出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，橫跨香港和大陸兩地的元老級地產(chǎn)商太古地產(chǎn)率先發(fā)布了2022年業(yè)績公告，讓投資者得以近距離觀察以近似“包租公”的租賃業(yè)務(wù)為主的房企，在面臨經(jīng)濟、需求波動情況下的業(yè)績表現(xiàn)，以及整體回報率和成長性。

(相關(guān)資料圖)

令人遺憾的是，盡管太古地產(chǎn)在2022年宣告了十年千億投資計劃來提升自己成長，但仍難掩過去多年業(yè)務(wù)受需求影響持續(xù)波動、幾無成長以及資產(chǎn)回報率堪憂的事實。而這示范效應(yīng)，也無疑會令投資者對于內(nèi)地房企在存量競爭環(huán)境下的成長性產(chǎn)生擔(dān)憂。

增長乏力是“包租公”的通病

太古地產(chǎn)從太古糖廠、太古船塢出發(fā)，自1972年成立至今有50年有余，在經(jīng)歷香港地產(chǎn)蓬勃發(fā)展后便逐漸過渡至自持商業(yè)開發(fā)商的角色。主要的自持物業(yè)包括辦公樓、商場、酒店、住宅等，旗下品牌包括：太古坊、太古城、太古廣場等綜合發(fā)展項目；太古里，太古匯等零售物業(yè)，物業(yè)主要集中在中國香港、內(nèi)地以及東南亞等地。

盡管都是低杠桿運行，但不同于新世界、九龍倉等香港老牌地產(chǎn)商因打開內(nèi)地新增市場后走的是開發(fā)和銷售雙輪驅(qū)動路線，太古地產(chǎn)的物業(yè)基本都是自持，因此公司在管物業(yè)面積和賬面投資性房地產(chǎn)在持續(xù)增長。2022年年報顯示，公司賬面3371.62億港元的總資產(chǎn)中，投資性房地產(chǎn)就有2713.68億港元，占總資產(chǎn)比高達80.5%，但與此同時公司賬面的債務(wù)并不多，僅有189.47億港元，凈負債率僅在6.5%，遠低于內(nèi)房企所要遵循的100%紅線。

香港絕大多數(shù)房企在經(jīng)歷從高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤率模式逐漸回歸到更強調(diào)精耕細作的制造業(yè)模式過程中泯然于眾，活下來的也都基本以較低的杠桿布局自持物業(yè)，成長性僅僅依賴于每年內(nèi)生產(chǎn)生的利潤和現(xiàn)金流。

隨著近些年業(yè)績的頹勢，太古地產(chǎn)自持物業(yè)的擴張也徘徊不前，基本在2700億左右徘徊。

實際上，太古地產(chǎn)的利潤滑坡早在2019年就已相當(dāng)明顯，而這種滑坡不僅是由于物業(yè)公允價值增長乏力、甚至縮水所致，同時也是現(xiàn)金流的萎縮，2019-2022年經(jīng)營活動現(xiàn)金流一直在40億港元出頭的水平，已低于此前百億以上的水平。

僅有40億港元的凈現(xiàn)金流，此外又無明顯的債務(wù)擴張，相較于2700億元的自持物業(yè)基數(shù)來說，增長乏力是必然的。

2022年，太古地產(chǎn)實現(xiàn)營收138.26億港元，同比減少15%，對股東應(yīng)占基本溢利87.06億港元，同比減少9%。物業(yè)投資實現(xiàn)營收123.4億港元，同比減少5%，其中含辦公樓、零售物業(yè)、住宅均錄得下滑，相關(guān)業(yè)務(wù)盈利合計下滑12.6%；物業(yè)買賣僅錄得9.21億港元，同比下滑62.3%成為全年業(yè)績下滑的主要原因，相關(guān)業(yè)務(wù)的盈利合計下滑57.5%；而酒店業(yè)務(wù)更自2015年至今未能盈利。

對太古地產(chǎn)來說，2022年無疑是艱難的，四類業(yè)務(wù)僅有物業(yè)重估有所改善，若扣除投資物業(yè)重估增長的27.5億港元增長，全年歸母凈利潤無疑將錄得負增長。而實際上，在過去一年，內(nèi)房企絕大多數(shù)房企在投資物業(yè)重估方面均是負增長，太古地產(chǎn)的重估收益的基礎(chǔ)或值得商榷。

資產(chǎn)回報率堪憂 千億計劃帶來債務(wù)快速增長

毫無性感故事可講的太古地產(chǎn)在資本市場并不受歡迎，PB僅有0.4倍，為此管理層還向投資者保證，公司目標(biāo)是實現(xiàn)中個位數(shù)的年度股息增長，并將繼續(xù)通過項目收購而非母公司進行的股份回購活動來支撐其長期增長。

但實際上，Wind數(shù)據(jù)顯示，太古地產(chǎn)2022年分紅總額為58.8億港元，股利支付率僅有較2021年并未有明顯增長。對于股東來說，4%-5%的股息率并不足以掩蓋公司整體回報率低的尷尬，公司ROE、ROIC、ROA均不足3%。

目前太古地產(chǎn)所管理物業(yè)組合的總樓面面積約3360萬平方呎，其中2990萬平方呎是投資物業(yè)和酒店，在中國內(nèi)地太古地產(chǎn)的物業(yè)組合樓面面積為2250萬平方呎。但由于告別了高周轉(zhuǎn)且資產(chǎn)負債率僅有13.3%，商業(yè)模式已經(jīng)決定了太古地產(chǎn)的低資產(chǎn)回報率。

要改變這一現(xiàn)狀，太古地產(chǎn)選擇提高債務(wù)進行擴張，即所謂通過項目收購的方式突擊。2022年是太古地產(chǎn)激進開拓的一年，宣布了一千億港元的投資計劃，300億港元投資在香港，500億港元在內(nèi)的市場加大投資。全年在內(nèi)地開展多個全新的重大投資項目，如啟動西安太古里，在三亞計劃開發(fā)一個零售項目，與深圳福田區(qū)人民政府簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，計劃布局投資物業(yè)，將成都遠洋太古里的剩余50%權(quán)益從遠洋集團處收購。

太古地產(chǎn)的千億計劃，目標(biāo)是將中國內(nèi)地物業(yè)組合建面在十年內(nèi)擴大一倍。年報顯示，截止2022年底太古地產(chǎn)的債務(wù)凈額增長83%，從103.34億港元增長189.47億港元，凈負債率從3.5%增長至6.5%，公司賬面資金則由148.33億港元下降為45.02億港元。

隨著進一步擴張，太古地產(chǎn)必然要一定程度上加杠桿，而投資回報率前景，隨著我國整體經(jīng)濟增速逐漸下探，或仍難以超越以往的水平，即整體收益率仍然不樂觀。近期，里昂發(fā)表研究報告，將太古地產(chǎn)今明兩年盈利預(yù)測下調(diào)3.2%及4%，主要基于對其正在衰退的香港寫字樓投資組合持謹(jǐn)慎態(tài)度及對其投資項目處置收益減少的預(yù)測。

關(guān)鍵詞：