成交量為近一年半以來,單月成交最高,說明節(jié)后的樓市有望逐漸步入正軌。不過,其認為,雖然目前市場回暖,但并未出現(xiàn)過熱的跡象。

“結(jié)合今年1月和2月的數(shù)據(jù)看,今年前2個月總成交套數(shù)在2.7萬套左右,這一數(shù)據(jù)和去年前兩月的成交量基本持平,整體的市場是比較穩(wěn)定的?!鄙虾5禺a(chǎn)分析人士說道。

2月,上海二手房成交套均總價為317萬元/套,成交均價39919元/平方米,環(huán)比下降4%,同比增長7%。成交結(jié)構(gòu)來看,90平以下的剛需占比大幅提升,說明市場信心恢復后剛需購房者積極入市。分區(qū)域來看,今年2月份成交量TOP3區(qū)域為浦東、閔行和寶山。

在經(jīng)紀人看來,成交量上漲并非意味著所有的房源都好賣,目前仍以剛需和改善型客戶為主。

太平洋房屋閔行顓橋銀都路片區(qū)負責人虞先生告訴澎湃新聞,“最近一段時間的房源和客源量會比之前多一些,大概增加20%~30%,整體的需求量有所釋放。目前,我們片區(qū)的成交量和去年解封后的6月、7月、8月三個月的單月平均成交量差不多,整個片區(qū)單月成交量在70套左右?!?/p>

“掛牌價目前而言是相對平穩(wěn)的,從成交趨勢講,成交的都是一些房東誠意想賣的房子,這類房子的價格通常不高,比較理想。目前基本都是剛需或者有改善需求的客戶,有這種需求的會買也會賣掉置換,投資的客戶幾乎沒有?!?/p>

在虞先生看來,這一批購房的需求量是前期疫情和春節(jié)期間積壓需求的集中釋放。

目前,上海的成交量有所回暖,在經(jīng)紀人眼中,成交周期已明顯縮短,但購房者入市仍相對理性。

“之前的成交周期會比較長,客戶會花兩個月左右反復比較,目前的成交周期要短很多,基本上7至10天這樣一個周期就下決定。一方面是這些客戶本身有意愿和需求,此前因為疫情或春節(jié)等因素有所耽擱,現(xiàn)在會加快入市;另一方面,市場回暖也會對客戶心態(tài)有一定的影響?!鄙鲜鼋?jīng)紀人說。

上海浦東濰坊板塊的經(jīng)紀人也表示,“春節(jié)過后,市場回暖明顯,一些考慮子女入學、首次置業(yè)的客戶誠意度提升?!?/p>

不過,市場回暖也使得部分購房者擔心價格會有所波動。市民孫女士反饋,“前段時間聽中介說上海樓市很好,我也想換房,擔心價格會有大波動,但目前來看我手機上關(guān)注的一些房源并沒有成交,價格也沒有上調(diào),有一些還往下主動降了幾萬?!?/strong>

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出,現(xiàn)在二手房成交量雖然上漲了,但議價空間還是有的。同時,二手房的新增掛牌量有所增多,一周新增掛牌量在12000-13000套,掛牌量多,市場可選余地多,房東叫價的可能性就不是特別強了。同時,今年新房的供應量還是蠻充足的,目前二批次新房名單已經(jīng)出來了,市場可選余地又多了。

楊雨蕾也提到,自2021年上半年以來,漲價勢頭被遏制住后,市場價格整體保持穩(wěn)定。短期內(nèi)尚未出現(xiàn)再度普漲的情況,主要因為去年市場去化速度趨緩,導致目前市場上二手房的庫存依然處于高位,現(xiàn)階段仍以去庫存為主,且房主也傾向于趁著市場流動性恢復,盡快完成交易,而非抬高價格。

全國住宅銷售擺脫下降趨勢

在業(yè)內(nèi)人士看來,上海樓市成交回暖背后是全國房地產(chǎn)市場整體擺脫底部區(qū)間的這樣一個大背景。

按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),今年1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%,銷售額實現(xiàn)同比增長3.5%,這是自去年以來首次累計同比增長。放長周期看,今年1-2月銷售規(guī)模僅低于2021年同期水平。

