撰文|蜜姐

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1224篇原創(chuàng)

樓市又傳來好消息。

(相關(guān)資料圖)

2月20日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息，近日啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

再次給地產(chǎn)融資松綁，力圖“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量”。

去年以來，樓市利好消息不斷。形成鮮明對(duì)比的是，房企的業(yè)績卻一再拉胯。

比如，穩(wěn)健型房企代表之一的華僑城，2022年預(yù)虧80億至110億，而巨額虧損僅僅發(fā)生在去年第四季度，前三季度依然保持盈利。

有媒體質(zhì)疑突擊預(yù)虧涉嫌“財(cái)務(wù)洗澡”，也有媒體認(rèn)為此舉是甩掉歷史包袱輕裝上陣，也有投資者認(rèn)為“抄底”機(jī)會(huì)來了……

近期，華僑城回復(fù)了深交所的關(guān)注函，其中披露的信息有助于我們找到答案。

01

華僑城一向業(yè)績穩(wěn)健。

一方面出身好：它背靠央企華僑城集團(tuán)，早在1997年就成功上市。

另一方面，華僑城的發(fā)展模式與傳統(tǒng)房企不同，“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，通過文旅項(xiàng)目相對(duì)低價(jià)拿地，項(xiàng)目開發(fā)成熟后再高價(jià)出售配套樓盤，從而繼續(xù)推動(dòng)新的文旅項(xiàng)目開發(fā)。

華僑城模式表現(xiàn)優(yōu)異，以盈利能力為例。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013到2020年，華僑城的毛利率在50%—61%之間，凈利率約為16%—24%，均遠(yuǎn)高于同期行業(yè)平均水平。

2021年至2022前三季度，受疫情及房地產(chǎn)周期下行影響，華僑城的毛利率保持在20%—26%左右。

圖片來源|東方財(cái)富網(wǎng)（特此感謝！）

近年來，當(dāng)一些龍頭房企傳出爆雷消息之際，華僑城2021年依然實(shí)現(xiàn)凈利潤38億。2022年前三季度獲凈利潤1.26億，2022年第四季度卻預(yù)虧80億至110億！

02

對(duì)于深交所及投資者關(guān)注的單季度虧損上百億問題，華僑城給出了近兩頁的解釋。

簡單概況來看，主要有以下三點(diǎn)。

客觀原因：受疫情反復(fù)、房地產(chǎn)政策調(diào)控、居民消費(fèi)預(yù)期減弱等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)依然下行。

公司業(yè)績受挫：2022年公司全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額553億，同比下滑33%。

預(yù)期不樂觀：計(jì)提資產(chǎn)減值，這是最直接的影響。

首先，華僑城認(rèn)為公司布局的多個(gè)城市新房價(jià)格處于下降通道，“以價(jià)換量”成為市場(chǎng)常態(tài)，部分區(qū)域的存貨根據(jù)可去化的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的可變現(xiàn)凈值已低于成本。

其次，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整壓力仍然較大。在去年四季度對(duì)公司存貨項(xiàng)目進(jìn)行全面盤查和評(píng)估后，對(duì)相關(guān)存貨計(jì)提了資產(chǎn)減值。

03

上市公司通過計(jì)提減值減輕歷史包袱，以求來年再戰(zhàn)的做法并不少見。

但單季度計(jì)提上百億的并不多見。

華僑城單季度計(jì)提減值最高達(dá)110億，是否合理？

華僑城用了近5頁的篇幅來解釋，拋開會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等因素，具體到業(yè)績上，值得關(guān)注的計(jì)提減值的構(gòu)成。

第一，2022年度計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)金額約為80億至105億。

而2021年末，其計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為17億，兩者相差巨大。

華僑城解釋，2022年末，公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、?？凇⑻旖虻瘸鞘?。

華僑城給出的數(shù)據(jù)（如上圖）顯示，這些城市2021—2022年的銷售均價(jià)，下滑幅度最大的超20%，而銷售額下滑幅度從17%—62%不等。

其中，華僑城認(rèn)為昆明、重慶、東莞、鄭州、?？?、天津等城市出現(xiàn)量價(jià)齊跌的情形，而

成都、廣州等城市雖銷售均價(jià)未有下跌，但項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)銷售去化緩慢、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。

第二，2022年末，華僑城對(duì)長期股權(quán)投資計(jì)提減值準(zhǔn)備預(yù)計(jì)為20億至25億。

一是，因投資的其他房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)提減值預(yù)計(jì)為18億-20億；

二是，部分合作開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提減值預(yù)計(jì)為2億-5億。

對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備金額預(yù)計(jì)為5億至7億元。

這部分主要因個(gè)別景區(qū)的設(shè)施部分拆除或更新改造所致。

04

按照華僑城主要提供是三部分計(jì)提減值準(zhǔn)備金額來看，最高可達(dá)137億，預(yù)虧最高達(dá)110億也就說得通了。

而這三部分計(jì)提減值也印證了此前媒體對(duì)其甩掉歷史包袱的推測(cè)。但今年真的能做到輕裝上陣嗎？

華僑城依然處于降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的階段，償債壓力不小。

截至2022年6月末，其資產(chǎn)負(fù)債率仍然高達(dá)74.26%，速動(dòng)比率僅為0.43。

截至2022年三季度末，其現(xiàn)金流不容樂觀：

經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比下降266%，為-22.68億；

投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額上升68%，仍未負(fù)值-15.16億；

籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額下降105%，為-167.98億。

而同期，其短期借款為31.34億，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2321.15億占負(fù)債總額約為67%；此外其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為180.89億。

此前，華僑城還公布了2022-2023年度，為參控股公司合計(jì)提供額度不超過409.87億元的借款擔(dān)保。

而截至2023年1月31日，華僑城及控股子公司的擔(dān)?？傤~437.10億元，占其最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的53.83%。

業(yè)績方面，2023年地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然承壓。

近期，華僑城披露了今年1月的主要業(yè)務(wù)經(jīng)營情況，累積實(shí)現(xiàn)合同銷售面積12.3萬平方米，同比下降29%；合同銷售金額19.2億元，同比下降39%。

好消息是，今年1月其旅游綜合業(yè)務(wù)回暖，融資成本相對(duì)較低。

今年1月，其旗下文旅企業(yè)合計(jì)接待游客758.9萬人次，同比增長59%。

2022半年報(bào)披露，其平均融資成本僅為4.36%，明顯優(yōu)于同行平均水平，而本月公布的“18僑城06”債券票面利率也僅有5.5%。

盡管去年以來不少投資者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)“抄底”躍躍欲試，但機(jī)構(gòu)投資者們似乎更加謹(jǐn)慎。

去年6月底華僑城的機(jī)構(gòu)持倉數(shù)量高達(dá)318家，到年末已驟降至19家。

房地產(chǎn)行業(yè)回暖，還需靜待時(shí)日。

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