文｜鳳來(lái)儀

(資料圖片)

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大名鼎鼎的考研導(dǎo)師張雪峰老師，也傻眼了！按理說(shuō)，張老師已經(jīng)是精英中的精英，人精中的人精了，可那又怎么樣，在系統(tǒng)化的坑前，還不是照樣無(wú)可奈何？

前天，張雪峰在社交平臺(tái)個(gè)人主頁(yè)吐槽稱：“還了6年房貸，每年10萬(wàn)，一共還了3萬(wàn)本金，57萬(wàn)利息……這合理么？？？真的我現(xiàn)在是個(gè)文明人，要不然我……”。

然后，就有大聰明們?cè)谙旅嫣峤ㄗh了，什么等額本息啊，等額本金等專業(yè)術(shù)語(yǔ)說(shuō)的頭頭是道。但真正經(jīng)過(guò)計(jì)算呢，無(wú)非是朝三暮四，還是暮四朝三罷了。

不過(guò)既然提到了這兩種還款方式，還是簡(jiǎn)單解釋下。

等額本金是一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息；由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，借款人起初還款壓力較大，但隨著時(shí)間的推移，壓力會(huì)逐越來(lái)越小。

而等額本息則是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款，盡管剛開(kāi)始還款時(shí)每月還款額，可能會(huì)低于等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會(huì)高于后者。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是一個(gè)固定本金，利息在減少，一個(gè)固定本息，隨著時(shí)間推移，償還本金的比例會(huì)增大。

直觀點(diǎn)呢，以100萬(wàn)貸款20年還清為例，兩種還款方式的差異如圖所示：

但通過(guò)圖示，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，兩種方式的總還款額度，盡管有差別但不是很大，只是當(dāng)你要提前還貸的時(shí)候，等額本金稍好一點(diǎn)，而當(dāng)你的流水不是太充裕的時(shí)候，等額本息更好點(diǎn)。

那么，問(wèn)題的根子出在哪呢？還是做個(gè)計(jì)算題吧。還是100萬(wàn)，20年時(shí)間當(dāng)前商貸利率4.3%來(lái)算，看等額本息一共要還多少：

如果時(shí)間跨度到30年呢，總金額陡然加大，要還的利息大約是78萬(wàn)，占貸款額100萬(wàn)的78%，也就是說(shuō)要還出本金1.78倍的總額。

02

目前，為了鼓勵(lì)老百姓買房，央行和地方共同努力降低了首套房貸款利率。

但即便如此，相比一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房貸，我們的利率還是偏高。下邊是我查到的部分國(guó)家和地區(qū)的房貸利率：

韓國(guó)，房貸利率3.4%，貸款100萬(wàn)，30年一共要還60萬(wàn)的利息；

美國(guó)，房貸利率3.3%，貸款100萬(wàn)，30年一共要還58萬(wàn)的利息；

英國(guó)，房貸利率3.1%，貸款100萬(wàn)，30年一共要還54萬(wàn)的利息；

加拿大，房貸利率2.7%，貸款100萬(wàn)，30年一共要還46萬(wàn)的利息；

中國(guó)香港，房貸利率2.4%，貸款100萬(wàn)，30年一共要還40萬(wàn)的利息。

新加坡，房貸利率2%，貸款100萬(wàn)，30年一共要還33萬(wàn)的利息；

德國(guó)，房貸利率1.8%，貸款100萬(wàn)，30年，一共要還29萬(wàn)的利息；

中國(guó)臺(tái)灣省，房貸利率1.7%，貸款100萬(wàn)，30年一共要還28萬(wàn)的利息。

也就是說(shuō)，即使是下調(diào)后的利息水平，相對(duì)不少國(guó)家和地區(qū)來(lái)說(shuō)也是高的。當(dāng)然現(xiàn)在買房的朋友，還是要比那些還存量房房貸，動(dòng)輒4.9%、5.5%乃至6%的人幸福不少。