不過,隨著2月一波成交量的釋放,這一輪由剛需及剛改客群支撐起來的回暖潮能維持多久還有待觀察。

盧文曦指出,“2月份,上海二手房成交量釋放的速度的確是蠻快的,所以這種持續(xù)性還是有待觀察。不過,2月成交量未沖至2萬套以上,總體市場還是相對平穩(wěn)的。3月份作為傳統(tǒng)的小陽春,數(shù)據(jù)也不會差,但也需要看到,近兩周市場上的一些成交量已經(jīng)有些漲不動的意味在里邊了。同時,最近一些新增客戶量跟2月份及3月初相比,速度有所放緩。所以我們覺得在一波快速上升之后,其實市場應該還有一個回落調(diào)整的過程的。”

從全國市場來看,機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,進入3月份前兩周,雖然成交量依然維持在歷史高位,但從增速上看,重點城市新房成交已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢,二手房成交增幅也在收窄。這一波復蘇行情的持續(xù)性開始顯露不足。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年第10周(2月27日-3月5日)重點10城新房成交16941套,環(huán)比下降5.77%;第11周(3月6日-3月12日)重點10城新房成交16895套,環(huán)比下降0.27%。新房成交在進入3月份后上升態(tài)勢戛然而止,近兩周連續(xù)下滑。

二手房方面,2023年第10周(2月27日-3月5日)重點10城成交22719套,環(huán)比上升8.1%,漲幅較上周收窄11.2個百分點;第11周(3月6日-3月12日)重點10城二手房成交23810套,環(huán)比上漲4.8%,漲幅較上周收窄3.3個百分點。二手房市場復蘇勢頭強于新房,3月份仍然維持漲勢,但是從周度增幅來看也在走弱,上漲動力逐漸顯露不足。

購房者對樓市仍存不確定性

與此同時,二手房成交量大增與掛牌量居高不下現(xiàn)象交織并存。作為近期以來樓市回溫的主體,二手房市場可謂是搶占各大熱門,多城二手房帶看、成交數(shù)據(jù)亮眼。一方面是二手房成交量增加,市場行情火熱,另一方面則是二手房掛牌量并沒有因交易量的提升而減少,反而居高不下。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年1月份重點10城二手房掛牌量與成交量的比值升至45,達到近兩年峰值,2月份隨著成交端走強,掛牌量與成交量比值降至31,但是仍處于歷史高位水平。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心指出,大量房源被掛出,一方面是在當前政策寬松之下,很多業(yè)主想要將房源掛出,以盡快實現(xiàn)以舊換新、以大換小,而另一方面,掛牌量的激增也說明部分群體可能繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不強,對未來樓市發(fā)展的不確定性增強。從近兩年來看,在疫情黑天鵝因素干擾下,加上經(jīng)濟下行壓力加大,各行各業(yè)裁員風波,失業(yè)率上升,居民的收入水平受到很大影響,購買力顯得力不從心,于是很多房產(chǎn)持有者想要趁著這一波市場回暖盡快出手手頭的房源。

另外,作為市場先行指標的情緒指數(shù)對房價變化具有一定的前瞻性。根據(jù)近期重點50城情緒指數(shù),第11周(3月6日-3月12日)情緒指數(shù)結(jié)束了連續(xù)三周的上升局面開始轉(zhuǎn)降。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示,第11周重點50城情緒指數(shù)為-0.59,較上周回落0.06。分城市來看,第11周僅有桂林、廣州、惠州、福州等5城情緒指數(shù)維持升勢,其余45城情緒指數(shù)均回落,其中,三亞、南寧、上海、珠海、威海、天津、中山等城指數(shù)下降明顯,珠三角城市居多。旅游城市降勢顯著,其中三亞跌幅最為明顯,三亞此前一波的市場熱度主要是由疫情放開后的旅游熱潮帶動的,在這波熱潮過去后市場開始回歸真實表現(xiàn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認為,整體來看,本輪市場回暖來勢洶洶,多城樓市春意盎然,小陽春提前到來,預計3月份成交規(guī)模仍位居高位,但是二季度市場熱度是否能夠持續(xù)還具備未知性,目前來看動力不足,一方面熱度由剛需撐起,隨著人口結(jié)構(gòu)的上行,剛需規(guī)模具有局限性。另一方面,二手房的供應規(guī)模遠大于成交規(guī)模,客戶可選擇的房源居多。市場熱度能否持續(xù)取決于改善性需求的釋放規(guī)模,而改善性需求的釋放則更依賴于政策的加持,如降低二套房的購房門檻等。

關(guān)鍵詞: