雖然龍光集團海外債務展期繼續(xù)推進，同時被納入恒生綜合指數(shù)、滬港通及深港通，但預虧業(yè)績一出馬上打回原形，市值更是跌破50億港元。

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銷售驟降、回血不足，累積的債務接踵而至, 被內(nèi)憂外患牽絆已久的龍光集團，不得不騰出手來一一化解。

公司不再受投資者追捧，意味著以高周轉、高杠桿發(fā)展為導向的房企，漸被市場拋棄。

這可能還不是最嚴峻的考驗。中國房地產(chǎn)市場在這幾年里迅速降溫，一大批房企被迫走進新周期里，賣房子越來越不賺錢，拓展新業(yè)務，豈能臨時抱佛腳？

民營房企中，龍湖和萬達等少數(shù)幾家，日子稍微好過一些。早年布局的商業(yè)板塊，如今成了香餑餑。收租、運營物業(yè)等，相比住宅開發(fā)，有更長久的想象空間。

龍光集團也在效仿，聚焦都市商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的藍鯨世界、藍鯨天地先后開業(yè)，多少有點龍湖集團和萬達商管的影子了。

最高虧損90億

龍光集團（03380.HK）日前披露2022年盈利預警，在錄得業(yè)績預虧70億元至90億元的字眼之下，這家鐘愛“地王”的粵系房企，再次引發(fā)關注。

不同以往的是，公司被納入恒生綜合指數(shù)、滬港通及深港通正式于13日生效，還有海外債務展期進展的信息披露。

然而，這些利好沒能抵消業(yè)績跳水的影響，13日，公司股價大跌8.42%，收報0.87港元，總市值跌破50億港元。

昨日延續(xù)跌勢，跌幅5.75%，收報0.82港元。而在2021年3月，公司股價徘徊在12港元左右。兩年時間股價跌了9成以上，蒸發(fā)市值超600億港元。紀海鵬、紀凱婷父女的身家大幅縮水。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整進入深水區(qū)，疊加疫情影響，公司收入和銷售的疲軟遠超預期。

去年上半年，公司錄得收入126.3億元、凈虧損5.406億元，同比分別降幅64.09%和108.74%。

同期，合約銷售額303.4億元，腰斬一半以上。

據(jù)克而瑞2022年房企百強榜單，龍光集團操盤金額419.2億元，排名第36位，較上年分別減少1169億元、下降16位。

海外債未解

龍光集團的發(fā)跡，最早可追溯至1998年開發(fā)的汕頭陽光花園項目。當時紀海鵬正從建筑商轉型房地產(chǎn)開發(fā)，當年開工、當年賣完的模式，幾乎是高周轉祖師爺碧桂園（02007.HK）的翻版。

2003年，紀海鵬轉戰(zhàn)深圳，在土地市場里橫沖直撞，對“地王”情有獨鐘。特別是2014年前后，央企、地方國企紛紛角力深圳市場時，紀海鵬狂亮肌肉。2014年龍華區(qū)白石龍某地塊、2015年龍光紅山地塊、2016年光明新區(qū)某商住地塊，不是深圳總價地王，就是全國總價地王。

在這些項目加持之下，公司銷售規(guī)模從2012年百億級躍升至2021年超過1400億元，邁進行業(yè)前20強。然而，隨著融資端口收緊，依賴借貸擴張的模式行不通了。

2022年8月，公司暫停支付5筆美元優(yōu)先票據(jù)到期利息（本金規(guī)模約16億美元），官宣違約，現(xiàn)金流危機隨即爆發(fā)。

雖然中海地產(chǎn)和新世界發(fā)展（00017.HK），先后接盤了公司旗下一些項目，但離完成120億元的資產(chǎn)盤活計劃，還有很長一段距離。

截至2022年中報，公司負債總額2306.28億元，現(xiàn)金及銀行結余143.52億元，難以覆蓋962.08億元的銀行及企業(yè)借貸總額。

公司化債的順序先易后難。去年12月，公司21筆境內(nèi)債展期獲得持有人會議表決通過，但境外債展期一直未能落定。

據(jù)13日公告，公司已將境外債展期方案草稿發(fā)送給境外債權人及其顧問，以就展期方案雙方開始溝通。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至目前，公司有11只存續(xù)美元債，規(guī)模約31.79億美元。

為緩解流動性危機，今年3月上旬，公司計劃新發(fā)行美元債置換當前存續(xù)美元債，規(guī)模約34億美元，發(fā)行期限為7年。不過，這一計劃尚未有新的進展。

活不成萬達？

龍光集團曾是民營房企的優(yōu)等生，可它并沒有活成自己想要的樣子。

公司主要有三大業(yè)務板塊：物業(yè)開發(fā)、城市更新和物業(yè)經(jīng)營，以前兩大板塊為主。對商業(yè)板塊先天重視不足，以至于錯失了發(fā)展機遇。

2021年，在原龍光商業(yè)廣場基礎上，正式確立藍鯨世界、藍鯨天地雙產(chǎn)品線，并陸續(xù)在深圳和南寧亮相。

藍鯨世界定位都市新商業(yè)中心，規(guī)劃娛樂、餐飲、零售、休閑及體驗等五大業(yè)態(tài)，是TOD城市綜合體的一部分，類似萬達廣場。

藍鯨天地規(guī)模較小，定位5-8萬平方米的社區(qū)商業(yè)中心，重點專注便利和服務，集購物、餐飲、教育及娛樂于一體，偏向于中端購物中心，近似龍湖天街和吾悅廣場。

公司官網(wǎng)披露，未來兩年內(nèi)，藍鯨系列產(chǎn)品將在上海、浙江等多座城市陸續(xù)面世。

這些商業(yè)項目，圍繞公司旗下地產(chǎn)項目來開發(fā)配套，考慮當下市場環(huán)境，這個后起之秀，要想異軍突起，難度極大。

在這方面，龍光應該多借鑒龍湖集團、萬達商管。

龍湖集團在商業(yè)板塊上的成功，得益于在于市場環(huán)境和自身運營能力。譬如，首個商業(yè)項目北城天街2000年左右開發(fā)，現(xiàn)已成為重慶地標之一。它的成功來自對商業(yè)地產(chǎn)和新區(qū)域的嗅覺。正如龍湖前高管邵明曉所稱，增加業(yè)態(tài)，就是增加一個活路。

另外，是龍湖每年以銷售回款的10%，作為上限對商業(yè)板塊投入。目前，商業(yè)板塊衍生出商業(yè)投資、租賃住房、空間服務及智慧營造等。既讓公司脫離了純住宅開發(fā)模式，也增加了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

萬達商管業(yè)務更為純粹，2019年剝離房地產(chǎn)業(yè)務之后，變身輕資產(chǎn)企業(yè)，2022年租金收入超過500億元，貢獻比例9成以上。

相較龍湖集團、萬達商管在商業(yè)板塊百億級以上年收入，龍光集團在商業(yè)板塊的收入規(guī)模相當小，2021年，來自物業(yè)經(jīng)營收入分別為2.12億元；去年上半年為1.28億元，在公司收入占比極低。

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