正是因?yàn)檫@種明顯的利率倒掛，越來(lái)越多的朋友，開(kāi)始想方設(shè)法提前還貸提，而他們中不少人采用的方式是更換貸款，比方拿房子做抵押貸……

這段時(shí)間全國(guó)銀行遇到的提前還貸潮，恐怕原因一多半在這了。

03

為什么說(shuō)是潮，因?yàn)橛胁簧巽y行，甚至連來(lái)提前還錢的人，都來(lái)不及接待。

有個(gè)在銀行工作的小老弟跟我說(shuō)，他們營(yíng)業(yè)點(diǎn)每天都好多人排隊(duì)提前還貸，可是銀行有規(guī)定，每天就只給放少量名額出來(lái)。

這下子矛盾就出來(lái)了，吵架的、投訴的、撒潑的、打滾的.... 每一天，各家銀行的線下?tīng)I(yíng)業(yè)點(diǎn)是好不熱鬧。

但是，上級(jí)有規(guī)定，不能讓所有人都還掉，銀行的工作人員也只好編出各種理由勸阻大家提前還貸，反正能給人打發(fā)走就完事了。除非是特別能鬧的，就是那種又是投訴，又是尋死上吊的，才給他們提前還。

看來(lái)在任何領(lǐng)域，按鬧分配的規(guī)則都是通用的。而很輕松就被打發(fā)走的，大概率是平時(shí)就不少吃虧的老實(shí)人。網(wǎng)上甚至有人給想提前還款的人出了這樣的“餿點(diǎn)子”：

畢竟不同的利率，在長(zhǎng)時(shí)間段面前的威力都不可小覷。

一百萬(wàn)的貸款額度，同樣的還款方式，差一個(gè)點(diǎn)的利率就是十幾萬(wàn)乃至幾十萬(wàn)。如果是500萬(wàn)，乃至1000萬(wàn)貸款呢？

當(dāng)然，一小半還有別的原因，別的原因是，現(xiàn)在理財(cái)產(chǎn)品也好，投資渠道也罷，能高過(guò)銀行房貸利率的，真不多了。炒股賠錢幾率大，買信托爆雷風(fēng)險(xiǎn)高，甚至連買理財(cái)都未必能保本。

那么與其手上的錢放著虧損，還不如直接提前還了房貸了事。這叫一別兩寬，各自歡喜。什么叫預(yù)期轉(zhuǎn)弱，這就是典型的預(yù)期轉(zhuǎn)弱了。

而針對(duì)這一狀況，銀行作為系統(tǒng)力量，可以說(shuō)是早有防范。我估計(jì)很多借過(guò)房貸的朋友都未必認(rèn)真看過(guò)條款：

條款里清晰的寫著，自貸款發(fā)放六個(gè)月內(nèi)，借款人不得提前還貸；貸款發(fā)放六個(gè)月后借款人提前還款需向貸款人申請(qǐng)并經(jīng)審批同意后辦理。

銀行以前不計(jì)較，是因?yàn)橘J款的人多，而且大家利率一樣高；現(xiàn)在則不同了，那么多優(yōu)質(zhì)的羊毛，他們?cè)趺瓷岬梅艞夀赌?？你可以說(shuō)銀行跟你訂立的合同不合理，但你不能說(shuō)人家不審批就不對(duì)。

盡管最新消息是張雪峰老師說(shuō)自己搞錯(cuò)了，也道歉了，但他這條“錯(cuò)”了的微博后邊，公眾對(duì)存量房貸利率過(guò)高的不滿情緒卻是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

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那能怎么辦呢？也只能呼吁銀行大老爺們，給存量房貸的利率也降一降吧，畢竟讓羊兒們長(zhǎng)點(diǎn)毛出來(lái)再薅，游戲才可以玩得更久一些，不是嗎？

關(guān)鍵詞： 房貸利率 等額本金